06年地产商面临的十大难题

                  以调控为主旋律的2005年已经过去，自去年5月份遭遇整体性调控的国内房地产市场，虽然经过半年多来的消化和盘整，楼市交易逐渐走稳，但终究也没回到曾经的交易盛况。在新的一年里，房地产市场将会出现怎样的深刻变化呢？  
   对开发商来说，2006年需要研究和关注的有以下十个问题：
    1）不要寻找价格底线，今年一季度后房价将在箱体内窄幅长期盘整
   在这一轮的宏观调控中，房价始终是各方关注的焦点。自2005年8月上海中环某楼盘宣布降价销售以来，调价风潮越来越常见于市场，预计从2005年3月到2006年3月，长三角一些城市的房价可能整体调整30%。但是，由于刚性需求的支撑和购房者信心的稳定，2006年一季度以后，这一区域房价将在箱体内做小幅震荡，并保持相对稳定持续较长时间。
   2）研究的重要课题，配套商品房、中低价房是否成为市场主力
    2005年初上海市政府宣布的“两个1000万”，对平衡上海住宅供应和销售结构产生了明显的影响。截至2005年12月26日，上海上年度共成交配套房911.3万平方米，占全年住宅销售面积的36.21%。而另一个“1000万”即中低价房还将在2005、2006两年陆续投入市场。可以预见，配套商品房和中低价房仍将在2006年继续影响市场，通过结构性的产品调节来影响房价指数，并将对经济、内需产生拉动作用，这类产品是否受到市场主体购买者、开发商认可，是否能起到拉动消费扩大内需，支持GDP增长的作用，这一课题值得开发商仔细研究和考量。
    3）新兴城市产业定位使得房地产传统区位概念重新洗牌
   上海近年来一直在进行城区的扩展和改造，市政规划及市政建设的交叉作用，使得一些地区的价值得到提升，房地产传统区域地位发生改变。如上海市政府规划的12个现代服务集聚区（尤其是大连路沿线、苏州河沿线、张江地区、五角场新江湾等地区）会形成新的房产概念高地，重塑一批文化内核板块，从而带动周边楼宇的升值机会。由于市政规划的密集投入及服务产业比重的加大，都将会给这些区域板块带来升值潜力。
   4）土地政策继续从紧，别墅市场分化加大
    刚刚结束的全国国土资源厅局长会议传出重要信号：国家将一如既往严把土地供应“闸门”，预计2006年全年乃至更长一段时间，土地市场供求关系仍将偏紧。而2006年继续停止别墅类土地供应，也将使别墅市场继续分化。高端别墅由于其产品的稀缺性继续保持紧俏，此外，经济型别墅由于满足匹配了为数众多的中产阶层的需求，一定有产品逆势成为2006年的市场亮点。
    5）吻合刚性需求和中产阶层的产品将受欢迎，重振消费者信心将是重要工作
    2006年将是鼓励住房消费年。这里的住宅消费是指普通商品房消费，尤其是自住性的商品房消费，这多少定下了2006年的政策走势和取向。此外，2005年的宏观调控导致房产投机者基本绝迹、不成熟的投资者也大多退出市场，在这种情况下，2006年有望取得好成绩的商品住宅将是那些与动迁、首次置业和改良型置业等刚性需求相匹配的楼盘。房地产的属性至少80%应该是自住，20%是投资和保值性属性，其中套利属性在任何时候都要严格限制在5%以内。同时反过来，真实需求的激发、重振消费者信心将是全体开发商、研究机构的长期重要工作。
   6）开发商淘汰力度加大，央企品牌影响力增大
   我国目前有房地产企业3万多家，但是行业却基本呈现出散小差的状态。大型国有房地产企业，尤其是央企的品牌影响力将增大。2004年6月、2005年10月，国资委先后圈定了13家主营业务为房地产业的中央企业，国资委191家央企名下共达1800亿元房地产公司的资金，将被这13家企业整合。这表明了一个迹象：随着市场的推进和企业整合力度的加强，2006年国内开发商的淘汰力度将加大。此外，房地产央企在行业中的品牌效应日益显著。中国指数研究院2005中国房地产品牌价值研究成果显示，上年度房地产领导品牌―――中海地产即为央企，而包括招商地产、华侨城和保利地产等在内的央企也进入了品牌前十位。4家央企房产资产规模合计近500亿元，年销售额合计近200亿元。这4家央企不仅实力雄厚、历史悠久，而且在客户关系上获得良好的美誉度和忠诚度，位居中国房地产品牌价值的前列，上海、天津、北京都出现了大型的国企重组，这种趋势也表明政府希望让大型房地产国企承担更多的社会责任。
    7）开发商利润率向下调整
   不管是被动性的房地产结构性调整导致的利润率下降，还是市场压力下开发商的主动调整，开发商利润率必须向下调整，否则调控力度不会弱化。房地产的高利润使得众多企业趋之若鹜，其主要原因之一是低廉的土地成本。随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升，房地产利润率势必出现下调。此外，2006年房地产价格将趋于稳定，开发商任意调价以获得高额利润的现象也将得到有效遏制。还有财务成本的增加，不可预见风险因素都会使利润率回到合理区间。
   8）产品类型、区域类型、融资渠道组合力度加大
   2006年，开发商需要注意分散企业风险，加强企业在产品类型、区域类型的选择和融资渠道上的多元化组合，避免风险过于集中给企业造成危害。事实上，2005年这一趋势已有显现；复地、大华、绿地等纷纷在内地二三线城市布点拿地，不少开发商由原来的集中住宅开发转入商业、办公楼、配套商品房的开发，正是顺应了这种多元化的需要。
    9）房地产金融体系融资多元化成为必然选择  房地产金融从2004年未引起重视，到2005年热门火爆，进入2006年将进入实质推进的阶段。2006年，我国金融业全面开放，利率、汇率改革日渐迫切。在这样关键时刻，银行必将审慎对待信贷风险，作为贷款主要去处之一的房地产开发贷款也将受到影响。因此，虽然银行仍将是房地产开发贷款的主要来源，但是，房地产开发商须多方拓展融资渠道，信托、私募及海外基金的引入和扩大势在必行。同时源头上金融机构除信贷以外的金融创新（房贷证券化、房地产基金）也应该加大推进力度。
10）营销开始精耕细作，产业链需要重整和延伸
    2005年的宏观调控将给房地产营销行业带来一个转折，或者也可以说是回归。20世纪90年代中期可以说是代理行业的苦日子，但是近几年来，房地产市场极为繁荣，形成了明显的卖方市场，往往是数以千计的购房者排队抢购几百套或者几十套新房。在这种情况下营销代理企业几乎无需花费力气，因而也忽视了对营销理念和营销手段的创新以及对营销人员的培训。但是2005年的宏观调控，消费者的购房意愿持续低迷，营销代理公司不得不想尽办法，发掘各种营销方式和手段，以鼓励消费者的购买欲望；营销工作也将进入新一轮精耕细作的时代。此外，房地产市场的发展也使得代理商的角色发生改变，开始往前端后端延伸。从以往单纯的项目策划和代理销售，进入到需为开发商提供房地产金融、政策解读、法律咨询和资源整合等各方面的解决方案。营销行业开始由单纯的代理销售，转变为与开发商共担风险、共享收益的合伙人。
       可以认为，房地产业已经被时代要求进入精细化的运作，相关房地产政策也被要求进入了深层次研究的阶段，如何兼顾政府税收和房地产业占经济比重过大的问题、兼顾城市发展速度和动拆迁矛盾、兼顾市场化楼盘供需和非市场化楼盘供需的问题、兼顾房地产金融风险和房地产金融创新的问题，这些都已经成为不可回避、必须解决的重要课题，需要我们在政府的宏观经济工作方针的导引下通过实践、探索、再实践来予以完成。 （作者为中国指数研究院华东院副院长）