2006年二手房十大猜想 三千中介谁主沉浮

　　2005年对于二手房市场有太多悬而未决的问题：个税会不会强制征收？一窗式办公何时施行？会对各地的二级市场造成怎样的影响？还会出台新的宏观调控政策吗？调控后房价是升是落？中介公司失信事件余波未泯，面对诚信危机，各大经纪公司做何应对？面对国际市场关注，各中介态度是暧昧还是拒绝？面对一个呼唤品牌的中介市场，北京3000家企业又有谁能主宰沉浮？不禁让人对明天即将发生的奇迹产生猜想。

　　1 不会有大的宏观调控出台 政策以消化为主、微调为辅

　　2004“银根紧缩”年，2005“宏观调控”年，两年的宏观调控组合拳之功效，在本年度已初步显现。但部分政策出现执行难，有章难循的局面。因此2006年必以将以消化为主，微调为辅，即消化落实已有政策，将成为本年房地产市场管理的主旋律，大的调控动作应会暂告一段落。但将不乏有一系列规范二手房市场的政府监管细则出台。原因有：第一，已出台政策显现出“稳房”导向。一要将

　　2 二手房破茧成蝶 成交量有望突破十万大关

　　由于二级市场符合免税条件的房源、过五年限制的经济适用房房源的逐渐稳步放量及大众对政策的消化与观望情绪的减退，有望在2006年集中放量，进而突破10万套大关，也使得二级市场的成交量占整个北京房地产市场份额的1/3左右。分析如下：{1}二手房市场刚性需求促使成交量上涨。预计2006年北京将有8-9万对新人结婚，其中70%的结婚者有在结婚前一到两年内购房的需求。新人经济储备一般不高，因此有相当一部分人群会通过购买二手房来过渡。{2}首批经济适用房突破五年限制上市加入二手房阵营，央产房继续放量，更多的二手商品房进入市场。{3}受2005年出台的营业税限制的相当一部分二手房随2年时效的度过而纷纷解封，大量2003年前后放出的新盘在业主拿到产权证2年后的2006年，终于挣脱羁绊大举入市。

　　3 二手房房价坚挺 下跌理由不充分

　　本年度北京二手房价涨幅加速度将放慢，总势平稳，市场规律下的二手房价暂无下降空间，且仍将保持上升。理由一：政策导向明确，控制房价主要是抑制房价增长过快。理由二：市场因素对房价走势产生重大影响。2005年1-6月，全市存量住房买卖平均价格4325元/平方米，同比增长8.96%；1-8月，全市存量住房买卖平均价格同比增长8.7%；1-9月，全市存量住房买卖平均价格同比增长8.3%。根据历史数据的延续趋势分析，预计在4季度及未来的2006涨幅将回落，房价将谨慎而健康地发展。理由三：房价稳缓上涨符合宏观经济发展趋势。房地产作为国家的重要经济支撑房价稳健爬升而收敛涨幅正符合我国的宏观经济形势。

　　4“二手商品房”终成大器 占二手房成交量六成多

　　2006年，北京二手商品房主导二手房市场时代正式到来，且中高端二手商品房必为2006新宠。理由一：今年二手商品房成交量在二手房总成交量所占比例保持迅猛增长势头，终于由量变发展到质变，突破50%的占比。二手商品房之所以能日渐走红，首先是其投资回报率在二手房产品中最高。其次，目前北京二手房消费观念变化与供求失衡，导致二手商品房备受热捧。预计今年北京二手商品房将占二手房交易的60%-65%。理由二：北京二手房市场正趋于成熟，而二手商品房比重不断增大，主导二手市场，正是市场趋于成熟的表现。理由三：二手商品房房源增加成交量未受限贷影响，部分银行甚至偏重二手商品房贷款。理由四：消费需求趋于升级化，中高二手商品房成为新贵。

　　　5 窝窝头成香饽饽 成交区域郊区化

　　2005年，北京二手房传统热点成交区域DD朝阳，郊区如昌平、丰台、通州等地以其上升的发展态势逐渐获得了置业者的青睐，其中昌平更是在本年度首超海淀而居交易排行榜的第二名。原因为：第一，传统意义上的老城区住户中很多人具有地缘情节，不愿进行升级置业，使得中心城区二手房源供应量始终不能有效放量；另外，由于中心城区的二手房源的房龄相对较老，出售单价又相对较高，超出了一部分置业者的承受心理预期。2006年，中心城区供需不足的局面将会继续，因此成交量仍然会下降。第二，远郊规划促进郊区交易量持续上升。北京将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。而昌平区由于2005年5月北京第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放量的缘故，交易量明显上涨。

　　6 经纪公司向品牌化方向发展 上、中、下格局凸显

　　在政府勒住了房地产狂奔的马缰，楼市的狂热期已过，房产中介业面临市场理性的严峻考验，到2006年，北京将出现至少10家知名品牌经纪公司，形成、中、下格局凸显。理由一：品牌成为决胜关键。许多综合实力较强的中介机构已把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。理由二：2006年WTO五年过渡期将尽，将有海外强势经纪品牌亲自披挂上阵大举渗入。另外，外资进入中国房地产经纪领域的另一种方式就是对国内已有企业注资，国外风险基金对国内企业的注入，进而直接导致规模化企业不断涌现。理由三：中、小中介界定更加明显。一方面，占总数最大比例的中型中介，但是中介仍将由中型公司组成主体并持续一定时间，而且必将与不规范的小中介距离越拉越大。

　　7 各中介争相全国布控 规模扩张战悄悄打响

　　中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，随着资本的介入，地产中介企业逐步走上全国连锁化的发展道路。品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而迎接未来庞大的二三级市场的检验。一方面他们通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。全国化网点布控已成为各中介共识。中介之间的跑马圈地不仅仅局限在本土，全国城市网点争夺会愈演愈烈，大中型企业将实现进一步规模化扩张。各大中介将转战西安、南京、成都等二、三线城市。众多城市又将硝烟四起，上演一场又一场激烈的争夺战。

　　8 本是一家，相煎何太急? 三级市场联动成趋势

　　长久以来，开发商与中介这对胞兄弟互不对眼，对市场争夺更是愈争愈烈。然而2005以来疾风骤雨般的宏观风暴使他们成了风雨同路人。传统的开发商一度坚信有钱自己赚，多数楼盘是走“建售楼部”、“广告轰炸”这样传统的营销模式--"开发商都说，决胜在售楼部"。而今房地场市场越来越走向理性，仅仅靠一个好营销方案，就能将房子轻易卖光的时代一去不返，而中介公司的店面全市布控，网点随处可见，更能体现出有效的销售渠道与强势的终端销售能力，而有些楼盘在售后包租的过程中也缺少不了中介公司的介入，于是风光不再的开发商和机遇拓展生存空间的中介，很自然地看到了对方将给自己带来的契机。2006，房地产市场即将上演一场兄弟联手以求共进的大戏。

　　9 竞争催生新模式 独立经纪人将亮相

　　房地产中介行业是信息密集型产业，信息的及时、准确及通畅传递是其存在和发展的基本要求。随着网络在百姓生活的深入，整个行业经营模式将会发生巨变。经纪公司将实现电子化，经纪人在线化。而建立在网络平台基础上的独立经纪人制度也应运而生了。

　　2004年9月，新型房产独立经纪人首次在南京正式亮相，今年5月份引入上海，7月进杭，随后，天津也推出此新型运营模式。因此，随着北京中介行业的成熟及竞争白热化，独立经纪人将有望亮相北京，但在2006年难成规模。

　　10 二手房金融个贷将呈现多元化面貌

　　本年，二手房金融个贷必将多元化，传统将被打破。理由一：2006年，中国的金融业就要加入世贸组织全面开放，西方银行密集进入中国市场已成必然;宏观调控下国有银行房贷门槛不断提高，也将促成需要房贷者将目光向其他融资方式转移。理由二：住房按揭贷款证券化大势所趋。理由三：专业贷款服务机构乘风而起。专业贷款服务机构优势体现为：一是专业贷款服务机构拥有较强的金融贷款知识，对消费者进行贷款方式的设计；二是专业贷款服务机构同金融系统之间有密切的合作关系，委托他们进行购房贷款的操作更加容易、简便、安全。理由四：融资派生出房产典当模式。市场需求带旺了房产典当业务，房产典当业务已占到典当市场的一半以上。