房地产的奥秘

     本文的讨论是以《房产热潮的真正意义》这篇文章的为基础上的。在《意义》这篇文章中想表明的是：房产应该成为人们财富的积累方式，但事实上却成为了资本对财富的掠夺方式。本文想讨论一下，资本的这一目标是如何实现的，这一体系是如何构造的，借此来明了房地产的奥秘所在。
　　
　　 房产体系里最好的情形应该是，小孩长大了，该成家了，分他套房子。这是共产的方式，按需分配，现在已经淘汰了。现在是商品社会，拿到东西得要代价，也就是你攒够了钱，用钱换套房子。但体系的建构者们说，那样太慢了，什么时候我们才能做大做强？要改革，要大力刺激一下，让它蹦达。于是建构者们开始这样构造：找来开发商，先在城市周边造房子。开发商说没钱。建构者说没事，我支持你，免费给你地，再借钱给你。于是房子造起来了。造起来得有人买，百姓们说我们买不起。建构者说也没事，把旧房子给我，我再借钱给你。这样交易就开始了，市场就形成了。这时的市场有三个参与者：体系的建构者，造房的开发商，买房的百姓。从对这一房产体系的最初建构里你可以感觉得到凯恩斯的小妖：经济停滞了怎么办？凯恩斯说，找一百个人挖坑，再找一百个人把坑埋了，地面上什么东西都没留，但经济却奇迹般地发展起来了，财富源源不断地创造出来了。凯恩斯培养的这个妖精要比麦克斯韦的小妖更神通广大，麦克斯韦只不过想无中生有地创造出能量来，凯恩斯的小妖却想推动一个经济的庞大机器，热力学第二定律对于经济系统可能并不成立。凯恩斯的妖精是如何运作的？我们再看下去。
　　
　　 市场是人参与的市场，所以市场繁荣的标志必定是人的聚集。根据理性人的假定，哪有利益，人就往哪里聚。我们现在的体系里还没能产生出利益。体系建构者借钱给开发商，再借钱给百姓，百姓买房，于是开发商赚到钱了，把他的债还了，但百姓的债还是没法还。这时怎么办？妖精就在这时出面了，提高房价，开辟二手房市场，让第一批买房的人卖房，卖房有钱赚了，利益就出来，利益出来就可以吸引更多的人买房，需求就真实地创造出来了，人就往这里聚了，市场就繁荣了。这里我们可以看到，二手房市场的开辟是关键，没有二手房市场的启动，利益无法实现，就不能创造需求。比如，有消息说北京的二手房市场就比上海差，因而在上海的房子暴涨时，北京却无论如何达不到上海的层次，这就是因为房子难以套现，利益未能变现，对人们的吸引力就弱。
　　
　　 在需求被创造出来后，体系建构者的苦心就到了实现回报的时候了。有需求，开发商就有兴趣要更多的地，地价就上去了，地价上去了，房价因此更上去了。那么早先买房的人就可以卖房套现，进而再买进更多更大的房，再次加入到这一体系中去。于是我们说早先买房的人发了，富有了。但他的财富哪里来的呢？实际上只是因为房产这一利益体系吸引了更多的人进来，是后面进来的人的财富成就了他的财富。再考察这一体系的参与者的话，我们可以看见买房的百姓产生了分化，除了新参与进购房的百姓外，另外形成了早期购房现在卖房的套利者，我们把这个套利者叫做炒房者。屏弃掉支支节节后，剩下的东西就使我们清楚了，这一体系不过就是一种变相的传销、老鼠会罢了。这一体系本身没有创造多少财富，房子的成本是多少都清楚，价格由需求决定，但这里的需求不是真实的需求，只是发展“下家”的需求。传销通常是有一件无论怎样的商品，你买了后，你就加入了这个体系，而后你发展下家，你再从下家的销售提成中来完成财富撷取。现在的房产体系与此类似，你买了房就加入了这一体系，但财富的撷取是靠涨价由下家支付给你的。这里就会有一个问题，这种形势下，这一体系的扩展性将依赖下家的购买力，价格太高了，下家无力购买，这一体系就将停止发展。
　　
　　 为把问题再说得清楚些，我们先提出这样的问题：我们怎样才能使现在股市重返2200点？怎样才能使股市重新繁荣？很多人会说，你这是痴心梦想。实际上做到这点并不难，方法很简单：贷款炒股。在股市的疯狂期，贷款炒股实际并不是新鲜事，很多机构，企业都是这么做的。私募基金实际上也是干的同样的事，借别人的钱，加入到炒作中去。股市明里是不允许贷款炒股的，然而房产体系里却使贷款炒股合法化了，即贷款炒房。允许贷款炒股的股市那就是真正的虚拟市场了，股市能涨多高，完全取决于你的想像力，只要股市在上涨，投钱进去就是赚钱，所以别说2200点，10000点都指日可待。在股市疯涨的时候，我们可以听到专家们说，股市能涨多高取决于股民的信心，现在的房产市场里我们也听到了同样的声音，楼市能否回暖取决于消费者的信心。一个经济系统竟然在靠信心来维持，这是一个什么经济系统？这就是泡沫经济，与实际财富无关的数字经济，数字的起起落落就是这一经济系统里的一切。股市最终没能实现那些经济学家们10000点的理想，原因就在于贷款炒股是明令禁止的，银根的收紧打碎了经济学家的美梦。但房产市场却让那些经济精英们又重拾了旧梦，04年底开始的上海的那一轮疯狂上涨就在于贷款炒房。
　　
　　 正象爱因斯坦所相信的，上帝是不掷骰子的一样，经济系统也不会是虚拟的，它总要创造些什么，或者消灭些什么的。炒上去的股价最终是要有一个承担者的，在股市里就是那些最大的傻瓜，最后一批接盘者。楼市里也一样，是那些不得不买房的百姓。这样我们对这一体系的建构过程就了解了：房产体系的建构者首先构造了一个市场，引入了最初的参与者，然后通过二手市场使最初的参与者得利，从而引来更多的参与者，让参与者得利的唯一目的就在于抬高地价，抬高的地价使建构者们得到了无成本的高额回报。这时候我们就清楚地看到了那只凯恩斯小妖的巨大能力，挖了个坑，无中生有地构筑了一个市场，却使得零成本的土地成为最高贵的商品。
　　
　　 我们进一步地来分析这个现在形成的房产体系的结构。这一体系的结构如下：最顶层的建构者，其次的开发商，再下的炒房者，以及终端购房者。体系中的核心要素是土地，房子只是过渡的东西，即传销体系里销售的一个符号。高贵化了的土地要做实它的高贵，就必须寻找到高贵的承担者，这一过程就是通过房子这一媒介，由开发商，再炒房者，最终传递到了终端购房者头上。体系的建构者在建构过程中意识到了泡沫化的危险，土地的高价需要的是真实的承担者，泡沫化只能使这一体系失衡，进入到发散状态（参考混沌理论中关于Logistic方程的讨论）。因而必须打击泡沫化倾向，打击泡沫化最好的方法是停止信贷，但停止信贷将会使高地价产生的高房价找不到买主，因而找不到最终承担者。所以最好的方式就不是停止信贷而是打击炒房者，打击炒房者赖以生存的二手房市场，这样不仅制止了泡沫化，而且减少了财富的中间盘剥，稳定了最终承担者。当然这么做的前提是有足够多的最终承担者，这点是在体系建构中由炒房者带来了市场容量的极大扩充保证的。这样就可以明白，炒房者只能是一个投机者，作为这一体系中最活跃的力量在完成了他的光荣使命后，即将被彻底地消灭。同样作为炒房者赖以生存的二手房市场，也将受到致命打击。房产将完成从投资品到消费品的转变，买房子不过是买了件了商品，商品都有使用年限，老化了就该换了。70年的使用期限足矣，所以根本不必考虑70年后怎么办，你会想着用了10年的冰箱还值多少钱吗？现行的政策完全印证了这样的策略，增加交易税，增加所得税，延长转手年限，都是为了打击二手市场，提高了房贷的成数，现有又传要放松了。上海市场上已经有不少中介关门了，今后还将更多。同样与房产交易相关的一些其他行业也将迎来萧条。但房地产行业还将平稳发展。
　　
　　 在这一房产体系里，开发商与炒房者本来是利益与共的，开发商的房子希望尽快找到买家，完成资金回笼，尽快地进入下一个项目，而炒房者就是开发商实现这一目标的助手，炒房者从银行贷来的资金完成了开发商的销售。然而开发商却不愿意与炒房者分享利益，他希望独占利益，希望销售渠道扁平化，他通过提高房价来压缩炒房者的利益，却加速了这一体系的泡沫化，成为建构者的帮凶。在建构者消灭了炒房者之后，开发商却需直接面对越来越挑剔的最终消费者，最终消费者因为是这一体系的最终承担者，所以不得不挑剔，开发商的销售速度变慢了。这就是如王石一类的开发商所意识到，大幅上升的房价对开发商只是短期有利而长期不利，但这点理智在建构者的宏伟蓝图中是无足轻重的，不涨价就意味着自己的损失。被架上了这架凯恩斯战车后，一切就由不得你了，战车以加速度奔向它的最终目标：作为一个理性的体系建构者，建构者所应考虑的是他自己的利益最大化。建构者的利益是在地价上，他应当通过提升地价，扫除中间层次的盘剥，在消灭了炒房者，稳定了建构者的体系后，该做的就是压缩开发商的利润空间，完成体系的最优化。这点通过前段时间的土地政策可以看出，严格土地拍卖，不允许转让，逾期不开发的土地收回，都是为了体系最优化。所以可以看到开发商在消灭了炒房者之后，使其自己成为了建构者的唯一对手，从而注定成为下一个被收拾的对象。然而中国的事情是不同的，土地是国有的，因而是无主的，土地上实现的巨大财富统统给了国家是许多人都不愿意看到的，因而就存在着巨大的寻租空间，所以不是所有的开发商都将日子难过的，这其中必会有特例。
　　
　　 从这个体系的建构目标来看，我们就可以知道，地价是不会降的，因为体系建构的目的就是在于通过高企的地价，吸取越来越多的财富。把这个图景放在热力学下看就是很显然的：在一个财富平均分布的无序世界里，通过制造了一个虚幻的土地概念，吸引了周边财富的追随者们聚拢向这个虚幻的中心，从而由混沌迈向有序，最终建构了一个新的能量高地，构成了一个耗散系统。为维护这个耗散系统的有序性，即维持这个财富高地，就要不断地吸收周围的财富。地价就是这个财富高地，房价是地价的一个增函数，所以地价不落，房价也不会落。为了维持地价，就需要足够多的最终的消费者。而这个最终消费者，就是活生生的百姓，是他们用他们创造的财富，维持了这个能量高地。《意义》一文中指出了房产体系建设的目标在于撷取百姓的财富，通过这里的分析，我们就可以了解这个撷取的过程是如何构造的，从而了解房产的奥秘。这样你就知道了，在你一贷几十万、上百万买下了让人羡慕、让自己满足的房子时，你实际上已经上缴了你这一代人、甚至可能是几代人的财富。贷款对你就不再是增值的资本，而是财富上缴的方式。这样也就可以理解，《个人破产法》对于保证终端财富的稳定供给的重要作用。
　　
　　 本文中反复出现的体系的建构者的意义现在可以有一个清楚的概念了。出面的建构者是政府，但提供这背后的思想与理论背景却是自由主义的精英们。精英们实际只对政府说了句：去挖个坑吧，挖出来GDP就有了。挖坑开始了之后，后面的一切都是水到渠成的，只要遵循利润最大的原则去做就是了。这里我们可以看到，所有的焦点都在土地上，土地是所有财富的凝聚点，有了土地就有了后面所有的财富。我们的讨论中是以住宅市场为范例的，实际上这里的讨论对于商业地产也同样适用。也就是土地不仅可以攫取个人的财富，也可以攫取企业、公司的财富，这样土地的意义就不言自明了。所以在体系的构建过程中有远见的精英们就必须考虑对土地所有权的争夺了。有文章说，精英们对当前改革的进展是不满意的，他们呼吁全面放开要素市场。所谓要素市场即指土地、劳动力、资本。资本，精英们现在已经有了。劳动力经过这些年的甩包袱，以及大学的扩招，市场上已经充满了各种层次的劳动力，唯一缺的就是含金量最高的土地了。所以完成了土地的私有化进程，精英们就可以狂欢了：资产阶级革命在自由主义精英们的领导下，兵不血刃地实现了。到了那时，北京的任总再说“房地产就该暴利”时，就没有人能够管得着了。这里并不是心存卑鄙，逮着个机会就往已经受伤的任总的心灵上再撒把盐，而是真心诚意严肃地提问：假如任总掌握了土地，世界将会怎样？有人说，那时我们就该实现民主了。然而土地成为了任总家里的东西，你民主得着吗？你能指望任总能转了性了，慈悲一把，把房子半价卖给你？到了那时，慈悲还是暴利就取决于任总心意的一转念了，你的命运掌握在别人手中，自由又何在呢？当然你拥有为任总打工的绝对自由。
　　
　　 在《意义》一文中认为理想的房产市场是房子成为百姓保值增值的手段，但这种理想也许在可以看到的未来里都不可能出现。退而求其次，也许我们的理想该是争取一个合适的房价，被人攫取财富可以以某种形式还点给我们，比如市政配套的完善，比如方便的交通，等等。
　　
　　 凯恩斯的故事里，挖了个坑，再填上，凯恩斯说地面上什么都没有留。然而我相信，坑里面埋的是挖抗人的尸骨。