谁能驯服房地产-转载

      我记得今年5月间，中央政府下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，通篇都在用一种近乎严厉的措辞谈论一件事情：调控房地产。那时候有人对我说，中国政府的态度开始强硬！政府那明朗而强硬的态度就体现在这个文本上。
那是继一年前政府将房地产确立为国民经济支柱产业并提出必须加以规范后，国务院专门针对房地产市场第二次全国通令的警告式行文。我认真看了一下，文中说，从去年开始，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。

    这个《通知》一开始就为中国房地产业作出了诊断。过去一年，依据这个诊断，中央政府一直在力推宏观调控，意欲借此平复市场安抚众生，但是中央政府的意愿并没有得到很好的着落。一年快过完了，回头看看理理，发现国家公布出来的数据让人震惊，这数据都是直挺的，而且都是在稳步地小幅度地往上走的，虽然同比有所下降，同比就像纳了新欢并将之与旧爱对比一样，寒碜而没有可比性，房价根本就没有所谓的下跌那回事。

       为什么驯服不了房地产？这是一年行将结束时我想提出来的问题，一年来大家吵了无数回，到现在还没理顺这个为什么。

        有人找了N多的原因，但是归结为一点，无非是说中国经济当前受到通货紧缩和通货膨胀的双重挤压，投资渠道狭窄、负利率、低税收加上各级地方政府的竭力扶持和媒体推波助澜，千军万马都上了地产的“独木桥”，严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了社会的价值标准和取向，房价飙升，部分地区投机盛行，住宅的功能日益被异化，房地产风险陡然增加。
而这均系地方政府的不作为所致，认为造成此种恶果，乃在于地方没有自觉自愿与中央保持同一姿态，没有唱出同一调子。地方政府与中央认识不一致，有差异，他们认为楼市是正常的，没有人认为需要调控。也就是说，政府并不缺乏驾驭市场走势的能力，关键是地方上愿不愿意让房价下滑，这才是重要的。
我记得上海房地产经济学会高级经济师顾海波先生就是持这个观点的，而且每次见面时顾先生都会非常生气地向我重申一遍，说地方政府事实上一直不愿让房价跌下来，没有谁会承认自己的辖地是过热的。说他们总认为自己是个例外，东部要发展、中部要崛起、西部要倾斜，他认为不要调控。
我倒是觉得，决策层其实不傻，他们都看到了这一点，而且看得很清楚，他们的智囊团也不都是吃干饭的，成天不琢磨事儿的，不然也不会有国办的明文通知了，况且眼下地方诸候的势力越坐越大，越来越不听使唤，明地里迎合逢承，背地里都在偷鸡摸狗顶着干，这种古代诸候的毛病和现状是越来越糟糕。从施政层面看，这样搞下去，会尾大不掉，从经济发展角度看，会是个大祸患，没准哪天就把房地产给搞咽气了。所以国办通知里才说要采取措施，而且是严厉措施，若不听使唤，搞得中国房地产市场鸡飞狗跳，就要拿地方长官开刀。

        当然，说归说，做归做，这个刀怎么拿，怎么开下去，还得静观后效，事实上我认为，这个刀政府一直没有操起来，而且他也不知道该身谁头上开，全中国那么多地方长官，没一个不是“大房地产商”，没一个不是房地产开发与土地利用的栋梁，拿谁开刀呢？这一年间，有听说过哪个官员因为在房地产里七搞八搞被开刀的吗？没有。

        而且中央想拿谁开刀，那都不是容易的事情，地方上情绪大着呢，你拿他怎么办？所谓的开刀，不过就是一种警告罢了，敲山震震虎，吓唬吓唬，收敛收敛也就行了。
         可是地方不买帐，这一年间有多少市长在找他们手下网罗的资本训话，让他们尽管放手干，在他们的地盘上尽可以不予理会理睬，尽可以猛劲儿把房价侃上去，潜力大着呢，空间大着呢，这个一瞧上海北京就知道了，还差着一大截，他们不需要调控，需要调控的是上海，是一线城市。

       于是我不得不说，中国政府的信任危机在此轮席卷全国的房地产热浪中悬于一线，一个传说中不知其真正面目的温州炒房团，多股不名来路的热钱，聚合来去横扫南北，扰乱了学界和公众的心神视界。面对接踵潜入的投机，因为未能及时果断地进行管制和斥退而抱以沉默相对，地方政府首先被架在了风口浪尖上，做不出任何交代。有专家就公然指责了地方政府，说他们在宏观调控认识上不诚恳老实，“不听话”。
记得去年冬天北京下第一场雪的时候，我在北京大学致福轩里见到了中国经济研究中心的经济学博士汪浩，汪博士当时对地方权力就提出过激烈批评，说中央宏观调控急急如律令，地方政府却在精打细算着，对于房地产一直有意坐视或表现得过分迟缓和拖延。
汪博士那个冬天在他办公室里还告诉我一个听来的传说，说有人传长三角某市要把其内、中、外三环的商品房价分别搞成3：2：1，也就是每平米3万、2万和1万，他不无担心地说，如果真存在地方政府极力托市的行为，房价是永远也不可能回落的。
现在我们要说的已经不是“如果”一类推理性分析，而是“就是”和肯定，权力与资本是一对孪生兄弟，走哪到哪，甚至市场一点说，权力本身就是一种资本和工具，中国最大的资本不是钞票，不是原始积累，而是权力，权力纵容了房地产的姿意骄横，将房地产推上了一条绝路。

       是的，是绝路！中国房地产已经回不了头了，现在想让它悬崖勒马，我觉得我们有必要抱持一定的悲观心态。尽管目前还没有一份翔实的报告力图将地方政府在宏观调控中的作为逐一呈现，但是汪浩所指的地方政府存在托市或坐视举动，毕竟没有言过其实，面对国计民生，多年来国家一直倡导的经济适用房、廉租房等社会住房保障制度一直在地方政府的办公桌上搁置着，这无颖是一个佐证。
      而且更加令人绝望的是，在经过一年的碰撞和观察，我们发现，中央的决绝态度在通过一纸文件下达后，这个通知最终能否落地而不至成为又一纸可能遭受敷衍的空文，答案正越来越明晰。
有一点是可以肯定的，地方政府不是无能，以致房地产被引诱失身并从此不再贞洁的。事实上，在这一年里，相关地方因为禁受不住房价虚高、楼市行将架空的现实披露，曾断然采取了一些措施，但这些临时性且未经全面论证的举措终难免以尴尬谢幕，谢幕原因是多样的，但无一例外又以政策无能为力的形式表现出来。
浙江省杭州市首先面临这尴尬，过去一年这城市的房价在中国楼市中锋芒戳人夺摄心魄，这个本不被业界注意的江南商业中心城市，在2004年6月之后的八个月间，陷入了一种极不理智的疯狂状态，房价的直线飙升刺破了北京、上海两地的平均市价直达历史高点，杭州霎时成为中国房地产的炼狱。
      杭州市当年曾断然采取措施，开征二手房交易个人所得税，藉希望对卖方开征20%的税率，打击投机势力，为不断被哄抬的楼市驱温。但是，无孔不入的卖家很快就将这20%的付出转嫁到了买家头上，一项新政就此成为扇风点火的助力器。八个月后，当地政府果断叫停了此项政策。国内首开先河的房地产税率以身先士卒的挫折和勇气宣告缓行。
而在北京，今年夏天同样开征了二手房交易个税，结果如出一辙，房价节节高涨，卖家提价买家不干，怨言四起指责重重，在舆论的压迫与非议之下，地税部门放了话：缓行。

     有人说，地方政府就像个收租的，开着一个偌大的收租院，他的各项政策之出发点与最终目标都在试图保住自己租金收入，同时还要让献租的人不觉得吃亏，这实在是需要高超艺术手腕才能进行的事情。
一年很快过去，收租的人还在收租，献租的人则有些愤怒，但这只是愤怒，只是一种情绪的表示，完全上升不到抗议与示威的高度，如果房价真的会跌下来，如果开发商真的都去跳楼了，那么，我看收租的人会首先不答应。

       答案其实很简单，房地产的不被驯服，不是没有人能驯服得了他，实在是这能驯服他的人都不愿去做，不愿让他低头就范。那好，你不治他，你就一定会被治，这是因果循环的规律，回不了头的房地产业一定会让我们付出代价。