北京拟推限价商品房 政府执行手段面临大考

       开发商在追求高收益项目的理性行为驱使下，对限价商品房不会表现出太大兴趣，如果政府推出相关配套优惠政策，又必须防止在拿地过程中出现暗箱操作。
　　结构性失衡所导致的房价上涨压力，已经令北京市政府相关部门困扰了经年之久。步入2006年，解决住房供应结构问题成为当务之急。1月8日，在北京大学中国经济研究中心举办的“2006中国房地产新春论坛”上，北京市建委副主任苗乐如表示，2006年北京市建委将全力解决住房供应结构问题。
　　北京期房价格涨近20%
　　2005年北京住宅价格整体增幅偏高，但商品房价格增长过快的势头得到了控制。但是期房价格增长较快，去年5月份一度接近30%，宏观调控之后，去年全年预计价格增幅近20%。
    苗乐如分析道，导致房价快速上涨的一个重要原因是中低档次商品房供应出现明显下降。从2001到2004年，北京市5000元/平方米以下的商品房预售、成交面积，分别占整个预售、成交面积的44.3%和44.8%，但是2005年下降了22.8%。剔除中低档次商品房这一结构性因素后，商品房期房均价为7157元/平方米，同比上涨12.1%左右。
　　国家统计局投资司副司长贾海表示，房价涨幅的界限应该为两位数，如果超过两位数，就要考虑开始进行宏观调控。预计2005年全国商品房平均价格涨幅正好处于这一警戒线上。
　　北京的商品房价格涨幅刚好超过了这一警戒线，这为在2006年继续出台调控政策提供了前提。
　　为实现全市的协调快速发展的需要，“十一五”期间北京市每年住宅新增还需要保持在2600万平方米，其中商品住宅在2200平方米左右。
　　而开发商产品供应偏向中高档住房，自然是去年中低档商品房供应量明显下降的原因。由于5000元/平方米以上的商品房供应量相当多，造成去年房价控涨压力非常大，这种供应结构集聚的矛盾在北京表现得非常明显。“做高档住宅的利润是相当丰厚的。在资金链紧缺的情况下，人人都在争抢资金回收。”一位开发商如此分析其市场心态，市场内需不太强劲的情况下，“富人的钱还是容易赚些”。
　　限价商品房考验执行手段
　　推出限价商品房，是北京市有关部门正在考虑的遏制房价上涨之良策。
　　苗乐如表示，通过在土地、项目招投标时，为其设定最终的销售限价，通过这样的方式能够解决供应结构带来的压力。不过，最终的限价水平，推出的楼盘数量以及位置，还需要与其他主管部门协调后最终确定。
　　据透露，主管部门拟推限价商品房的理论依据是，北京的房地产市场，特别是住宅市场处在调整过程当中，总体市场氛围偏紧，存在住房真实需求者持币待购的现象，2005年全市成交量下降了28.8%。有业内人士认为，这部分市场需求将在今年释放出来。
　　北京并非第一个吃螃蟹的“人”，全国最早推出限价商品房的是宁波市。为了平抑过高的房价涨幅，宁波市于2003年就出台了限价商品房政策。随即在2004年2月，宁波推出5000余套限价商品房，面积在55―95平方米之间，均价一般控制在3000元/平方米左右，按规定主要提供给未享受过实物分配且无自有住房的家庭、已到适婚年龄无自有住房的单身居民、所拥有的自有住房低于人均住房建筑面积18平方米的家庭。
　　看到宁波房价涨幅在逐渐下降，大连市也随之推出相似政策抑制房价过快上扬。
　　有业内人士认为，北京如果也加入到限价商品房阵营，对全国房地产市场价格的平抑作用是显而易见的。
　　中广信代理行副总经理温立伟表示，北京市政府酝酿限价商品房政策的出台，将对市场的良性发展有一定作用，但由于北京市场有一大批外地买家在支撑，短期内限价商品房入市的交易量不会太大，对市场的冲击有限，预期今年的住宅价格增幅将与去年持平。
　　其实，限价商品房的推出，对政府的执行手段而言，是一个不大不小的考验。因为开发商在追求高收益项目的理性行为驱使下，对限价商品房不会表现出太大兴趣，如果政府推出相关配套优惠政策，又必须防止在拿地过程中出现暗箱操作。
　　在限价商品房推出的时间表还未确定之前，北京平抑房价涨幅的主要手段之一就是“1000万平方米经济适用房供应先行”。
　　苗乐如介绍说，2006年全年应该确保有240万平方米的经济适用房供量，这些是去年已经完成的供地指标转化而来的。    “2005年，虽然北京的整体供地计划没有完成，但经济适用房的土地供应任务却完成了，因此今年确保240万平方米的经济适用房供应该是没有问题的。”苗透露，“可以肯定的是，下一年的经济适用房供应面积也会在200万平方米以上。因为按照北京市相关的规划，到2008年全市经济适用房的供应总量必须完成1000万平方米。”
　　此前，国家统计局发言人郑京平曾在公开场合表示，经济适用房在房地产供应总量中的比重已经从2003年的6.1%下降到2004年的4.1%左右，国家要大力提高普通商品住宅的建设，并进一步增加普通商品住宅的比重。
　　温立伟却认为，大量经济适用房未必是降低住房价格增幅的有效办法。北京住宅用地供应相对紧缺，而产业用地相对较多，这种供地的结构性矛盾导致供需无法达到平衡，土地成本上升较快。
　　这一观点在开发商处得到印证，不少开发商不惜高成本拿地，甚至铤而走险。鹏润地产CEO童渊透露，去年该公司在北京丰台科技园区拿到一块34万平方米的地后，发现土地用途是公建用地，该公司只有想尽办法将其改作了商业项目开发用途。
　　也有开发商表现出无心恋战住宅市场。SOHO中国董事长潘石屹于近日宣布，SOHO中国在未来三年内将不再进行住宅产品开发，而是专心从事商业地产开发。正是由于拿地困难导致了潘此次转型。与以往一样，SOHO中国目前正在争夺的四块土地，均处于北京CBD区域内，但是这些地块均是产业用地。自2006年起，北京CBD内住宅用地开发完毕，使这一区域房价飙升。