省城房价还撑得住吗？

　　近日，济南市统计部门关于３季度房价的统计结果是济南市整体房价在下滑，这个消息引起了业界和社会的普遍关注，由于统计部门统计的数字包括二手房和一些滞后交易（去年已经售出，今年办交易手续）的商品房，因此很多读者来电到本刊编辑部讨论在售楼盘房价的现状，我们以新政前的１－４月房价走势为坐标，在上周四至本周二挑选１０个在售楼盘（含高中低３档）进行了房价摸底调查，并对其他部分楼盘进行了随机调查，将整体情况进行总结和分析，与读者分享。
　　现实房价涨跌分成四种情况
　　根据我们的调查，目前的济南市在售楼盘的房价与今年４月份相比从个体上看有涨有跌，从整体上看趋于稳定，涨跌幅度不明显。
　　从区域情况来看，城市西部、南部的房价稳中有跌，中心区域房价多数持平，东部房价略有增长。从档次来看，单价５０００元以上高档住宅更趋向于理性和稳定，基本属于稳中有降，中低档住宅没有明显改变。从涨速来看，５月以来，各楼盘价格基本没有大的改变。
　　从个体情况看，房价涨跌分为四种，本次所调查楼盘中，主要原因是从期房到现房的自然涨价；７０％的楼盘保持４月份以来的价格，部分楼盘虽然从期房到现房但是价格没有改变，仍然保持期房价格；２０％调查楼盘实际上价格有所回调，分为两种情况，一种情况是楼盘将价格调至去年年底未涨价前价格，另一种情况是将折扣力度加大，在所调查楼盘中，折扣力度最大的楼盘为原折扣的３倍以上。
　　资金压力加大，开发商会不会为销售降房价
　　对开发商来讲，最重要的两个开发要素是资金和土地，由于新政以后销售竞争激烈，资金回笼放缓，银行贷款还需要付本还息，因此开发商面临建设资金回笼的巨大压力。
　　原来手里拥有大批土地，并通过土地交易作为重要融资渠道的部分开发商也感觉到了压力。２００４年到２００５年，济南市大批放量土地进入交易市场，根据不完全的统计，目前包括东部新城、经十路两侧、济洛路两侧、经一路两侧、工业南路两
  　侧、铁路沿线两侧的土地放量就已经在３万亩以上，政府的大批放量土地给土地交易带来的压力使招商进入激烈竞争的境地，同时，土地招拍挂的实施也从实际上抬高了土地价格，开发商再也不能像前些年一样通过土地交易获得大量利润，实际上等于政府从土地市场直接挤压了开发商的利润。目前，许多开发商采取两种办法解决资金压力，一个是职工内部认购，让出有限数量期房价格，筹措建设资金，一个是将新项目土地成本变现到老项目，降低新项目价格压力。
　　面临这样的压力，开发商是不是有未来降价的可能性呢？房地产行业元老――山东普利建设发展有限公司老总刘建业的想法具有代表性：济南不是上海，济南的房价本身没有泡沫，因此济南的房价降价的可能性很小，由于地价成本上升，因此未来的房价还有可能走高。而根据济南市建设部门有关人士的分析认为，即使土地价格提高，开发商利润被挤压，但是楼市仍然有降价的空间。
 　 内部认购风行　期房总体价格走低
　  ２００５年济南楼市新住宅和写字楼的面孔很少，但是小型产权式商铺却逆市而上，最主要的原因是办理手续严格以及银行紧缩银根带来资金压力加大。　
　　新盘不公开露面但是资金的运做却在紧张进行，楼市私下传出的低价内部认购期房消息可谓此起彼伏，而且价格基本比周边现实房价低３０％左右，这在楼市很火的２００４年是非常罕见的，南部某大型楼盘甚至计划５０％左右实行内部职工认购，这些现象表明，期房的价格实际上比去年同期是走低的。但是期房价格的走低不能说明整体房价的走低，因为上涨的空间是一个变数。
　　业内人士分析，这种期房超低价格入市的融资的办法如果比例控制不好，有可能造成商品房现房销售不敌本项目二手房价格的状况，从而造成销售困难。因此也必将是楼市的一个短期过渡现象。
　　观望中的楼市：期待打破僵局
　　楼市资深房地产专家、济南信立怡高顾问有限公司董事长乐智强认为，济南楼市的观望状态主要是两方面的观望：一是购房者观望期待降价，一是开发商观望期待回暖，这两方面的观望造成了楼市现在的一系列僵局，这样的僵局给整个行业造成了压力，楼市非常需要一丝阳光来驱散观望的阴霾，只有政府有所作为才能实现这一愿望。　　　　文／金陵
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