楼盘销售外包成了大趋势 代理地产营销迎来好时机

9月22日，上海佘山高尔夫郡二期和世界知名代理行世帮魏理仕签订独家代理协议，后者将代理前者将楼盘推向国际市场。对此，成全置业顾问有限公司董事长全忠对记者说：“寻找营销代理公司帮助销售在地产界已是一个必然的趋势。比如万科，就有计划将所有的营销都外包出去。”

把楼盘销售外包出去是行业大趋势

国内一些大的房地产企业，如万科、农工商、大华等都有项目通过营销代理公司来代理销售。随着开发企业逐渐成长和做大，一些营销代理公司也在逐渐做大，比如深圳的世联地产，上海的金丰易居，就是地区领军级的营销代理公司的典型。

全忠向记者表示：“营销代理公司的特点就是专业，做的项目多，视野开阔，思维方式发散，创意能力强。这些都是开发商的营销代理部门所不能取代的。”如上海著名的营销代理机构金丰易居，投入1000万元，建设了一个巨大的城市数据库，一个城市中每年所有的项目，项目所有的资料，甚至包括广告投放次数、投放内容，都有完整的记录。正如金丰易居副总经理丁祖昱所说：“强大的数据库，保证了我们的专业度，正因此也获得了开发商的信任。”

“品牌企业在挑选营销代理机构时，也是有所选择的。比如上海房地产开发企业50强排名前五的农工商房产，之所以选择天地行，就是看重其丰富的经验、专业度和天地行在营销代理公司中的品牌。”天地行常务副总宋捷向记者如是表示。

尽管也有企业完全都是自己的公司做销售，比如合生，但从长期来看，通过营销代理公司销售楼盘是一个行业趋势。全忠向记者介绍说：“去年年底，万科制定了一个战略：未来十年，销售额将达到1000亿元。而为了实现这一目标，万科还制定了另外一个“和合作伙伴共同成长”的战略，其中之一就是将销售外包出去，万科自己则专注于产品。”

包销的市场风险在加大

开发商与营销代理公司，虽然是个甲方乙方的关系，但随着市场的变化，双方的关系也在发生着微妙的变化。“宏观政策调控之后，找上门的开发商很多，业务机会增加了很多。”上海兰登投资咨询公司总经理夏正权对记者说，“不过，营销公司的市场风险也加大了。”

从房地产销售代理行业收费来说，一般有两种方式，一是一般的营销代理，收取销售额的1.5％～2％的佣金还有一种就是包销，即双方协商一个底价，营销代理公司要保证这个底价，超过底价的部分，双方分成，当然营销代理公司得先付给开发商一定数额的保证金。相对而言，前一种收费方式，对营销代理公司来说，风险较低，但利润不高而后一种的包销则是一些大销售代理公司所惯用的。

在去年，正是包销让不少营销代理公司发了大财，但是今年的情况却发生了改变。全忠向记者表示：“开发商觉得房子好卖，不需要也不信任营销代理公司，觉得佣金让营销代理公司赚不划算。”因此，只要在去年能拿到项目的营销代理公司，都赚了，而如果是包销，则是肯定都赚了大钱。不过，今年就不一样了，一些年初拿到的项目，预计年中销售的公司，无不被调控打乱步伐，尤其是包销的营销代理公司，损失更大。据悉，上海某知名营销代理公司，因为包销楼盘，房价下跌后，深度套牢，如果按照现在的市场价抛售楼盘，损失将相当惨重。

但也有观点认为：现在由于开发商忙着寻找资本，忙着应对调控，并没有力气花在营销方面，这反而正是营销代理公司的行业机会。夏正权向记者表示：在市场上，还是有不少好的项目和机会，毕竟营销代理公司才是真正专业的做销售，在形势不好的时候，反而能够体现出其真正的价值来。”

据宋捷介绍，目前有的营销代理公司已经超过仅仅帮助开发商销售，而是从开发商拿到地开始，就帮助开发商从设计、策划到销售一条龙服务，甚至有的帮开发商寻找资金。这可以说是营销代理公司为自己大展身手找到了一个机会。

提示：

为实现销售额达到1000亿元的目标，万科制定了一个“和合作伙伴共同成长”的战略，其中之一就是将销售外包出去，万科自己则专注于产品。