全国房屋空置率居高隐现土地监管危机

     一组关于全国房屋空置量的数字再度引发业界对房地产泡沫的关注。

　　近日，中国经济景气监测中心向社会公布的一份研究报告显示，截至2005年11月，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和0.63亿平方米，“真实的空置率远远大于统计部门的数据。”中国社科院金融研究所研究员尹中立2月6日接受本报记者采访时坦言，这只是“开发商主动申报”的新房空置量。

　　“两倍于这个数字应该都是有可能的。”尹中立直言。这不由令人联想起日前国土部副部长O小苏所强调的“进一步加大土地供应调控力度，稳定土地价格”。

　　土地批租制度的不完善，房地产开发链条的各种松动，正是导致今天房屋高空置率的主要原因。

　　盘活存量土地矛盾所在

　　商品房的空置量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要数据。

　　以建设部的标准而言，商品房空置率是每年竣工面积和销售面积之差，一般是以3年没卖出去的商品房面积除以这3年的竣工总量所得数据为准。中国经济景气监测中心报告认为，1.14亿平方米空置面积表明当前房屋存在潜在过剩的危机。事实是，商品房的施工面积相当于按目前水平计算的5年多竣工面积。

　　该份报告还指出，在2005年中国购置土地面积当中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米。

　　尽管国家统计局所公布空置量是1.14亿平方米，其中包括北京市所空置的1374万平方米，但是北京房协住宅委员会委员蔡金水指出，该数据有所保留。蔡认为，官方统计的是房地产开发企业商品房当中的空置率，不包括单位自建房、居民自建房和农民自建房，这组数据反映的是一个局部而不是社会空置量的整体。商品房空置率应该是以现在所有没有卖出房与当年的竣工量之比，而不应以3年期为区间。也就是说，现在公布的空置率可能远远小于实际的空置率。

　　蔡继续披露，如果按前几年每年积压的竣工面积是三四亿平方米匡算，空置量1.14亿平方米，那就是占到整体开发的30%～40%。实际上，建设部规定是把一年没卖出去的房作为代销房，2年和3年没卖出去的房是滞销房，3年以上没卖出去的房才是空置房。

　　空置率俨然是房地产市场的“软肋”，存量土地的不断增加在成为房屋空置温床的同时，更成了一种隐患。存量土地过多是房屋潜在过剩矛盾的重要基础。据统计，在2005年我国购置土地面积中未完成开发土地面积近1.7亿平方米，占同期本年购置土地面积的53.8%。即便如此，这个本已不小的数字已经是低于前几年的水平，而按照2005年前11个月的水平，目前购置土地面积中未开发的部分还能满足1年多的开发需要。

　　蔡金水直指，房屋潜在的过剩危机，对于今后国民经济的发展将有很大的潜在影响。可能会透支国民经济，透支老百姓的承受能力。房地产业是国家的重要支柱产业，它牵涉到钢材水泥运输和建材建筑业100多个行业，空置率过高，积压基金太多，这会导致很多行业也将出现过剩。

　　空置率居高不下，一个最直接的原因是，几年前旧有的土地出让制度导致大量闲置土地产生，“8・31”在另一个层面上催化这些土地的开发，同时也增加了市场供量。

　　根据国土资源部部长孙文盛去年公布的数据，2004年底，全国城镇规划范围内共有闲置土地108万亩，空闲土地84万亩，批而未供土地203万亩，三类土地总量为395万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。

　　在中国人民大学土地管理系教授严金明看来，国家对增量土地的控制非常严格，政府很容易就能够调控，但是，存量土地基本上不在政府的手里，使得政府对存量的调控难度加大。

　　“政府在控制土地供应与盘活存量土地之间的确存在矛盾之处。”严金明说。

　　高房价与高空置率

　　如果说存量土地的进一步盘活有可能成为房屋空置率上升的温床，那么，高房价是高空置率的罪魁祸首也不会言过其实。

　　“去年全国平均房价已经超过了15%。”严金明说，“从高房价和高空置率来看，房地产的确或多或少地有一些泡沫成分。”

　　国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室主任王小广在接受其他媒体采访时表示，我国房地产市场连续保持6年高增长，去年个别地方甚至达到了40%-50%的增长速度，这当中有一块是泡沫造成的。

　　尹中立的观点与之相仿，他认为这助长了投资和投机的行为，开发商也不断地增加房屋供应量，空置在所难免。

　　据建设部的调查显示，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例曾经还高达20%左右。甚至部分城市和项目存在一定投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，而空置房一般是用于炒房或者出租。

　　而开发商对市场的期望向来都是心比天大。据记者了解，在过去的一年里，很多房地产公司几乎都是在自己的经济实力的极限层次上进行建房盖楼。这种为眼前的利益刺激而进行的过度投资的直接表现就是施工面积过大。

　　2005年前11个月，房屋施工面积14.9亿平方米，比上年同期增长18.5%；规模相当于2000年和2004年的2.3倍和1.1倍，按2005年前11个月水平计算，相当于5年多的商品房竣工面积。

　　然而，与房价高企不相称的是，房租在各地都未见相应上涨。这就意味着，从一个长期的价格波段来说，房价并不具有持续上涨的基础。

　　“高房价和高空置率向市场发出了一个信号。”严金明说，从长期来看，市场是可以自动调节价格的，但是，当市场调节失灵时，政府的调节作用尤为重要，如果市场调节作用失灵而政府不采取调节措施，这种代价会非常高昂。

　　“房价持续高涨反而导致市场供需的不平衡。”尹中立指出，房价快速上涨，就意味着空置现象也会随之加重，房地产泡沫就会越吹越大。

　　调控区域化

　　空置率高企可能导致楼市衰落，这是任何地方政府都不愿意看到的结果，因此房地产调控将更加趋于行业细化。专家们一致认可O小苏的言论，今年房地产宏观调控的主要手段可能还会集中在稳定地价和房价两方面。

　　“针对地方非法压低地价招商引资，国家将建立土地成交价格申报制度。对低于市场价成交的土地，政府可优先购买，以防止非法交易。”国土资源部这项已公开的原则性措施，表明保障最低地价出让制度正在行进当中。

　　在未来的调控中，税收的应用至关重要，除了加快不动产税的步伐之外，采取区域对待的所得税政策也是可行之策。对此，尹中立的观点是，“房地产并不能像有些学者提出的那样完全依靠市场来调节，政府调节力度一定是不可或缺的。”

　　“我认为，宏观调控中政府的态度和决心也很重要。”尹中立一针见血地指出，以去年为例，被称为有史以来最为严厉的房地产宏观调控政策――“国八条”的落实情况实际上不容乐观。“除了5%的营业税得以实施之外，其他的政策基本上都打水漂了。其结果就是从第三季度开始，高房价死灰复燃。”

　　尹中立笑言，打击房地产投机就应该旗帜鲜明，“就像韩国提出‘掀起打击房地产投机的人民战争’一样坚决”。

　　那么，如何对区域房地产的供需关系进行一个正确的判断？严金明认为地方政府不妨从微观角度考虑调控细则的制定。

　　另有专家建议，要建立两套统计指标系统，因为现在的指标系统，只反映商品房的供需情况，其他的社会存量房的空置情况，都没有列入其中。如果把全社会的存量房全面统计，或能真实反映社会上现在的房屋闲置情况与供需情况。(记者 杨丽萍)