中国房地产将在三年内崩溃！

中国房地产市场三年内见顶

 

 

　　资本是趋利的，一旦中国的证券市场机制合理了，有了价值发现功能，更有了优化资产配置功能。中国股市将面临持续数年熊市后的大底，这对国内缺少投资渠道的庞大资本来说无异是一个千载难逢的机会。一个整体上机制合理的股市整体回报率通常要在10%以上的(美国从1922年到1992年的60年内，股市平均实际回报率达到10%。)，当然中国如果出现了一个牛市的大底的话，囤积在房地产的巨量资金还有什么理由还在高位站岗呢，当房价已经高到所收房租不能够支持买房银行利息时，资金还敢在高位站岗吗？可以说中国股市运行机制合理之时，就是中国股市见底之日，中国股市见底之日，就是房地产见顶之时。分析房地产业何时见顶，只需分析中国股市何时见底就可以了。

 

　　近年来中国的房地产价格不断走高，当然围绕着房地产泡沫的争论也从未停止过，如果说房地产没有泡沫那是假的。因为在中国上海、北京的房价高的城市，房价已经高到了连白领阶层都买不起的地步了。一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。著名国际投资银行摩根士丹利最近指出在中国，这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。国际上信贷资金中地产贷款的最高占比是 10% 。而据专家潘泰博的研究显示，如果在统计中记入“隐身贷款”部分，地产贷款其实已经占到了银行贷款总量的 30% 。显然中国远远超出了安全的范围，国内银行资金正承受着巨大的风险。国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。

 

　　看来中国的房地产泡沫不是存在不存在的问题，只不过是什么时候崩溃的问题了！当然中国有着种种理由支撑着目前的房地产价格，比如人民币升值，比如中国人口多的国情，再比如中国经济的高增长，但 “日中则移 月满则亏”这是客观规律，再多的理由也不能支撑一个只涨不跌的房地产市场。香港的房地产涨高了会跌，日本的房地产涨高了也会跌，当然中国的房地产业更不会例外！

 

　　在中国买房不光是为了居住，更重要的是保值增值。因为整个中国的资本大载体只有房地产、银行和股市。股市是高风险的，股市十余年亏空一万多亿来看，这个市场是严重消耗财富的。存银行又可能面临通货膨胀带来的财富减少。除了股市和银行外，资本要实现保值和增值最好的去处也只有房地产了。

 

　　如何解释目前股市的高风险和国内的通货膨胀现象呢？这要从市场大的运行机制上来分析，这有助我们更清楚的了解中国的房地产业。市场有定价的功能，有优化资源(资产)配置的功能。市场的优化资产(资源)配置功能是建立在市场定价功能上的。所以市场没有合理的定价机制就没有优化资源(资产)配置的功能。市场的合理定价是建立在市场市的基础上的，只有在供求关系动态平衡的条件下，这个市场才具备合理的定价机制，才具备优化资源(资产)配置功能。中国股市如此，中国的汇市如此，中国的房地产市场也是如此。

 

　　但我们发现无论是中国股市的定价机制，还是中国的汇市的定价机制，都不是在市场市供求关系动态平衡下形成的。特别是中国股市，是名副其实的政策市。没有优化资产配置的证券市场，导致的亏空多达一万多亿！中国的汇率市场，由于汇率机制不合理(非市场化)，中国的外汇储备已经多达7690亿！就在一个月前，国际投行高盛中国区首席经济学家梁红表示过，人民币汇率存在至少20%的低估，汇率严重低估所造成的宏观价格错配已经给国民财富造成了损失。至于房地产市场，经济学家易宪容坦言，“房地产的责任在于政府，房地产行业并没有完全市场化，这是房地产暴利的症结所在”。

 

　　人民币汇率机制导致人民币被低估，国际资本投机人民币资产会有巨大的获利空间，使得国际资本源源不断的涌入。而中国股市又没有优化资产配置功能，不合理的股市机制吞噬进入其中的社会财富。股市泡沫破灭后的高风险足以让大资金望而怯步。而近年来中国经济持续高增长，繁荣起来的国内资本，因为股市的高风险只能囤积与银行和房地产业。与此同时，面对不断涌入的外资，不断增加的外汇储备，央行为了维持汇率的稳定，不断投放的基础货币。这又直接导致国内2003年以来的通货膨胀，物价上涨意味着国内货币相对贬值，这迫使资本需求一个保值增值的载体依附，股市已是高风险，所以房地产业成了资本进驻的最佳选择。涌入中国赌人民币升值的国外资本，首先选择的也是房地产。中国缺少一个成熟资本市场，缺少一个承载资本的蓄水池，进入中国的国外资本于是就成了推动房价上扬的洪水猛兽。

 

　　股市高风险，资本缺少投资渠道导致中国的高储蓄率，而汇率机制又导致国外资本的不断涌入。已经存在的通货膨胀和未来可能发生的通货膨胀，导致资金大量涌入房地产业。很多人都希望捅破房地产的泡沫，让资本流入证券市场。但是资本是趋利的，当然在没有一个比房地产更安全，回报率更高的市场出现的时候，指望中国的房地产崩溃，捅破房地产泡沫来救股市是不现实的。

 

　　从上面的分析我们知道，房地产的火暴是由于中国股市和汇市机制不合理导致的，如果汇市或者股市这两个市场中有一个市场机制变合理了，都会改变目前的房地产高价格。关于人民币央行已经表示，人民币至少在未来5年内都不会自由兑换。看来能寄以希望改变房地产高价格的只有使证券市场的机制变合理了。而证券市场眼下进行的深刻变革，无论下跌接轨，还是补偿接轨都将会实现中国股市的机制合理(即市场市的供求关系的动态平衡)，虽然这个过程可能是痛苦的。股市的走向将直接关乎中国房地产业的走向！

 

　　现在中国股市正在进行股权分置改革，而股权分置改革并没有形成市场市动态平衡的供求关系，仍然维持资金和股票供求关系不平衡的政策市。合理的定价机制仍然没有出现，股市仍旧做的是劣化资产配置功能，所以虽然股市已经进行股权分置改革，但股市还在阴跌，中国股市远没有见底。当然此时停留在房地产的大资金是不会进入股市的，盲目提前进入股市的资本很可能被高风险的股市再度套牢。

 

　　启动了股权分置改的中国股市，市场化趋势已经不可阻挡。按《4.29通知》中规定的时限，中国股市股改完成三年后，将实现全部上市公司的全流通。现在完成股改的公司也将在2008年实现全流通，当然2008年中国也将举办奥运会。在“2005年中国企业高峰会论坛”的“资本市场分论坛”上，上证所副总经理方星海称，股改后还要进行市场化发行、引入做空机制和对内对外开放等基本改革。可见股市的合理定价机制不一定要等到股市全流通时才能实现。股市全流通只是市场机制合理的最后期限。只要股市什么时候进行了真正的市场化发行新股，并引入了做空机制，这个市场基本就能够形成合理的定价机制了。中国股市的低点也就出来了。市场化发行新股，引入做空机制，这两个条件是我们鉴定股市是否形成合理机制的标准。当然股市见底之时，就应该是房地产见顶之日。基于此，我们基本可以得出三年之内房地产必然崩溃的结论。当然这个结论和易宪容：最多3年老百姓定能买得起房子的结论是一致的。

 

（ 刘兆辉）