中小民企的房地产困局：到底是陷阱还是奶酪？

    “寒流来了，很多民企没有准备好冬衣。”昨日，福建联华信托常务董事、总裁李晓东向《每日经济新闻》表示，地产行业民间资本集聚度大，民营资本几乎占到75％，但宏观调控下资金和土地政策双管齐下，诸多中小企业纷纷掉头转行，在这其中，民营资本首当其冲。

    以民间资本的代表温州资本为例，去年膨胀的地产冲动几乎已被浇灭。

    温州一家电器集团的高层透露，对于大多数民企来说，除了宏观调控之前投资的项目，一般不再追加新项目，“有些企业甚至被套住，最近几个温州人投资的沈阳地产项目正要转让。”

    而中国第一家民营财团中瑞财团在2004年11月8日以15.3333亿元的高价拍下温州最大地块后，频频传出延期支付土地款的消息，很显然昔日争抢的黄金宝地眼下已成烫手山芋。

    与此形成对比的是去年民间投资的一窝蜂热情。温州工业电器“三巨头”中除正泰之外的德力西、天正公司，服装龙头企业中除美特斯邦威之外的报喜鸟、庄吉、法派等公司，以及温州规模最大的鞋业企业奥康、红蜻蜓，几乎都选择进入房地产业。

    据不完全统计，整个温州地区70%的企业都涉及房产投资。温州知名经济学家马津龙分析：“这几年房产是卖方市场，哪怕对房产一窍不通，只要进入就能赚钱。”

    马津龙指出，温州不少企业在房产上的获利甚至超过了主业，用房产养主业，一些企业甚至是靠房产生存下来的。

    “但宏观调控从根本上改变了地产的操作模式。”李晓东分析。

    “游戏规则改变了，过去可以协议拿地，拖欠土地款、工程款，违规提前销售回笼资金，四证不全也可以向银行贷款，但这些做法现在显然行不通了。”李晓东说。

    事实上，目前的市场供需结构已悄然逆转。一家从事土地买卖的中介公司负责人表示，到了年底，将会有大批中小企业抛售土地，而大部分是因为支付了部分土地款。

    “想把土地项目脱手的客户在不断增加，但是愿意接盘的下家实在太难找了。今年到目前为止，我还没做成过一单交易。”昨日，一位从事土地项目买卖的中介人士抱怨道，而他所提及的客户，基本都是中小民营开发商。

    “这些来找我们谈项目或项目公司股权转让的中小开发商们，不外乎两种情况，一类是融资困难无力开发，还有一类是自己勉强也能做得下来的公司，但由于对后市的销售和价格都没有信心，索性趁着还颇有利润赶紧把土地出手。”这位中介人士进一步表示。

    从上海联合产权交易所房地产产权项目的挂牌情况亦可窥见其中端倪。据悉，9月至今，已有20个项目挂出，这一数字与今年前两个季度相比，大致增加了超过五成。

    但观望气氛让产权交易所的成交情况并未呈现和挂牌项目同步增加的趋势。上海联合产权交易所统计数据显示，除7月外，4月以来房地产行业单月成交金额一直维持在4亿－6亿元左右，而在1月，这一成交金额一度高达近20亿元。

    上海一位业内人士粗略估计，目前这类项目转让市场的供方、需方数量比大致为9：1，而数月前这一比例可能在2：8左右。

    尽管项目难抛，但几乎没有开发商愿意降价。“现在的价格还处于胶着状态，和楼盘销售的原理其实是一样的，项目转让也要看谁先挺不住。”上海纯华投资咨询有限公司副总经理陈军预测，价格松动的现象可能会在年底逐渐显现。