以房养房以租抵贷划算吗

　　对于降低当前居高不下的房价，国家煞费苦心稳定房价，政策一个接着一个地出台，因此普通的购房者随着风云变换的形势而动，及时调整自己的购房策略是目前的当务之急。目前在许多购房者中依然存在着“以房养房”、“以租抵贷”（房产投资者在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供）的房产投资方式。
　　这批人先是随着央行加息，开始背负比以往要更加沉重的负担，相对于步步高升的房价及所带来的沉重的还款压力，一直较为平稳的租金使得一些经济实力普通的购房者开始决定出售自己的其中一套房产，但正在这个当口，开征营业税又使他们陷入了两难的境地。
　　面对此种状况，那些“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资还是否有价值？是否可行？当前拥有房产的投资者是卖是租，如何抉择？
　　
　　出租收益率是关键
　　从２００５年３月１７日开始，５年期以上银行按揭贷款年利率是５．５１％，而对于二次置业贷款购房将执行６．１２％或更高的房贷利率。当前房产投资的资金成本最低付出为５．５１％，如果出租房产的年收益率低于５．５１％，则出租不如出售。可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。在这其中，出租收益率是决定房产投资者是选择卖房还是出租的关键。　
　　房产出租收益率如何计算？举例如下，某人以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积６０平方米，稍后又在北京市海淀区贷款５０万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费１８００元、物业费９００元，目前该区域房屋售价约为４２万元（包含装修），月租金２０００元。为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入１万元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。
　　计算：年租金净收益＝２０００×１１－１８００－９００＝１．９３万元，年租金收益率＝１．９３万／（４２万＋１万）＝４．４９％。显然，与其靠收取租金获取４．４９％的年收益率，不如将房产出售，回笼４２万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，因为海淀的房子所付出的资金成本是５．５１％，高于４．４９％的出租收益率。
　　五点注意
　　由于营业税的征收，对于投资期限还未满两年的短期投资者来说，先采取“以房养房”的策略相对来说是比较合理的；对于投资期限已经超过两年的投资者来说，采取“以房养房”或者“以租抵贷”的方式未必就是最佳可行的方案。两者权衡把握关键：出租收益率。
　　其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制，容易造成收益损失。
　　其二，如果考虑长久出租，就目前的租赁市场状况，要想维持原有居住品质和租金水平，房主一般还应每隔５年左右重新装修，更换部分家具家电。
　　其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前市场上有不少出租房屋的投资收益率在４．５％左右，低于目前的房贷利率（５．５１％）约１个百分点，“以房养房”的初衷可能难以实现。
　　其四，对以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源，而将手头的富余资金用于提前还贷反倒可以减少不必要的利息支出。
　　其五，当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑时，需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住，哪套用于出租投资，通过有效组合配置房产资源，扬长避短。
　　认清三大误区
　　除了房产投资的五项注意，关键是要认清三大误区。除了对选择的投资对象不能“放进篮子就是菜”之外，由于国家正强力出手调控房地产，谨慎投资显得更加必要。
　　误区之一：坐收租金。既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。
　　误区之二：留给后代。趁手上有钱买套房子，留给子女长大了婚嫁时再用，要考虑物业有折旧因素在内。当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣，更不用奢谈一些什么保值、增值之类的话了。
　　误区之三：低进高出。这种风险最大。如今的房价连续上涨多年，已经达到了一个很高的水平，继续快速上涨的空间相当有限。除了要独具慧眼选准物业，还要细算账，比如一套１００万元的房子必须先有９．５万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。
　　运用三个公式
　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
　　公式一：租金乘数小于１２
　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于１２。如果超过１２倍，很可能会带来负现金流。缺点：此法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。　
　　公式二：８－１０年收回投资
　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×１２。回收年数越短越好，合理的年数在８－１０年左右。
　　公式三：１５年收益看回报
　　如果该物业的年收益×１５年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×１５年〉房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×１５年＜房产购买价，那该物业价值已高估。　　　　　文／喻今