凭什么调控不会继续

          2004年结束时，曾被形容为“充满异数的一年”，核心指2004年的调控给中国地产带来的变动。当2005年再紧接着过去，回头看，2004的变动也不过是此一轮“大菜”前的开胃小碟。如果2004年被形容为变动之年还算合适，那么2005则是中国地产的转折之年！――至少是1998年后中国楼市的一个转折。
       将2005形容为转折之年，不是因为我们假定调控的最高峰已经过去，接下来将进入一个相对平稳或者调控渐缓甚至消失的时期。如果真这样轻易下结论，就会再次显示我们的盲目和短视。2004年我们曾依稀感觉到调控并不算完，但今年出台的主要措施是大大出于预料。这种情况凭什么不会再来一次？
        2005转折之年的真正含义是：经过这一系列的措施，中国房地产可能真正摒弃大干快上、向稳健迈进，摆脱喧哗与浮躁、向平实迈进，破灭侥幸心暴利梦、向产业经营迈进；经历这一转折，从今以后，中国地产将一步步走向卓越，而不是象此前――随时间推移积累越来越多的制度性、结构性问题；这个过程中，耕耘于斯的地产企业也会致力于基业常青，而不再仅仅想着捞一票就走。我们现在没有实现卓越，甚至连实现卓越的前提性法律框架和制度背景都没有。这个前提下看待宏观调控，实在没有理由到此就截止――不过此后的调控不会如2005年这般疾风暴雨。如果说05、04年的调控还着重在终止中国地产的混乱――挤压泡沫、限制投机、打击囤积土地，此后的调控将更加重视构建良性的竞争制度、多元融资制度、多层级住房保障制度等；此前的调控更多打破了坏的旧秩序，此后的调控会更着重于建设好的新秩序。
       2004，土地协议出让“寿终正寝”了，房地产开发资本金比例几乎翻了一番，土地清查整顿持续了一整年，银监会要求房贷不能超过收入一半……这些举措不可谓不震撼。相比于2005，如果说要求房贷不能超过收入一半还是只是空空的雷声，房贷加息则无疑把产业界和购房人浇了一身的雨点。2004年一整年土地政策不断有新政策，不知道当时是否都被向来神通广大的开发商们看成是例行公事的喊喊口号而已――这种情形也不是没出现过，98年的一步大法《土地管理法》就要求收回闲置两年以上的闲置土地，可多年以来多如牛毛的土地被开发商囤积着也没看谁被收回。然而，2005年，所有的开发商则切身体会着土地调控的要命――要么根本看不到好地，要么就便是有也价格高的让人肉疼。

更何况，还有央行提的那个取消期房预售建议，虽说遭到开发商的一直反对，虽说建设部立即来打气说不会取消，可是有建设部的“撑腰”就足以放心得下吗？也不是没有前车之鉴。2005，这个没有斩落的达摩克利思之剑才是可能来到的最大“杀招”。可能斩而未斩，这样的诡谲局面也使得今后一段时间中国地产有了最大的玄机。

另一方面，我们相信，一系列宏观调控措施肯定不是“头疼医头”的暂时之举，而是中央试图从根本上解决中国房地产十几年来积累的根本性问题。这些问题根本上解决了吗？

央行在2004年中国房地产金融报告中曾把当前房地产的问题归结为5个主要方面：一是住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求。二是对地方政府经营土地缺乏有效制约。三是缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度。四是缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。五是缺乏发达的多层次房地产融资市场。

现实是，到目前为止：其一，大量新增以及遗留的百姓住房需求依然没有得到较好的解决，很多百姓依然无房住或者住不好。其二，对地方政府经营土地行为的制约目前还基本停留在中央文件一步步逐级下乡推进的状态，推进一级打一层折扣。其三，土地供应的开发规划制度只停留在起步阶段，对于各地土地进入商业开发的约束效果有限。其四，在引导住房需求方面，无论收入高低一窝蜂拥向商品住房市场的现状并没有有效改善；在政府追求短期利益的导向下，廉租房、经济适用房等其他供应体系有不进反退的势头；供应结构上，中高档供应偏多、中低价房供应少的问题没有根本扭转。在调控投资、投机行为的税收政策方面，今年取得显著成效，不过对交易行为征收个人所得税依然困难重重。其五，多层次融资市场的建设方面，过度依赖银行信贷的局面则未有明显改善，非银行融资方式的开放上依然对外资开放对内资管制，而今年出台的212号文件虽起到了为信托资金进入房地产预警的作用，但却并不有助于房地产多元化融资的这个根本目的，相当长的时间内，过渡依赖银行的局面不会根本改善。

因此，经过这样的梳理，我们能得到的结论只能是：调控的根本目标还远未达到，后续的调控就是水到渠成的事。当然，对于政府和房地产业界，强求其短期内即根本解决这些问题是不公平的。既然调控还要继续，如何又能肯定调控的最高峰已经过去呢？要表达对于2006的心情，我们可以期待市场的转暖，期待走出观望。然而我们的乐观是谨慎的。

对于身处中国地产的大大小小的企业，进步的动力可以来自外部的逼迫，更可以是内发的。是被逼得手忙脚乱、损失惨重，还是主动迎接新变局？尤其，当我们头颈上悬着那把可能斩下的利剑。