银行给房贷松绑刺激楼市交易 存量房流动开始加速

    “金九银十”的上海楼市并没有预期中“火爆”。年底到了，银行贷款成为大多数沪上房企为之伤脑筋的问题。而从银行角度看，由于房贷业务下滑，今年的贷款任务也成为摆在面前的一个问题。10月底，上海银监局的一则声明，让开发商和银行都松了一口气。

    10月20日，上海市银监局公开声明：监管部门无意对银行的房贷政策的“松紧”进行干预，各银行在风险可控的情况下，个人房贷的贷款成数和利率(在央行规定的范围内)均可自行决定。业内人士表示，这项规定不仅让上海囤积的

    房源加速流动，也可帮助开发商渡过难关。

    房贷放松得到认可

    由于房贷业务的连续数月下滑，从10月底开始，沪上主要银行纷纷对房贷政策“松绑”。

    浦发银行率先打破沉默，公布了2006年住房贷款调整政策。对老客户，实行房贷优惠利率。该银行表示，即使是第二套房，资信良好者，也可以给予下限利率的优惠。

    继浦发银行率先发布明年的新房贷政策，承诺对老客户实行下限利率之后，沪上其他银行也顶不住业务量下降的压力，纷纷对房贷松口。中行上海分行表示，在该行一、二手房，最高都可以贷到八成。

    具体政策是，申请贷款年限在5年以上的中行一手房贷款，只要是非高档房，也就是总价100万元或者单价7000元以下(可根据不同地区去年平均房价上浮30%)的普通商品房，最高贷款成数可以为八成；而总价100万元以上，单价超过区域平均房价30%以上的住房，最高也可以申请70%的贷款。

    二手房方面，1999年(含1999年)以后的房子，只要是本地人申请，最高可以贷到八成；外地人申请，最高可以贷到七成。1996年(含1996年)以后的房子，最高也可以申请到七成。

    建行上海分行的政策是，对二手房实行七成、九折基准利率的贷款；而且，只要客户的资质较好，即使购买第二套房，也仍然可以享受这一政策。银行上述做法，已经让上海银行同业公会在今年楼市调控高峰时定下的房贷“同盟”名存实亡。今年4月份，上海银监局曾召集沪上中资银行负责人碰头，希望银行在房贷政策上“审慎放贷”。

    对于房贷权的下放，上海银监局有关负责人表示：“作为监管部门，我们只关注银行的该项业务风险是否可控，只要银行把握住风险，(在央行规定的范围内)给购房者几成贷款、什么样的利率都是银行自主决定的。”

    业内人士分析，上海银监局的态度是明智的。它实际是看到了积压楼盘过多会给金融机构带来巨大的风险。及时、适度松绑，从市场需求方面促动、消化存量房，也是化解金融风险的利器。

    开发商贷款或紧跟放开

    随着个人住房贷款政策的放开，地产界人士及专家进一步认为，开发商贷款也可能有望适度放松。

    个人理财网CEO洪曦认为，商业银行控制着房地产的供给和需求，银行希望两方面都平衡发展，现在商业银行放开需求，来刺激个人房贷业务的增长，激发人们购房的欲望，而商业银行对开发商贷款可能会紧跟放开。

    不过，记者从各沪上银行采访获得的信息显示，目前，开发商贷款的政策还未有明显的变化。目前，各家银行的基本政策都是：对于超过一定数额的贷款基本不审批，而上海只有部分商业银行为资信较好的房企贷款亮绿灯，如中国农业银行为绿地提供30亿元的银行授信额度，中国建设银行上海市分行给予大华集团超过10亿元的贷款综合授信额度。大多数银行对于开发商贷款仍是控制较严的。

    有业内人士分析，一方面开发商贷款存在风险，房地产开发商贷款的不良率较高，另一方面，目前又是遇到宏观调控，此时银行放开对房企的贷款是有风险的，目前一些房企销售普遍不佳，资金链存在相当大的问题。

    “即使只是放开个人贷款，也可加速房屋的销售，进而缓解开发商的还贷压力。”洪曦进一步表示。

    加速存量房流动

    房产之窗网楼市监测系统显示，自9月第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从28万平方米一路狂飙，第三周达40万平方米，第四周突破100万平方米；10月第一周的上市量升至120万平方米。

    “近期，上海新房的成交量虽然持续有一定幅度的回升，但与新盘上市量的成倍增长相比新盘的上市量还是远远大于销售量。”房产之窗资深分析师尹喻表示。

    上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭透露，今年上海的投资和投机需求几乎被全然遏制，由此可能导致近600万平方米的空置面积，加上去年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996、1997年空置房顶峰时期的数量。

    “目前，]银行为房贷‘松绑’，一方面是为了自身的考虑，因为目前银行的存款太多，需要合理地流出，另一方面，目前市场存量房较多，需要迅速消化，让开发商回笼资金，到年底开发商也需要还贷，银行这时候放开个人房贷，是从刺激市场方面考虑的，也是帮助开发商渡难关。”汉宇地产总经理施宏睿如此分析。