中国房地产报：房价何时才能走出囚徒困境

        这次我准备卖弄一点经济学术语。

　　“博弈”二字已经用得很滥了，作为新制度经济学核心的博弈论在我们这儿沦落到这种庸俗社会学的地步，也许是科斯们做梦也想不到的。但我今天还想继续庸俗一回。

　　据说，教授们在讲博弈论的术语“囚徒困境”时，必须讲一个经典案例(经济学称之为“模型”)：警察与疑犯的故事。

　  美国某个城市，警察抓住了两个疑犯，但缺乏足够的证据指证他们。如果其中有一人供认犯罪，就能确认两人的罪名都成立。为了得到所需的口供，警察将这两名疑犯分别关押以防止他们串供或结成攻守同盟，并分别跟他们讲清了他们的处境和面临的选择：如果两人都拒不认罪，由于证据不充分，他们可能会被无罪释放；如果两人中有一人坦白认罪并愿意出庭作证，则坦白者立即释放，而另一人可能获判5年监禁；如果两人都坦白认罪，则他们将可能被各判3年监禁。

　　两个疑犯们与警察博弈的故事，我是看了好几遍才算明白。对疑犯们来说，最好的结果当然是：啥也不说，无罪释放；最坏的结果是，其中一人获判5年监禁。“囚徒困境”，其实也是选择的困境。

　　我想把这个故事很生硬地搬到房地产市场。譬如购房者与地产商的博弈，很大程度上将直接关系到 
     房价何时走出“囚徒困境”。

　　按理应该有个警察给购房者和地产商指明出路，这里的警察是市场。可是市场不会说话，我只好硬着头皮替市场充当一回警察：对购房者来说，最好的结果是，房价跌到他的心理价位，譬如打个对折；最坏的结果是，当他等待房价继续下降时，房价转身就上涨，一涨不回头。对地产商来说，则是降还是不降，以及降多少的问题。

　　回到警察与疑犯的故事。疑犯作为“理性的人”，当然想无罪释放。但经济学家说，坦白交待是疑犯们的最优选择。据说这一“最优”结果是经济学家们经过无数次测试才获得的。

　　面对房价这一“囚徒困境”，对购房者和地产商均为最优的选择是什么？我再大胆冒充一回经济学家：地产商适当降低房价，购房者先后跟进。千万别追问“适当”是多少，反正既不是一分钱不跌，也不是下跌50%。如果实在需要，或者认为投资合算，您就下单吧。

　　要达到这个最优结果，可不是那么容易。只有两个疑犯，经济学家就得经过成千上万次的测试才找到那个“最优”；购房者足有几百万吧，卖房的地产商也数千家，要找到那个“最优”，还不得经过几百万次的测试(交易)？由于购房者和地产商均无法通过建立攻守同盟达成一致行动，所以，要走出房价的囚徒困境，实现“最优”，可能就需要长一些的时间。

　　说明一下，讲这些话有个背景，就是在房地产宏观调控的重点地区，已出现房价的囚徒困境。而且，因为是借用经济学家的“模型”，我们讨论何时走出房价的囚徒困境这个命题，必须是在没有其他外力的情况下(有关部门和地方政府暂时不出台新的与房地产市场有关的政策措施)。

　　看到这里，有朋友着急地问，说了半天，你还是没告诉我，现在是不是可以买房了？

　　吴敬琏先生说，经济学家不是算命先生。通过警察与疑犯的故事，经济学家已经明确告诉我们，哪个选择是最优，哪个是最坏，哪个是两败俱伤。可是经济学家不能指挥或代替疑犯做出具体的选择。

　　我离经济学家还有十万八千里，可我还是斗胆给出了房价“囚徒困境”的最优选择。至于具体选择，您自己看着办吧。