周四直播楼市

　　对于您来说，房子无小事。
　　对于我们来说，您的声音很重要。
　　有事，周四直拨楼市。
　　
　　我通过某中介公司看中一套二手房，经过与上家协商，我们签订了一份认购单，房屋总价为６４万元。合同中约定，我支付的定金和房款应当经上家签收之后由中介公司代为保管。当天需支付１万元定金，三天内补充至１０万元定金，并另支付１５万元房款，同时签订买卖合同。当天，我交了１万元定金，上家签收之后放在了中介处。第二天，我又将２４万交给中介公司，这时，上家却突然说不卖房子了，而且只愿意赔偿我１万元定金。请问我是否可以要求他赔偿１０万元定金呢？　
　　
　　答：根据我国《担保法》以及最高人民法院对于担保法的有关解释，定金以实际交付为生效条件；合同双方实际交付定金与合同约定不符的，视为变更定金协议。你与上家所签订的认购单是以签订买卖合同为目的，上家不愿意签订合同即构成违约，应当承担双倍返还定金的责任。虽然双方约定了定金及房款由中介公司代为保管，但必须以上家签收为前提；实际上你另外支付的定金和房款实际并未交付到上家手上，因此，不具备定金效力，上家没有双倍返还这部分定金的违约责任。
　　对于购房人而言，签订好合同是第一步，但是严格按照合同履行才是保证权利落实的基础。
　　
　　１９９９年底，由我父母出资购买了一处二手房的使用权，后又出资购买了该房产权，产权人写了我的名字。但该房完全由父母居住使用和处置，我们小夫妻无权过问，这是大家都明确的。请问，如果我们夫妻离婚，该房在法律上会如何处理？
　　
　　答：如果该套二手房是你父母在你婚前出资购买的，产权人写了你的名字，那该套二手房作为你的个人财产，无论你与你父母是否作出任何约定或协议，这套二手房都作为你的婚前个人财产。如果你与你爱人将来离婚，该套二手房不会作为离婚时的夫妻共同财产分割。
　　如果该套二手房是你在婚后由你父母出资购买的话，要分两种情况来看：
　　第一，婚后，如果你父母明确约定该房是对你的个人赠与，那这个房子就属于你的个人财产。
　　第二，婚后，如果你父母没有明确表示该房是对你个人财产的赠与，若你们夫妻离婚，该房仍然按夫妻共同财产处理。
　　你与你父母作过约定：该套二手房完全由你父母居住使用和处置，你们夫妻无权过问，这在法律上是不成立的，因为产权人是谁的名字，谁就对该房屋享有占有、使用、收益以及处理的权利。
　　
　　在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？
　　
　　答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
　　
　　个人能将公有住房出租吗？
　　
　　答：关于该类住房能否出租的问题经过多年争论，有的省市已经有所放松。实际上这既是一个社会问题，也是一个法律问题。建设部《城市公有房屋管理规定》（１９９４年４月１日施行）第一章第六条规定：“房屋产权人和使用人对所管理和使用的房屋负有保护责任，任何单位和个人不得侵占、损坏公有房屋，不得利用房屋获取非法利益。”根据此条款，个人是不能将公有房屋出租的。公家将公房分给个人，实际上是将公房租给个人，每月个人需向公家交房租，个人与公家之间的关系应该是租赁关系。但是建设部又颁发《城市房屋租赁管理办法》（１９９５年６月１日起施行）第一章第三条规定：“承租人经出租人同意，可以依据本办法将承租房屋转租。”第四条规定：“公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。”分析上述两个规定，后一个规定对出租公房问题也有了适当的放松，但规定的原则是如果承租人（个人）将所租用的公房出租，前提条件是需经公家（原出租人）同意。实际上，该法规把公房能否出租的问题留给了有产权的单位。如果该单位作为原出租人同意其单位职工转租房子，那么转租就为合法。
　　
　　下期值班记者：刘剑英
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