周四直拨楼市

    周四直拨楼市　　
　　对于您来说，房子无小事。
　　对于我们来说，您的声音很重要。
　　有事，周四直拨楼市。
　　
　　２００４年６月张女士买了一套二手房，一次性付清了１７万元的房款。张女士一直拿着房主的房产证。由于房主没有新房，所以房主想等自己买到新房后再给张女士办理房产证。但现在由于房东一直没有找到合适的新房，所以他又想要回房子，张女士想问该怎么办。
　　山东海扬律师事务所张俊亭律师：首先要看买卖协议中是如何约定的，如果是附延缓条件的买卖合同，则合同在原房主买到新房前不生效；如果没有上述约定，则原房主要回房子，就是违约。因为合同已生效，张女士已履行交款义务，原房主必须履行交房义务。并且原房主有义务协助张女士办理房产证，如果原房主拒不协助办理，张女士可以起诉。
　　李女士想买一套价值３５万元的二手房，但现在的房主有１５年的贷款要还。房主希望李女士能先交２０万元，等他用这些钱还贷款后再给李女士办理过户手续。李女士想问一下，这样做是不是有风险。如何规避风险？
　　张俊亭律师：李女士首先应该和房东看一下贷款合同是如何约定的。如果银行同意，就可以提前还贷。一般情况下银行不允许提前还贷，如果允许的话可能要交一笔违约金。如果银行不同意提前还贷，则可以考虑变更贷款合同主体，把贷款人由原来的房东变成李女士，然后李女士自己还剩余的贷款就行了。当然是否允许贷款人变更取决于银行。如果银行同意变更，银行还要考察李女士的资信情况。建议李女士先问清楚上述问题，再做取舍。
　　刘先生在建设路附近买了一套房子，有房产证，但是没有土地证。售楼人员向刘先生解释说，土地证都是大证，无法分给每一户。但是刘先生看到他周围的人都有土地证。刘先生想问一下土地证究竟是怎么回事。
　　张俊亭律师：土地证一般都先以大证的形式办在开发商的名下，然后再到济南市国土资源局办理单户的土地证。如果尚未办下土地证，应尽快催促开发商；如临时没办下来，一般也不会从根本上影响房主的权利。
　　
　　本期值班记者　赵炜
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