婚前买房族： 缘尽分手后房子怎么办

  买好婚房再成家，成了时下都市里的年轻人习惯的生活方式。经历了花前月下的卿卿我我、山盟海誓，度过平台期的争吵和摩擦，婚姻就这样不显山、不露水地慢慢提上了日程。买房成了婚前必要的准备工作。
　　以当下的房价，很少有年轻人刚工作几年便有足够积蓄买房，大多要靠父母支援。四方求援后买房、装修，却不乏有人在争争吵吵中发现用光了所有爱的积蓄，磨平了热恋的激情。感情没了，婚房还在，于是分手了，我们来分房。复杂的资金来源使此时的房产分割成了一大难题，也成了各大BBS众说纷纭的争论话题。有人说“没结婚就想着分手还结婚做什么”，而更多的待婚男女在喜意盈盈中不免忧心忡忡，心里总是不那么笃定，眼前是在乎那个人，但心里却总有个声音小声说着“万一……万一”。说穿了，是缺少信任和安全感，而更现实的是：分手了，房子怎么办？
　　争论1 婚房房产证写谁名字
　　现今城市中青年男女婚前同居，先买房后结婚的现象逐渐增加。在买房时，双方考虑到即将结婚，所以有时对房产证上产权人是写一人还是二人并不重视，但这往往为未来的婚姻埋下隐患。下面案例给准备购房结婚的青年男女提了一个醒：男女双方在婚前共同出资购买的一套住房，准备结婚使用，但房产证上所有权人只有男方一人的名字。婚后房屋增值，男方将房屋出卖，将房款据为己有。双方在离婚时，女方对房款主张权利，男方认为房屋是婚前财产，且没有女方的名字，属于他个人所有。后来，女方提供了购房时出资的证据，男方又主张只给女方出资的本金和利息，不支付房屋增值部分。法官认定购房时女方有出资，理应获得相应比例的售房款。女方如请求分得房屋，则这种诉请一般不会得到法院支持。
　　婚前买房，出资的一方有权要求在房产证上载明自己是权利人。因为按照我国现行法律规定，婚前财产各自所有，而房屋权属是以房屋登记部门登记材料作为行使所有权、处分权等权利的依据。婚前购买的房产如果是双方出资但只有一方姓名，则已经出资但未登记为房屋权利人的一方将会在房屋的处分、分割中处于不利地位。一旦双方反目，在分割财产时就难免发生争议。
　　争论2 父母“赞助”要不要打借条
　　房价高位运行，年轻人购房往往需要双方父母“赞助”，如何处理“赞助费”与房子的关系也是个问题。解决不好极易引起纠纷。
　　王小姐婚前购买一套住房准备结婚用，首期款由女方父母资助。男方认为婚后需要共同还贷，产权证上应写两个人的名字。男方的想法不无道理，但考虑到一旦分手涉及到财产分割可能搭上父母一辈子的辛苦钱，如何保证父母的权益，王小姐陷入了两难境地。
　　律师观点：
　　上海联业律师事务所马永健律师认为，如果王小姐父母对女儿购房的“资助”属于借款性质，那就最好让男女双方写一张借条；如果“资助”仅属于赠与女儿一方，那就最好签署赠与合同，并办理公证或律师见证手续。无论哪一种性质，对于王小姐父母支付的首期款都应尽量通过银行转账的方式付款并留下证据，避免现金交付致使空口无凭。如碍于情面不想通过打借条或是赠与的方式，王小姐还可以考虑在办产证时约定男女双方对房产按份共有，约定份额，或是在购房合同及房产证上加上父或母的名字；或可与男方协商采取婚前财产公证的方式来避免纠纷。
　　争论3 是否需要婚前财产公证
　　婚前财产公证对将要结婚的中国人来说是相当敏感的话题。结婚前，男女双方可以依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。财产是否要公证还是要看夫妻或恋人的态度，纯属自愿，法律上没有强迫之意。
　　婚前财产公证的出现对传统婚姻观念形成强烈的冲击。传统婚姻观念认为婚姻是基于双方在彼此相爱，互相信任的基础上产生一种亲情。两个人多年来感情的积累，若要为了一套房子非分清个你我，未免伤感情；而且如果对未来婚姻生活很有信心的话，不需要依此来保障。毕竟，能保障的只是利益，而不是感情。但面对现代人越来越现实的婚姻观和爱情观，婚前财产公证也给了我们一种期许，婚姻是因爱而结合，无关个人财产。这使越来越多的人在有了保护自己权利思想的同时也还原了爱情的纯粹。
　　从法律角度来看，婚前财产公证起到一个证据作用，以减少发生纠纷的可能。随着社会的发展，由于婚姻财产引起的法律纠纷问题日趋上升，如何认定婚前财产的范围和产权归属成为司法实践中最棘手的问题之一、也是婚姻纠纷中双方经常争议的焦点。婚前财产约定协议公证有助于明确婚前财产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻、财产纠纷的可靠的法律依据，对于稳定家庭关系和财产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益很有助益。婚前购买房产可在双方同意的情况下选择婚前财产公证，预防纠纷产生。
　　链接：财产公证的程序：当事人应当共同到有管辖权的公证处提出申请，填写公证申请表，并应当提交：(1)申请人的身份证明；(2)协议书草稿(当事人书定协议有困难的，公证机关可以代为书写)；(3)有关的产权证明，如个人所有房产的房产证；(4)其他有关的证明材料，如己婚夫妻的结婚证书等。　　争论4 分手了房产如何分割
　　夫妻双方在婚姻关系存续期间签订房产转让约定，丈夫声明将其婚前购买的一套房屋转让给妻子，但事后双方并未至房产交易中心办理该套房屋的过户转让登记。
　　离婚后，双方为了这套房屋的产权归属起了争议。日前，上海市第一中级人民法院对该案作出了终审判决，认定妻子尚未取得该房的所有权。
　　法院认为，该套房屋系男方婚前购买，属于他的婚前个人财产。虽然男女双方签订赠与协议，但根据合同法的有关规定，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同之外，赠与人在财产权利转移之前都可以撤销赠与。由于该套房屋未办理过户登记，房屋产权尚未发生转移，男方主张撤销是符合法律规定的。法院遂判决驳回了女方要求确认该房屋所有权属自己所有的诉讼请求。
　　在实际操作中，可以将婚前以个人名义购买的房产归结为以下几种情形：
　　1.婚前以个人名义购买，并且已经支付全额房款，则该房产在婚后仍属于个人财产。
　　2.婚前以个人名义并且利用按揭贷款购买，婚后共同还贷或以自己存款还贷，该房产婚后还贷部分和房屋升值部分属共有财产。婚前所偿还银行部分的按揭款及计息属于婚前个人财产。
　　3.婚后以个人名义购买，该房屋属夫妻共有财产
　　律师观点
　　马永健律师指出，法院在审理离婚案处理财产时，一般首先区分婚前财产和夫妻共同财产。原则上婚前财产归各自所有，夫妻的共同财产由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决
　　马永健律师认为，当事人在婚姻中应当看重感情，但也不要忽略物质，尤其是在处理个人财产和夫妻共同财产上要明明白白：一是要清楚法律赋予自己哪些权利，清楚哪些属于夫妻共同财产，哪些属于个人财产；二是增加透明度，了解家庭财产和彼此的收入状况；三是要有防患于未然的法律意识，留下有关个人财产和夫妻共同财产的证据或财产线索。
　　链结：
　　新修订的《婚姻法》第18条规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”因此，只要婚前以个人名义购买的房屋，如双方无其他约定，婚后仍属于个人所有的财产。
　　按照新修订的《婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：1.工资、奖金；2.生产、经营的收益；3.知识产权的收益；4.继承或赠与所得的财产(法律有其他规定的除外)；5.其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条规定：一方的婚前财产为夫妻一方的财产。第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。
　　婚姻是件复杂而又很现实的事情。而分手可能就更为复杂。缘尽之后可以各奔东西，但房子却带不走、拗不断，要毫厘必究地分割，就更为不易。据律师透露，眼下因婚姻破裂而产生的房产分割案件有增量迹象。这位律师同时表示，不管怎么复杂，依据法律来分割却是唯一的选择。人虽缘尽分手，但仍应好合好散。