取消期房预售制的受害者是银行

 　　数字是对房地产资金结构最有力的诠释。

　　日前，建设部对外公布，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。而就在此前不久，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，预售资金也成为了一个“数字焦点”：房地产开发资金中第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。

　　预售比现售周期缩短10个月

　　“在北京能拿出几百万现金的企业都不是很多。”北京博成房地产有限公司销售总监赵利科这样向记者描述着房地产商的资金现状。今典集团董事长张宝全也曾说过，能拿出上亿元的北京房地产企业不超过三家。

　　自有资金如此匮乏，开发商何以撬动资金密集的房地产业？

　　“开发商的运作流程通常是这样的，先以自有资金或流动资金贷款，交纳土地出让金等，取得土地使用权，然后抵押贷款，拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等，项目开工，建筑单位垫资修建，开始预售期房，启动银行按揭贷款程序，售楼资金回笼，资金链条由此相连。”赵利科说，除了银行贷款，预售资金是房地产行业资金来源的另一个重要通道。

　　而央行的《2004年房地产金融报告》更是将一个“预售比例图”呈现在众人面前：根据国家统计局统计数据，2004年，全国房地产开发筹措资金共计17168.8亿元，其中“定金和预收款”占到总量的43.1%；开发企业自筹资金占到30.3%；银行贷款只占到18.4%。“占总量30.3%的自筹资金中，有占总量21.2%的部分仍来自于销售回款。两项数据表明。房地产开发资金中的64.3%都是预售带来的。”

　　预售资金才是开发商赖以生存的支柱。“其实，开发商最怕的不是土地、金融等宏观调控政策，而是购房者的持币待购，因为这会直接影响开发商的预售回款。”华高莱斯(北京)国际地产顾问有限公司总经理李忠分析道。

　　而据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。“既能让资金快速回笼，又减少了银行利息等开发成本。”赵利科说，预售的确是开发商喜而乐见的销售方式。

　　与预售资金“一股独大”如影随形的则是开发商自有资金的利润率之高。

　　据记者了解，按照近期万科、金融街、冠城大通等房地产上市公司的中期报告显示，房地产企业利润率平均在30%左右，那么，房地产行业的自有资金利润率至少在100%以上。

　　“虽然央行报告里提到的银行贷款占房地产开发资金的比例只有18.4%，似乎金融风险不是很大。但是，在房地产开发资金中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，而商品房销售收入大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。据央行报告显示，第一大资金来源“定金和预收款”中也有30%的购房预付资金来自银行贷款，以此计算房地产开发使用的资金中有55%以上来源于银行贷款。“一位业内人士这样分析，房地产行业开发资金的主要来源与其说是预售资金，不如直接说是银行贷款。

　　而在记者采访中，不少开发商都透露，如果把银行开发贷款和购房者个人按揭贷款加起来，很多房地产项目的银行贷款占项目资金量的比例已经达到了80%-90%。

　　现金为王

　　中国房地产开发基金董事长胡旭成在接受记者采访时坦言，也许现在取消预售制度并不现实，但预售资金比例过大已经影射出房地产行业自有资金极度匮乏。

　　房地产行业金融风险的最大埋单者仍然是银行，基金和信托都难解房地产资金的“燃眉之急”。

　　“我近期去了重庆看项目，就有很多项目来找我，希望能有基金方面的合作。”胡旭成说，虽然，目前境外基金的确在以很快的速度进入中国，但是境外基金对利润回收率的要求较高，而且对项目的考察时间一般都不会太短，国内开发商想在短时期内取得境外基金支持的可能性很小。

　　据记者了解，部分房地产上市公司的半年度业绩报告已经显示出了开发商的资金压力，与苦守价格底线相比，“现金为王”的销售策略似乎更为实在。中华企业在半年报中就表示，下半年的工作重点就是抓紧资金回笼。

　　“通过兼并收购，大企业以相对低廉的价格获得土地储备和未来发展资源；而银行则因为资产转移到大规模房地产企业而免除了部分金融风险。”亿城股份副总裁鄂俊宇说，大型企业往往可以通过业内强强联手、资本市场融资、联姻海外资本、降低资金需求、国企资产重组的方式重塑或加强企业资金链，提高自身资金实力抵御资金之困。