为讨物业费天天打官司 一年两千业主成被告(图)

    调查背景

    来自法院的数字显示，近年来物业管理纠纷案件激增。自２００２年至２００４年３年间，仅朝阳法院受理的物业管理纠纷案件就从１９４件上升至１８９８件，增长了近１０倍，而其中９０％以上的案件都是物业公司起诉业主索要物业费的。日前，朝阳法院举行了一场物业收费问题研讨会，专家就如何减少欠费官司开出了良方。

    现状・1年两千业主被告 一起官司打两年

    代表：金罗马物业公司

    金罗马物业公司的负责人告诉记者，自２００３年起，为收物业费对业主的起诉就一直未停止过，夸张地说几乎每天都在打官司。

    这位负责人向记者讲述了他们追缴欠费的艰辛。首先是房屋管理员通过电话和文字催缴，然后是公司发函。仍然没有回应的话，再发律师函。这招再不奏效，第五步才是起诉。这时一般已经过了半年。随后的官司也不容易，从一审开庭、宣判到二审……业主拿到判决书还是不缴，物业还得申请强制执行……从开始催款至拿到钱，整个过程将近持续两年的时间。一起官司要花这么长时间，再多摊上数起，每天就疲于应对处理解决这些纠纷了，影响了整个物业公司的运作。

    数字：

    来自朝阳法院的统计数据显示，从２００２年至２００４年３年间，该院受理的此类案件增长了近１０倍。２００２年受理１９４件，２００４年为１８９８件。从去年８月至今年８月，朝阳区共有２０００余名业主被物业公司告上法庭。而其中，９０％以上案件的起因是业主不缴物业费。

    据了解，目前北京市总共有２５００余家物业公司，９０％以上的公司都因收费难起诉过业主。北京市居住小区管理办公室曾进行抽样调查，结果显示：本市商品房小区目前的平均物业收费率仅为６５％左右。

    目击・欠费导致“脏乱差”业主纷纷倒苦水

    代表：美然动力街区

    位于朝阳区朝阳北路边上的美然动力街区有７０％以上的业主近两年来没有交物业管理费，昨天下午，记者来到该小区。在最后入住的第一小区门口，记者看到一人多高的杂草几乎遮住了一楼的视线。一区的公告栏上贴着的业主胜诉判决书。记者转了一圈，发现小区内种植的树木几乎都已经枯死，光秃秃的树干上没有一片叶子。一栋楼的一角堆放着很多建筑垃圾。

    听说记者的来意后，小区几位居民争先恐后地向记者“控诉”物业。一位大妈告诉记者，这个小区是最后入住的，条件是最差的。房产证至今没有办好，小区内使用的还是临时用电，不仅不安全，而且电压不稳。另外，位于三区的锅炉房烧的水温度不够，流到这边都不热了。更让大伙气愤的是，小区的配套设施根本没有实现，会所成了饭馆，地下室都出租商用变成足疗的地方。“我们被２０多个空调机包围了，安全也成了问题，什么人都可以进，小区里频繁丢车。”

在三区，一位没缴费的赵女士称，小区里没有幼儿园、供应的热水太烫没法洗澡、人防通道变成了车库出租……接受采访的业主也承认，拒绝交费只能导致恶性循环，但又没有其他办法。

去年年初，因对旧物业的不满，业主委员会已经选聘了新的物业公司，而原来的那家就是不走。为此，业主委员会还起诉到了法院。虽然业主们已经赢得了一审胜利，但是又反过来被旧的物业公司推上法庭，被索拖欠的物业管理费。

说法：

业主委员会的余先生说，最初只是个别业主因为房屋质量问题没有缴费，后来旧物业被炒后“赖”着不走，业主们没有跟他们签订管理合同，所以有理由不缴费。

记者随后来到仍然驻扎在小区的北京美晟物业管理有限公司，一位工作人员称他们不知道有新的物业要进来，拒绝回答问题。对于不搬出小区的理由，美晟物业曾在法庭上表示，尚未收齐部分业主的管理费、水电费和供暖费。

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    分析・开发商遗患是主因四成纠纷由此起

    ●业主和物业最根本的矛盾来自对开发商的不满

    记者在采访中了解到，其实业主们和物业最根本的矛盾来自对开发商的不满，比如先期承诺的很多配套设施没有兑现或房屋质量、拆迁遗留问题等。北京市建委曾对２００３年底至２００４年物业纠纷进行过调查，发现由开发商遗留的问题导致的纠纷占４０％以上，因物业管理问题的占１０．４％左右。望京小区物业管理公司有关负责人无奈地表示，诉讼不是解决欠费的唯一渠道，大多数问题是由开发商遗留下来的，他们也无能为力。

    一位物业管理人员告诉记者，我国有７０％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，因此，当业主与开发商沟通受阻时，自然会将矛头转移到物业公司身上。物业解决不了，业主们只好拿出拒缴物业费的杀手锏。而不缴物业费，物业公司缺乏经营成本，自然消极怠工。缴费的业主自然也受牵连，最终结果是互相影响，物业管理费收缴率更低。如此就陷入了恶性循环中，最终利益受到损害的还是业主。

    北京某物业管理公司的董事长刘刚认为，对于业主们找物业“算账”的行为应该理解，业主跟开发商无法见面，只好借与物业交涉来解决问题。遇到这种状况，物业公司一方面积极与开发商协调，同时也与业主们多沟通，做些解释工作。在小区遇到停水停电等问题时，快速提供应急措施，比如在楼道点上蜡烛，上门给居民送水或者电梯坏了帮忙抬东西等等。这正是展示物业公司好服务的机会，表明自己也在容忍开发商的问题，等待他们解决。

   ●相关链接物业纠纷６大成因

    ●物业管理属于新兴行业，有关物业管理的方式方法未能形成制度化和规范化。

   ●很多业主与物业公司未签订物业管理合同，或者是虽然签订了物业管理合同，但合同中的约定却相当不明确、不规范，无法涵盖在履行过程中可能出现的种种问题。

    ●立法不完备也是物业管理纠纷案件审理的另一大难点。

    ●物业企业缺乏服务意识和法律观念，将自己凌驾于业主之上。此外，在物业公司的管理和运作上，也未做到公开、透明。如物业公司账目不清、不予公开，业主索要知情权导致成诉讼。

    ●业主未能树立物业消费观念，维权存在误区。

    ●有些开发商重开发、重销售、轻物业管理。如其在售房时承诺减免物业费的允诺不被物业管理公司认可，因此产生纠纷。

    对策・沟通服务化解矛盾细化物业合同

    ●国外物业合同像一本书

    北京市律师协会会长李大进讲述了他自己的一次维权历程。他与自己所在小区的物业签订合同时对方承诺没有商住，但是最后有两户房子因为朝向不好卖给了两家公司。“我可以拿着合同打官司，可别人和物业的合同中就没有这样的条款，他们主张权利的时候就无法得到赔偿。他说，他看过国外的亲戚与当地的物业签订的合同，一份合同就是一本书，而咱们的只有几页纸。物业合同一定越细越好。

    朝阳法院的法官指出，很多业主与物业之间签订的合同欠完善，合同的约定相当不明确也不规范，无法涵盖在履行过程中可能出现的种种问题。比如对特约性物业服务的内容、服务质量、物业收费的范围、标准、依据内容普遍约定不明。由于合同的不确定性，导致业主与物业公司的理解和认识产生差异，由此引发大量纠纷。

    服务代替管理

    ●物业管理公司应改为服务公司

    “细化合同不是解决纠纷的主要矛盾，还是要提高服务理念。”刘刚认为，部分物业公司不能摆正自己的位置，将自己凌驾于业主之上。服务态度恶劣，引发业主不满。物业公司应该把自己放在管家和仆人的位置，不能沿袭国有房管所的工作方式。物业公司从国有企业向商业化转化的过程中，要增加服务理念。“很多物业公司首先强调业主给钱，再提供服务。物业服务不能完全商品化，还应承担社会责任。”

    清华大学法学院的申卫星教授说，虽然一直以来物业合同的性质是服务还是管理存在争论，但他个人认为应该是服务角度的管理，是为了社区的公共利益而进行的管理，绝对不是带有行政色彩的管理。

    李大进会长则表示，面对业主，透明和到位的服务对于物业公司应该是第一位的。“物业和业主之间地位是平等的，物业管理这个说法就让我感到不舒服。”他建议将物业管理公司的名称加进“服务”二字，或者像国外那样直接改为服务中心，这样的称呼更加人性化，会拉近物业和业主之间的关系。不过，业主虽然有权要求物有所值，但也不能有当爷的不正常消费心理，没有理由拒不履行合同，必将承担相应的违约责任。

    沟通减少纠纷

    ●物业公司应加强沟通和人员培训

    让刘刚董事长颇为得意的是，物业公司成立７年来，尽管也有收不上管理费的时候，但是没有一起诉讼发生。“我不赞同告业主，起诉的结果是两败俱伤，”他说，其实业主交费达到８０％就能基本达到公司的收支平衡，一些人暂时不交也不会影响公司的运营。

    “业主不交钱总是有自己的原因，物业公司要采取理解的态度来看待。”刘刚向记者分析了三种拖欠费用的原因。一是家中确实有困难。由于社会的救助体制不健全，某些收入有限的业主支付不起。物业这时要采取容忍的态度，欠个一两年也可以。二是即使有钱人也有遇到财政紧张的时候，他们这时不会明说手头没钱，而是趁机给物业找毛病。“我个人认为这是好事情，等物业进行了纠正，有的两年后一下子交上三四万。对于提意见的人，我得关感谢他们。”刘刚说，还有一些名人因为在社会上被人追捧习惯了，也希望物业给予特殊的照顾，稍有不满意就不交费，这时需要物业公司做工作，在安全方面给予他们特殊的关照。

    刘刚认为，对于业主而言，物业管理走入市场化时间不长，他们对物业公司并不是完全了解，尤其物业的很多工作比较隐蔽，比如锅炉房和水泵等，业主总在问“我花了钱到底物业公司在干什么？”物业公司应该多宣传自己的工作。

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    ●链接・律师观物业服务应分级

    北京道可顿律师事务所的刘光超律师说，目前物业管理纠纷的实质是收费和服务之间的矛盾。业主希望服务质量高、收费标准低，而物业公司肯定希望多收点费用。要想调和这对矛盾，应该由相关部门对物业服务的内容进行分类定级，将收取的费用与级别相对应。定级的依据则是提供服务的强度、频率、效果、服务的附加值等。而对服务质量的评判既不能业主评判，也不能物业说了算，而应该引入第三方监督。

    刘律师说，像合同中约定的“２４小时保安”的概念就很模糊，应该具体到几平方米一个保安、一晚上巡逻几次，保安的素质如何等。设施坏了，报修之后几天内可以修缮等。收费的标准可以有幅度和范围，但是政府不能有硬性的标准，如果规定收费标准不低于多少，会让物业公司不思进取，不能突出企业的品牌。“什么样的服务收什么样的钱应该让业主和物业去协商。即便这种分级无法实现的话，在业主与物业公司自行约定时，合同内容也要尽量细化到这种程度。”

    此外，有的物业公司账目不清，不予公开，业主索要知情权导致成诉。因此，在管理和运作上做到公开透明也是减少纠纷的所在。

    共有财产需明确

    来自法院的研究表明，立法不完备也是审理物业管理纠纷案件的另一个难点。目前的物业管理法规过于原则，缺乏可操作性，对物业管理行为规范不足，约束不力。很多亟待解决的问题无法从法律上找到依据。比如业主委员会性质和地位、地下车库的权属、供暖温度过高引发欠费等问题。居民小区共有部分因权利归属不明也导致纠纷的产生。为此，物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。

    草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。专家认为，这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。草案同时规定，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

    与会的法律专家表示，对共有财产的处置需要法律上的明确。草案对此已经做了相应的规定，它的出台将杜绝类似纠纷的发生。

    ●链接・物业费听证听证价是政府指导价

    今年７月５日，北京市发改委主持召开了《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会。《办法》规定，北京市物业服务收费将区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。在《收费标准》中，实行政府指导价的普通住宅物业服务收费基准价被拟定为０．９元／建筑平方米・月，经济适用住房为０．５５元／建筑平方米・月。

    “政府开听证会本身不在于价格听证，而在于向大家宣传价格的市场化。”一位参加了这次听证的业主委员会主任说，“这不是强制性的，而是政府指导性的。只有当业主和物业没法协调或协调无果的时候，就用折中的办法，即政府指导价。”

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    名人物业纠纷

赵本山

    因为购买时开发商承诺的网球场和业主会所没有兑现、物业服务不到位、暖气管漏水导致家中录像资料被泡……住在高档别墅的赵本山拖欠两年物业费共计１１万元。在被告上法庭后，今年３月，双方调解解决，赵本山交付了全部的拖欠费用。

朱明瑛

屠洪纲

    去年１１月份，同住一个小区的歌手朱明瑛和屠洪纲因拖欠物业费双双成了被告。朱明瑛被诉拖欠物业费６６９８．４０元，屠洪纲４２５０．４２元。对于拒缴物业费的理由，他们称是因为物业公司进驻时没有征求业主意见，不具备为小区业主提供物业管理服务的合法资格。新物业也没有提供合格的服务。

李文

    李文到北京一年时间内频繁投诉百余起，被投诉的业主坚持赶走她，物业公司只好下达驱逐令。为此，李文就水电费、花园费、房租费以及精神损失费，向物业公司提出索赔１００万元的违约金，结果不欢而散。２００４年４月，李文状告物业公司总经理及某报社侵犯其名誉权为由打起了“一元钱官司”李文最终胜诉。

    物业与业主加强沟通、收费透明是化解物业管理纠纷的有效手段。

    ２００５年７月５日?熏北京市发展和改革委员会召开物业服务收费标准听证会。