周四直拨楼市

　　对于您来说，房子无小事。
　　对于我们来说，您的声音很重要。
　　有事，周四直拨楼市。
　　
　　汪女士的房子以前租出去了，但是目前没有找到租主，所以没有人住。物业管理公司说如果两个月之内一直没有人住的话，缴纳７０％的物业管理费用，如果两个月之内有人住的话，就缴纳１００％的费用。汪女士想问一下，在暂时没有人住的情况下，物业管理费用如何缴纳。
　　山东豪才律师事务所田远营律师：根据《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》第九条第二款规定：“业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业管理企业确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的７０％缴纳”。因为虽然暂时房子无人居住，但汪女士已经办理了入住手续，且小区整体的卫生、治安等还需要物业公司来管理和维护，相应的物业管理费用是应当缴纳的。
　　
　　段女士２００４年１１月在机床二厂附近买了一套旧村改造的房子，这个开发商没有“五证”，她想问旧村改造的房子能不能办下房产证来？她和开发商签订的合同有没有法律效力？
　　田远营律师：没有“五证”的房屋是不能办下房产证来的，和开发商签订的购房合同也是没有法律效力的。实践中房产买卖受当地政府政策的影响较大。根据经验，旧村改造的房屋没有“五证”的一般原因是没有缴纳土地出让金（即没有《土地使用权证》），如果是这种情况，以后若开发商能补办的话，房产证也是有可能办下来的。
　　
　　姜先生买了一套房子，５月份签的合同，明年１０月底交房。他想问交房时除了办理房产证以外，还要办理土地证吗？如果办不下土地证来，还能受法律保护吗？拆迁能得到补偿吗？
　　田远营律师：房产权利证书包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》。除了前者外，还应当办理《土地使用权证》（即俗称的土地证）。若没有《土地使用权证》，则说明该房屋的所有权存在瑕疵，将来的拆迁补偿肯定要受影响。不过一般来讲，若《房屋所有权证》能办下来，《土地使用权证》也应该能办下来。
　　
　　韩女士２００３年１０月买了商品房，合同上写的是自合同签订之日起９日之内办理房产证，但是实际上是２００４年１０月份才办理的。她想问这是不是开发商违约了？开发商怎么赔偿她的损失。如果要经过法律程序的话，是否已经过了诉讼期。
　　田远营律师：开发商要承担违约迟延办理房产证的违约责任。其损失按照双方合同的约定来赔偿。若合同没有约定，则按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（现今为日万分之二点一计算）。关于延期办理房产证的诉讼时效，鉴于开发商违约时间的持续性及双方争议的产生时间，诉讼时效应从２００４年１０月份起算，现在还没有超过诉讼时效。
　　
　　刘先生卖了一套天桥区房子属于简易房，该房只有使用权，他想问是不是过户之后就办完手续了，是不是还需要其他的手续。
　　田远营律师：法律上现今房屋使用权是不允许买卖的。但实践中却存在这种现象，根据经验，买卖双方可去产权人（房管局或其他单位）处办理“过户”手续，完毕后使用权的转移就完成了。至于相关税费，要看房屋及买卖双方的具体情况参照相关政策决定是否缴纳。
　　
　　本期值班记者　赵炜
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