住房分配体制尚未根本转变 市场存在供求错位

每天，我望着一栋栋拔地而起的高楼就会不断地问自己：房屋空置率都已超过了20%，为什么我却买不到适合自己的住房呢？城市中许多人都会发出这样的疑问。

　　市场存在供求错位

　　在热闹的背后，北京市房地产市场存在着严重的供求错位问题，尽管开发商三番五次强调，不是所有的人都能买得起商品房，开发商建造的房子也不是面向所有的人，特别是低收入的人，但是中低收入的家庭的住房谁来解决？对于某种产品而言，不能简单地说其供过于求或供不应求，房地产也不例外。就现阶段北京市房地产市场而言，低价位的房子仍然处于相对供不应求状态，而高价位的房子相对供过于求，一方面是购房的刚性需求，另一方面则是房屋空置，一方面是新开发楼盘入市，另一方面又是未消化的存量不断增加。

　　住房分配体制尚未根本转变

　　长期以来，我国实行的非商品经济的“低工资，低房租，高补贴，高福利”的政策，工资中的住房含量不足，使得大多数人买不起房。长期的住房实物分配制度，使人们对福利分房形成了依赖。现在城镇新建住房的供应总量中，由个人购买的大体上占25%，大多数城镇职工还是通过单位分配获得住房。这些年来，房租虽然有了较大提高，但房价上升更快，买房不如租房的问题不解决，个人购房的积极性也得不到调动。住房低租金和福利分配的制度不扭转，新的住房供应体制就很难建立，房地产市场的有效需求也不可能提高。

　　住房政策缺失造成有房难买。首先是房改政策，现行的房改政策对公房出售给个人后的上市做了严格的限制。政策规定，已售公房5年方能上市，上市时必须优先卖给原售房单位，增值部分要和原售房单位分成。这些限制使得公房出售后的这一块规模扩大的存量房产缺乏流动，既限制了房地产三级市场的活跃，同时也抑制了二级市场上有效需求的形成。

　　其次是价格政策，一套普通住宅的价格与家庭年收入比保持在3至6倍间，居民才有足够的支付能力。若高出6倍，就难以形成有效的需求市场。商品房价格上涨的主要原因是成本构成的不合理，各种行政性收费和摊派占了相当比重。一次性收取70年的土地出让金，各种配套费用均转化为购房者的负担。城市居民收入水平与过高的房价有较大的差距，价格构成的不合理挫伤了买房者的积极性。

　　另外是税收政策，现在商品房销售中，要向房地产开发企业收营业税，同时向买房者征收契税。尽管征收的对象不是一个，但最终还是加大了购房者的负担。从理论上看，如果认定商品房销售是商品流通行为，则不应向购房者征收契税；如果认定商品房销售是财产转让行为，则不应向房地产开发企业征收营业税。税收政策不仅关系到税负的轻重，还反映了国家对住宅生产和消费的政策导向。重复收税和过重的税负只会遏制市场的发育。

　　另外一点是金融政策，尽管住房抵押贷款已经试行，但面窄、量小，且利息高，还款期短。对鼓励居民买房，分散居民买房的一次性负担的作用较小。绝大部分家庭还不具备依靠积蓄的资金购买住宅的能力。住房金融政策的不配套，制约了居民购买住房的支付能力。

　　什么才是真正的解决途径

　　全国房价上涨已成不争的事实，伴随而来的就是越来越多的人买不起房子。供求之间产生了极大的分化。“只给富人盖房子”的开发商越来越多地遭到人们的批评；某些地方政府过热发展房地产的做法使房价一路高涨，其政策也引起了专家学者的质疑；房价的高涨让更多人的买房还停留在梦想阶段。其实无论开发商的“只给富人盖房子”，还是政策带响的房价高涨，对人们买不起房都有一定影响，但不能说就是这些因素导致了这种状况。想要解决这一问题，不能简单地推给政府，靠建设廉租房来解决，也不能靠开发商的觉悟，最根本的办法是促使国家经济的整体提升，增加人们的收入，使居民收入与房价成一种正比例发展的关系，使居民手里有钱买房，这才是解决目前问题的根本之道。同时，政府应当拓宽投资渠道，减少人们对现房的炒作，居民才能真正买得起房子。

　　如果上述矛盾不能得到较好的解决，住房市场有效需求不足的状况将会长期存在，住宅市场也不可能尽快启动，住房消费热点也无法形成。那么市场上出现的房屋供求错位也就不足为奇了。