2006对业主影响深远的房产新政解析

     房地产政策一方面是国家对整个行业的调整和控制，另一方面也是对购房者的引导。经过了2005年的新政频繁出台，2006年将会进入一个缓冲期，如何全面贯彻和执行2005年的新政将是主要方向。从北京市1月1日开始实施的政策来看，主要侧重于房地产市场各个交易环节的衔接和监管。同期实施的国家政策以及行业规定，则更多的为2006年中国房地产行业的发展布局探路。双管齐下，为整体布局。
    ★影响人群：所有购房者

买卖现房使用新合同

新政速读：北京市建委、市工商局联合发布的《北京市商品房现房买卖合同》示范文本从2006年1月1日起开始实施。根据有关规定，开发商只能对示范文本进行细化，不能删除或减少内容；开发商补充的内容若为霸王条款，与示范文本相悖，霸王条款无效。

2006年1月1日起，北京老百姓购买现房也要网上签约。凡是2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人要在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理房屋权属转移登记。

现房合同网上签约后，老百姓在购买之前，可以先登录北京市建委的网站了解项目、房屋销售状态及成交均价等信息。如果开发商有违规行为，将会被公示，严重的还会停止其网上签约系统的运行。同时，为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更。

点评：北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌认为，现房买卖执行新合同和网上签约，可以保证购房者获取更为全面准确的信息，减少购房者因为信息不对称合法权益受到侵犯。规定中还明确指出，开发商只能对示范文本内容进行细化，不能删除或减少内容，可以进一步保护购房者的合法权益。

★影响人群：所有购房者

住宅质量分户验收

新政速读：从2006年1月1日起，北京市开始推广“一户一验”的住宅工程质量验收制。开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等8项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。

分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字（签章）确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章，该表在住宅工程交付使用时，应作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。

市建委质量处处长郑伟革表示，对于1月1日之前签了购房合同，但在此后才收房的业主来说，要看该项目是否在1月1日之后（包括1月1日）竣工验收，如果是1月1日之后竣工验收，那么就要做分户验收。如果是在2005年就已经竣工验收了，则无须再做分户验收。

点评：北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，分户验收管理规定是对于建设工程质量管理的一项重要的制度完善，对于解决目前存在的小区质量纠纷以及交房纠纷具有重要的作用。

但是，该政策并没有明确实施过程中的细则问题，尤其是验收过程中如果没有达到标准，开发商应该承担什么责任没有明确规定。

★影响人群：所有业主

公共维修资金上网

新政速读：从2006年1月1日起，北京市住房公共维修资金将实行网上办公，房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公，商品住宅维修资金的归集、业主委员会开户后维修资金的划转、分摊、支取、续筹、变更、过户、注销、查询等业务，要通过该系统操作。

住房公共维修资金网上办公系统方便了普通业主，小区每位业主都可以随时上网查询维修资金的使用情况及去向。此外，业主也可以在网上自己注册账户，但需要向开发商或者物业公司索要所在区的统一代码（相当于这个区里的专项维修资金办公区域的网络密码）。

点评：中国物业管理协会副秘书长董贤钧认为，公共维修资金上网后，业主可以监督自己所交纳的公共维修资金的去向。公共维修资金的收缴、归集、使用之前由开发商、物业公司以及业主委员会操作。公共维修资金上网后，可以增强其使用的透明度，尤其可以防止之前有些小区出现的公共维修资金被开发商挪用的情况。

★影响人群：所有业主

住宅物业费实行市场价

新政速读：今年1月1日开始，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。

按照新办法，普通住宅和高档住宅的物业收费不再实行政府指导价，完全实行市场调节价，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。在新办法实施前，普通小区仍执行现行《办法》，在成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。

经济适用房物业费经这次调整后，由原来每建筑平方米每月0.50元和0.52元两种收费标准统一为基准价标准每建筑平方米每月0.55元。

点评：北京悦豪物业管理有限公司董事长邓南宇认为，物业费实行市场调节价，将有利于提升物业管理公司的服务质量。物业管理讲究质价相符，如果物业管理公司提供的物业管理服务没有达到合同要求的标准，业主委员会可以根据合同约定解聘物业管理公司，从这个角度来说，实行市场调节价是一个很大的进步。

★影响人群：所有贷款者

房屋贷款执行新利率

新政速读：2006年1月1日起，商业住房贷款将全面执行新利率。这意味着，2005年3月17日之前已办理房贷的购房者，将从这个月开始增加房贷月还款额。这是中国人民银行从2004年10月份首次提高商品房贷款后第二次加息。

根据规定，2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将从2006年1月1日起，执行2005年3月17日规定的利率标准，按照以下标准执行：截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；截至2005年12月25日20时，客户仍积欠本金和利息的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。

点评：著名金融专家孙飞博士认为，房贷加息在去年已经不是什么震撼性政策了。在经历了2004年首次加息之后，购房者对加息的接受程度已经有所增加。虽然这次是第二次加息，但月供金额增幅并不算大。

据了解，目前已有多家银行表示将推出固定利率住房贷款，这对于目前处于持续加息阶段的购房者是一个利好消息。

★影响人群：空置房业主

空置房停办退税手续

新政速读：北京市地税局去年发布《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》，通知指出，购买空置商品住房、空置商业用房（以下简称空置商品房）的契税免税政策于2005年12月31日截止。2006年1月1日起，北京市地方税务机关原则上不再受理空置商品房的免税申报手续。根据地税局的退税政策，一套单价8000元的100平方米住宅可退还12000元，而一套单价10000元的100平方米住宅，则可退还契税30000元。

为了鼓励消化空置商品房，北京市地税局曾规定，凡是在1999年8月1日（含8月1日）以后至2002年年底以前，购买了空置商品住房（即建成于1998年6月30日以前而直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准）并且交纳了契税的单位和个人，均可享受全额退还契税优惠。但由于当时很多市民并不了解该项政策，前来办理的人并不多。

点评：千万家房地产经纪公司总经理华国强认为，免税政策不再“加时”，但商品房空置问题依然未得到显著解决。事实上，要降低商品房空置率并非难事，只要开发商能够打开一、二、三级市场的瓶颈，加强与品牌中介之间的合作就可以带动销售。

★影响人群：开发商

大户型预征增值税

新政速读：北京市地税局去年12月发布公告，房地产开发企业出售、预售商品住房，自2006年1月1日开始实行预缴土地增值税税款，凡单栋号内户（单套房间）平均建筑面积超过140平方米以上的，房地产开发企业一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。

开发建造并出售商品住房的纳税人，应在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表（附表）》，主管地方税务机关据此判定是否预征土地增值税。除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人均须在2006年3月底前填报《商品住房建筑面积情况明细表》。

点评：中原地产华北区域总经理李文杰表示，该政策是贯彻落实去年中央七部委新政的具体实施细则，主要目的是鼓励开发商开发普通住宅。

由于该笔费用针对整个开发项目，开发商有可能转嫁给购房者，因此购买普通住宅产品时，一定要注意查看最终的建筑面积，否则有可能多交“冤枉钱”。

★影响人群：开发商

节能措施需现场公示

新政速读：建设部《民用建筑节能管理规定》于2006年1月1日起实施。

规定指出，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。从2006年1月1日起，所有房地产开发企业都应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。

建设部的调查资料表明，目前我国住宅能耗约占全国总能耗的20%左右。

与发达国家相比，我国住宅要比相同气候条件的发达国家高出1到2倍。调查显示，从2000年到2004年，全国按节能标准设计的项目只有58.53%，按节能标准建造的项目更低，只有23.25%.点评：北京京都杭城总经理陈豪认为，政策是要加强节能建筑的实施。过去只在房地产行业内推广建设节能住宅收效不明显，此次规定要求开发商将节能信息向购房者公布，这能够让购房人认识到住宅节能的必要性，唤醒了购房者的节能意识之后，开发商在建住宅时就会把住宅节能当作大事来办。