关于房地产的十个谬论

“高房价严重抑制了有效需求的持续增长。”

　　在汽车、住房等消费均增长的情况下，居民储蓄仍然大幅增长。中国人民银行15日公布的数据显示，截至05年12月末，我国城乡居民储蓄存款突破14万亿元，达到141050.99亿元。数据显示，05年12月末，我国人民币各项存款余额为28.72万亿元，同比增长18.95％。

　　“高房价使购房者背负归沉重的包袱。”

　　很多购房者有“一步到位”的想法，所选购的房屋价值超出了自身的经济能力，因此才有“负担沉重”的感觉。2005年9月，国家统计局发布的数据显示，36个大中城市城镇居民平均每户家庭人口为2.96人。2005年12月26日，建设部部长汪光焘在南京举行的全国建设工作会议上表示，预计2005年城镇人均住房建筑面积将超过26平方米。国家统计局发布的月度报告显示，今年1-8月份，全国商品住宅平均销售价格为2996元/平方米。由此可以得出，城市居民平均每户家庭的住房总价为230572.16元，这样的住房，普通家庭是绝对买得起的。

　　“高房价会削弱城市竞争能力。”

　　高房价促进了中西部地区的发展。目前经济发展的地区差异巨大，沿海地区是投资的集中区域，工厂密集，就业机会多。高房价促使一部分产值较低、劳动力密集型的企业迁往中西部。

　　“中国的房价收入比太高。”

　　房价收入比，国际惯例是在3-6倍，而北京、上海早超过12倍了，因此，泡沫存在是肯定的。但是，直接套用国际社会的标准来论证我国房价过高有多大的可行性？首先，我国正处在经济转型的过程中，住宅的私有化刚刚开始，长久以来被压抑的存量需求在短期内集中释放必定会使房价出现上涨过快的现象，目前人们对商品房的需求大多还处在感性的层面上，理性的房产价格还需等到人们形成一种理性的认识后才能趋于平，这需要一定时间。其次，由于房屋不存在与世界接轨的问题以及地域性的特点，很难形成一个全国性的统一房价，而我国经济发展的不平衡必然导致地区间房价的差异，发达地区中心城市的房价必然高于一般城市。第三，房价收入是以人均可支配收入为标准的。对目前我国人均可支配收入的统计以工资收入为主，工资以外的收入并未计算在内，而这部分收入所占的比重却不小。根据国家统计局相关统计数据研究分析，2002年，我国3.6亿－3.8亿城市人口1年可支配收入总计2．5万亿－2.7万亿元，但当年全国的工资总额只有1.1万亿－1.2万亿元，城市人口收入在总量上竟超出了“工资总额”约1倍半。由此看来，直接套用国际准来衡量我国的情况是否有失偏颇呢？――何瑜琴《中国房地产泡沫几何，与易宪容教授共商榷》

　　“房地产市场存在泡沫。”

　　是否存在泡沫取决于是否存在真实的需求。从目前住宅的需求来看，市场上的需求仍然是真实的。据此判断的理由有两点：其一、从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。根据国外相应发展水平的经验、中国过去城镇居民住房改善的速度以及我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积有可能达到35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。其二、从有效需求测算，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就有购买能力的需求。因此，在有真实需求支撑的前提下，不能仅将房地产市场局部地区的过热现象等同于泡沫经济。――何瑜琴《加息！泡沫乎，涨跌乎，渔翁得利矣――反驳房地产市场“泡沫”论》

　　我承认目前的房价水平较高的，我也深受高房价之累。但导致这一现状的主要原因是需求太旺，尽管供给一直在快速增长，但仍然难以适应这种勃然喷发的需求。现在，20岁的人在买房子，30岁的人在买房子，40岁、50岁、60岁的人也都在买房子，而且都不愿意买小的，都想“一步到位”。不让谁买都不行，谁买不到都骂娘，大家一起大大抬升了需求，却对价格不满。我认为，这种旺盛需求局面的形成，是由目前存在的12个具有中国特色的因素促成的，而且它们叠合在一起发挥作用，十分强劲。在这种背景下，简单地将中国的房价与国外房价、与国际标准比较是不科学的。六大国情背景决定了长期的明显的求大于供局面。所谓“六大国情背景”，是指人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等6个明显体现现阶段中国发展背景与特点的因素。三大制度背景从时间、空间两个角度极大地抬升了需求水平。三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革(金融深化)和社会福利制度现状对房产市场产生的影响。“三大意识背景”对房价的上升具有明显的推波助澜作用。“三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识。它们对住房需求的扩大和房价的上升也是有重要影响的。――董藩《关于房地产市场的17个观点与两万言书》

　　“房价是炒上去的。”

　　房价是由房地产市场的供求关系决定的，待售住房的总量和居民的总体购买力之间的关系才是房价上涨的原因，炒作只是房价上涨的形式之一。在供大于求的前提下，无论怎么炒作房价都不会上涨，反之亦然。炒作行为也不是开发商和炒房的投资者独有的，炒作是属于买卖双方的。就如在购买其它商品时消费者会和卖主讨价还价一样，有意买房的消费者也会采取和开发商的炒作相对的反向炒作来压低价格，反向炒作是否成功取决于市场情况。例如，有意买房的消费者会掩盖自己的购房意图，表示无意购买该楼盘，或隐藏自己的经济实力，以迫使开发商降价。在一定的市场情况下，这种反向炒作会成功地让购房者买到价格较低的住房。但在另一种的市场情况下，这类反向炒作则发挥不了作用。

　　“只要禁止炒作房价就会下跌。”

　　房价是由供求关系决定的，在房地产市场的供求关系没有发生变化前，禁止炒作也不能使房价下跌。房地产新政策实施后的房价变化只是由购房者的延缓买房行为造成的。正常情况下的购房者，只考虑自己的住房需要和购房能力，对价格的考虑也以现价为主，市场价格的涨跌趋势只作参考。但在房地产新政策实施后，大量住房需要和买房能力都已具备的购房者，却因等待房价下跌而暂不进入市场。这是不合理的，房价的涨跌预测缺乏可靠度，就因为不可靠的下跌预计，而在实际需要住房并有能力以现价购房的情况下延缓买房，受损失的只能是购房者自己。一旦延缓买房的购房者大幅减少，房价又将恢复上涨的趋势。

　　“让房价下跌是解决住房问题的有效方法。”

　　首先从房价下跌中获益的是有能力买大面积住房的中高收入阶层，其次才是买较小面积住房的低收入阶层，而收入仅够温饱的下层低收入者只有在下跌幅度足够大时才能从中获益。最希望房价下跌的人，包括有能力买房但感觉负担沉重的上层低收入者，和只有房价下跌才能使其拥有买房能力的中层低收入者。无论房价如何都没有能力买房的下层低收入者希望房价下跌，只是他们对富裕阶层的反感使然，对其自身并无好处。付出整个市场房价下跌的巨大代价，并不能解决下层低收入者的住房问题，而经济条件最恶劣的下层低收入者才是最需要政府帮助的一群人，其它阶层的住房问题要比他们更容易解决。因此，不能以房价整体下跌为解决住房问题的方法，而应采取廉租房的办法，直接让低收入阶层获益。

　　“抵制买房能让房价下降。”

　　房价是由房地产市场的供求关系决定的，即待售住房的总量和居民的总体购买力之间的关系。在目前的楼市中，部分地区的房价下跌是由大量有意购房者的延缓买房造成的。一些想买到便宜住房的人，在网上号召所有人都暂不买房，以迫使开发商降价。这种做法是“刻舟求剑”，房价会因消费者的暂不买房而下降，当然也会在购房者重新入市时再次上涨，房价不会一直保持低价来等着消费者购买，一旦购房者增加就会迅速上升。以不买房换来的房价下跌，对解决住房问题没有实际意义。这样的低价对应的是不买房，只有不买房时住房才是低价格的，当大量购房开始时对应的就是高价住房了。用这种举措，怎么能买到便宜的住房？

　　“住房只有70年的产权。”

　　2005年10月22日下午，十届全国人大常委会第十八次会议举行第一次全体会议。全国人**律委员会副主任委员胡康生作关于中华人民共和国物权法草案修改情况的汇报。物权法草案此前的审议中，关于建筑用地70年大限的条款着实引起不少人的担心，草案三次审议稿规定，建筑用地期满前一年必须申请续期。法律委员会建议将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”