房地产中央军蓄势待发

　　似乎是一场盛宴或洗牌的开始。一边是大量中小房地产企业相继断“粮”陷入被淘汰的窘境――这些拥有开发用地但资金实力不强的房企，眼下正因“求贷无门”而苦苦挣扎；另一边，由国资委亲自操刀组建、实力强大的央企“正规军”正兵临城下，蓄势待发。
　　央企重组“央企的这次重组意图明显，就是希望通过推动国有资本更多向关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域集中，以增强国家对整体宏观经济形势的把握能力。”昨日，复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示。
　　华伟指的是１０月１０日，国资委一口气圈定８家以房地产为主业的中央企业。加上此前的中建、招商局、保利、华润等，在已经确定主业的９６家中央企业中，已经有１３家确定为主营房地产业务。而此前业内传出的消息显示，最终确定的以房地产为主业的央企可能为１６家。
　　建设部政策研究中心副主任王珏林则表示，国资委本次选择的都是一些建筑相关企业，建筑施工企业经营房地产业具有一定的比较优势，只要聘请一些房地产方面的人才，便可以获得快速发展。而相对于民营企业，国有企业在资金密集、建设周期和回报周期较长的房地产行业中竞争优势明显。
　　种种迹象表明，中国房地产行业正在发生变化。此前在近几年房地产行业的发展中，民营企业凭着敏锐的市场洞察力和较国有企业更为高效的运作方式，抢占了不少市场先机。
　　建设部政策研究中心副主任秦虹向《每日经济新闻》提供的一组数据显示，２００１年以来，在房地产行业中，民营企业以每年约５０００家的速度增加，与之相对应的是，国有企业以每年数百家的速度减少。
　　而今年４月起，中央对房地产市场全面实施宏观调控－－－收紧银行信贷与土地供给，相当部分中小企业开始面临资金链断裂的危机。
　　行业洗牌契机
　　作为第三批确定主业为房地产的中央企业，此次无论在力度还是时机上，都显得与众不同。
　　“目前中国房地产行业已过培育期，放开行业限制，大浪淘沙的时候到了。”王珏林坦言，“宏观调控必将促进房地产企业的重组，一些中小企业难逃转行或兼并的命运，冲击难以避免。”
　　中国指数研究院（华东）副院长陈晟分析，本次央企重组在时机的选择上恰逢其时。“‘退潮’的时候，正是行业重组和盘整的最好时机。”陈晟表示，央企大军压境，无疑吹响了新一轮行业重组的号角。
　　对此，建设部住宅与房地产业研究处处长赵路兴表示，央企的优势主要体现在对资金和土地的掌控上。首先，中央企业的房地产公司，资金来源比一般房地产开发商更广，对银行贷款的依赖性较低；其次在土地上，中央企业下属的房地产公司也有得天独厚的条件。“中央企业可以获得国家划拨的土地，这些成为它们进入房地产业的基石。”
　　显然，这是一场实力悬殊的较量。
　　后ＷＴＯ时代的抉择
　　中国人民银行《２００４中国房地产金融报告》显示，２００４年全国房地产开发利用外资２２８．２亿元，同比增长３４．２％。
　　而商务部统计数据显示，去年房地产业新设立外商投资企业１７６７家，合同外资金额逾１３４亿美元。房地产业连续三年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。
　　“入世３年多来，房地产开发利用外资以每年１９％的速度在增加。”秦虹强调，中国房地产业正面临更加激烈的国际竞争。从２００５年起，中国房地产业进入ＷＴＯ后过渡期。到２００６年，建设领域过渡期将结束，建筑设计服务、工程服务、房地产中介服务、集中工程服务和城市规划服务，将全面开放，允许设立外商独资公司。
　　“建设领域原有的一些管理手段将逐步放开或取消，相关产业将面临进口产品和服务的竞争，一些深层次结构性问题也将逐渐显现。”秦虹不无担忧地表示。
　　“后ＷＴＯ是允许一些境外企业和产品全免税进入中国，中央明确一些实力雄厚的央企进入房地产行业，对这个行业而言无疑是件好事情。”王珏林认为。
　　陷阱还是奶酪？中小民企的地产困局
　　“寒流来了，很多民企没有准备好冬衣。”　福建联华信托常务董事、总裁李晓东向《每日经济新闻》表示，地产行业民间资本集聚度大，民营资本几乎占到７５％，但宏观调控下资金和土地政策双管齐下，诸多中小企业纷纷掉头转行，在这其中，民营资本首当其冲。
　　以民间资本的代表温州资本为例，去年膨胀的地产冲动几乎已被浇灭。温州一家电器集团的高层透露，对于大多数民企来说，除了宏观调控之前投资的项目，一般不再追加新项目，“有些企业甚至被套住，最近几个温州人投资的沈阳地产项目正要转让。”
　　而中国第一家民营财团中瑞财团在２００４年１１月８日以１５．３３３３亿元的高价拍下温州最大地块后，频频传出延期支付土地款的消息，很显然，昔日争抢的黄金宝地眼下已成烫手山芋。
　　与此形成对比的是去年民间投资的一窝蜂热情。
　　据不完全统计，整个温州地区７０％的企业都涉及房产投资。温州知名经济学家马津龙分析：“这几年房产是卖方市场，哪怕对房产一窍不通，只要进入就能赚钱。”
　　马津龙指出，温州不少企业在房产上的获利甚至超过了主业，用房产养主业，一些企业甚至是靠房产生存下来的。
　　“但宏观调控从根本上改变了地产的操作模式。”李晓东分析。
　　“游戏规则改变了，过去可以协议拿地，拖欠土地款、工程款，违规提前销售回笼资金，四证不全也可以向银行贷款，但这些做法现在显然行不通了。”李晓东说。
　　事实上，目前的市场供需结构已悄然逆转。一家从事土地买卖的中介公司负责人表示，到了年底，将会有大批中小企业抛售土地，而大部分是因为支付了部分土地款。　事实上，目前的市场供需结构已悄然逆转。一家从事土地买卖的中介公司负责人表示，到了年底，将会有大批中小企业抛售土地，而大部分是因为支付了部分土地款。
　　“想把土地项目脱手的客户在不断增加，但是愿意接盘的下家实在太难找了。今年到目前为止，我还没做成过一单交易。”昨日，一位从事土地项目买卖的中介人士抱怨道，而他所提及的客户，基本都是中小民营开发商。
　　从上海联合产权交易所房地产产权项目的挂牌情况亦可窥见其中端倪。据悉，９月至今，已有２０个项目挂出，这一数字与今年前两个季度相比，大致增加了超过五成。
　　尽管项目难抛，但几乎没有开发商愿意降价。“现在的价格还处于胶着状态，和楼盘销售的原理其实是一样的，项目转让也要看谁先挺不住。”上海纯华投资咨询有限公司副总经理陈军预测，价格松动的现象可能会在年底逐渐显现。
　　摘自《每日经济新闻》