北京：现房合同下月正式上岗 九个签约锦囊您要随身带

　　下月起，本市将正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，同时实行网上签约和网上公示。那么，在签订该合同时要注意什么呢？北京大成律师事务所吴建中律师从九个方面做了详细解读。
　　锦囊1购房署名事先定好
　　从2006年1月1日起，现房交易将实行网上签约和网上公示。市民可通过北京市建设网和房地产交易管理网查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息；购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人应在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理转移登记。
　　为防止房屋炒作，网上签约时，市建委要求认购和签约的购房人名称不得随意变更；转移登记前房屋不得转让他人；同时，管理网公示销售单位的退房信息。因此，合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
　　锦囊2瞒报抵押情况可要求双倍赔
　　现房合同第四条规定了“抵押情况”条款，要求开发商明示房屋的抵押状况，提示购房人在购买抵押房产时作必要的补充约定。对此，吴建中律师认为，新版合同的缺陷是没有提供“附件三关于抵押的相关约定”的范本。这使得非法律专业的购房人可能不知道应当如何约定附件三的内容。实践中，不少开发商提供的附件三的内容不符合法律的规定，不能有效保护购房人的合法权益。
　　按照法律规定，出售抵押房产，必须取得抵押权人的书面同意，并在售出后办理解押手续。因此，附件三中应当包括抵押权人(一般为银行)同意开发商出售抵押房产的书面证明。同时，附件三还应包括开发商限期解除抵押的承诺(包括承诺办理解押、解押的期限和逾期未办理解押的违约责任)。有实力的开发商会承诺在很短的时间内解押，而资金短缺的开发商要等较长的时间。一般来讲，办理银行贷款的业主风险不大，因为不解押办不了贷款，一次性付款的业主要多加注意。此外，无论何种情况，都需要约定解押的时间和违约责任。
　　按照法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
    锦囊3租户有优先购买权
　　现房合同第五条规定了“租赁情况”条款，要求开发商明示房屋的租赁状况，提示购房人在购买租赁房产时作必要的补充约定。合同范本已经提请购房人注意，对于已经租赁的房屋，应当要求开发商出示“承租人已放弃优先购买权”的证明，否则可能会导致买卖合同无效。这里可能有两种情况，一是开发商出示相关证明，二是开发商承诺取得了承租人的同意。由于购房人不容易判断证明的真伪，建议大家要求开发商做出承诺，同时应当要求在此条下面的横线内或补充协议中约定，一旦承租人主张优先购买权而导致买受人损失的，由开发商承担什么样的责任。
　　此外，根据法律的一般原则，买卖不破租赁。所以，如何处理租户的问题也是购房人需要考虑的，不要认为只要我买了房子就一定可以马上把现有租户赶走，应当就租赁合同的处理问题与开发商约定清楚。
　　锦囊4
　　坚决要求提供分户验收表
　　现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。因此，只要发现房屋内存在违反质量规范的问题，就可以视为开发商没有按规定完成竣工验收，开发商在修复期间应当承担延期交房的违约责任。这一点对业主，特别是购买精装修房屋的业主是非常有利的，因为它可以有效地督促开发商加快维修的进度，并使业主因新房质量问题所受到的损失得到补偿。
　　但是，要实现这一点，业主在签约时还应当注意：
　　1.在合同第九条第(二)项的填空中一定要选择“4”。开发商如果不同意选择该项，是违反建委规定的，购房人可以向建委投诉。有一种观点认为，不管是否选择，开发商都必须遵守建委的规定。对此，我们还是希望业主采取谨慎的态度。因为建委文件的法律层级较低，如果合同中不做明确约定，实践中能否得到法院的支持是有不确定性的。
　　2.在合同第十三条第(二)款第“2”项中，尽量要求选择(1)。或者在(3)中另行明确约定，出现《住宅工程质量分户验收管理规定》列明的质量问题，按(1)解决，除此之外的质量问题按(2)解决。
　　3.注意不要同意在补充协议中写进与上述约定相反的特别约定。
　　锦囊5
　　贷款买房也可拿到房产证
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条，如果买的是现房，从签订合同的那一天开始，90天内为正常办理产权证(即房屋权属证书)的时间。超过这个时间，开发商要承担违约责任；超过这个时间满一年，且是由于开发商的原因，导致买房人拿不到房产证时，买房人可以要求退房或赔偿。
　　如果是贷款买的房，在所属房地局做完抵押登记后，通常房产证由放款银行收押，清偿全部贷款后，房产证交给买房人。这是因为买房人在办理贷款时，银行要求买房人与银行签订抵押合同，此合同往往会有一条买房人同意在还清贷款前，把房产证抵押给银行的条款。其实，相应的法律法规并没有明确规定，贷款买房所取得的房产证必须抵押给银行。因此，如果与银行签订的抵押合同中没作上述要求，贷款买房就应当拿到房产证。
　　锦囊6
　　买商品房最少要交6种费
　　现房合同为交纳税费方式提供了三种选择，那么买商品房除了房款，还要交哪些费用呢？一般来说，买商品房最少要交6种费：
　　1.契税。2005年6月1日以后，本市普通住房标准依据市建委《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》的规定来执行，即住宅小区建筑容积率在1.0含以上，单套建筑面积在140含平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。凡在6月1日后购买的普通住宅，按1.5%税率征收契税；购买的非普通住宅，按3%税率征收契税。
　　2.合同印花税。按成交价的0.05%缴纳；证照印花税5元／证国务院发布并于1988年10月1日实施《中华人民共和国印花税暂行条例》。
　　3.产权登记费。80元／套房地局交易大厅的公告通知中有此项费用的标准。
　　4.专项维修资金。总房款的1%(独栋别墅)或2%。《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》京房地物字［1999］1088号。
　　5.物业管理费及供暖费。物业费的标准按照京价房字1997196号文件的规定执行；供暖费18-30元／建筑平方米／供暖季。2005年7月5日，《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》进行了公开听证。其中，《北京市物业服务收费管理办法》规定，物业收费标准将有两个基准价格：普通住宅为0.90元／建筑平方米／月，经济适用房为0.55元／平方米／月。但不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备，物业管理企业还可在住宅物业服务收费政府基准价标准基础上按服务内容、服务范围和服务标准向上浮动10%。
　　6.如果需要贷款，还要交律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费和公证费。律师费0.25%-0.3%，抵押登记费0.3元／平方米，公证费是200元／份，贷款保证金、保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。
　　锦囊7代缴维修金15天给专用收据
　　现房合同明确了专项维修资金可委托卖方缴纳，也可由购房人自行缴纳。市建委下发的《关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告》规定，从2005年7月5日开始凡建设单位(包括物业管理企业、经纪公司等)受业主委托代收维修资金的，应在三日内将维修资金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行――中国光大银行北京花园路支行，并在十五日内向业主出具市财政局监制的《北京市住宅公共维修基金专用收据》。
　　2005年9月6日，市建委小区办要求，业主入住新房时，缴纳专项维修资金的时间将提前到办理入住前，而且入住时要向开发商出示收费凭证。
　　锦囊8　要对“不可抗力”进行约定
　　很多合同都会提到“不可抗力”这个词，现房合同也不例外。根据《民法通则》第153条及《合同法》第117条的规定，“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。此外，《合同法》还规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
　　不可抗力条款是一种免责条款，即免除由于不可抗力事件而违约的一方的违约责任。一般应规定的内容包括：不可抗力事件的范围，事件发生后通知对方的期限，出具证明文件的机构以及不可抗力事件的后果。一般情况下，地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合“不可抗力”的特征。
　　锦囊9提前七天书面通知验收
　　现房合同规定，当房屋达到约定的交付条件后，开发商应在交付日的前7日，书面通知购房人办理验收交接手续的时间、地点以及应当携带的相关证件。
　　双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付条件约定的证明文件，并满足交付条件约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房约定处理。
　　【名词解释】
　　商品房现房是指由建设单位建设，已完成房屋所有权初始登记，取得国有土地使用证和房屋所有权证，尚未进行销售的商品房(含经济适用住房)。
　　现房合同与期房合同的区别
　　1.增加了房屋租赁情况的说明
　　提示购房人注意该房屋是否出租，已出租的商品房承租人有优先购买权，承租人是否已放弃优先购买权。
　　2.卖方提供《质量分户验收表》
　　在交付条件中增加“该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”
　　3.地下车位随不随房卖写进合同
　　商品房的地下停车位等附属建筑物、构筑物双方可以约定，既可以约定随同商品房一起转让，也可以约定不随同该商品房一并转让。
　　4.物业服务费缴纳时间要约定
　　提示未成立业主委员会的，强调前期物业服务内容如何约定。此外，该条对物业服务费的缴纳时间进行了提示性约定。    5.不可抗力事件需要提供证明
　　不可抗力一条中，增加了“自不可抗力事件结束之日起，＿＿日内向另一方当事人提供证明”的约定。
　　6.确定了补充协议与主合同关系
　　即“双方可以对本合同中未约定的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理内容的，仍以本合同为准。”
　　7.约定了共用部位的分摊情况
　　在附件中对被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊公用建筑面积的商品房名称、分摊系数都进行了约定。
　　8.删除关于面积差异处理等内容
　　《北京市商品房预售合同》中的针对预售房屋的设计变更、规划变更、面积差异处理、权属初始登记等条款都作了删除。
　　信报记者 蔡雪婧
　　为现房合同叫好！
　　以往现房销售没有现房销售许可证，也没有示范合同。买卖双方要是达成意向，只能自行约定合同内容。明年开始实行现房网上签约并提供现房买卖示范合同后，就等于一手房买卖全部实现了网上交易，是对房屋买卖合同规范化管理的一个很好的补充。
　　相对于期房来说，现房“看得见摸得着”，风险已经大大降低。现房合同示范文本的出台，肯定是进一步降低了购房风险。另一方面，现房合同实施后，不但可以保护购房人的权益，对开发商来说也明确了责任和权利。
　　这里还要特别为明确车位问题而叫好。不过，需要指出的是，车位合同留给开发商的余地还是太多。 地下车位如不出售，就等于车位的所有权还在开发商手中，作为法人的开发商一旦出现破产、倒闭，业主将可能连使用的权利都得不到。所以地下车位不仅要卖，而且要卖给个人，连业主委员会也不能持有地下车位的所有权。但如果地下车位已作为公摊面积分摊，再卖给业主，就属于重复买卖，开发商应无权出售。没有解决地下车位二次出售的问题，是中间方经过权衡后的一种妥协。邹玉瑞