宏观调控政策不变 房地产信贷短期不会松绑

　　如果让现在的房地产信贷放松，这必然会让国内房地产投资又回到以前的“繁荣”上去

　　最近读到两条消息，一是银监会的官员在面对记者询问“房地产贷款是否将会放松” 时给出了肯定回答，其理由是房地产贷款占整个金融机构贷款比例尽管增长速度相当快，但与发达国家或者其他国家相比还是有很大差距，而且房地产贷款质量很好，房地产开发贷款的不良率低于5%，个人住房贷款不良率更是1.5%；二是一些银行根据“有所为有所不为”的原则，开始对开发贷款政策进行调整，今后银行贷款的重点放在一些房地产优质项目。

　　正是根据这两则消息，这几天不少媒体又在大力炒作房地产银行信贷松绑了。看到这两则消息内容，不知银行信贷“松绑”以什么为标志？是银行调整货币政策，如下调银行基准利率还是下降银行存款准备率，是银监会放宽了房地产企业银行信贷准入指引还是放松了个人住房消费贷款指引标准呢。如果这些政策没有改变，谈得上房地产信贷松绑吗？

　　在2004年3月份以前，国内房地产开发贷款增长速度在40%以上，而从2004年下半年开始，房地产开发贷款增长速度明显放缓，2004年年底增速降低到17.3%，2005年一季度增速进一步下降到15%。特别是早些时候一些房地产超高速增长的城市，在房地产调控后，其个人住房信贷增长急速下降，因此今年也许不能完成计划，一些人认为应该放松银行信贷政策，让个人消费住房信贷恢复到以前“繁荣”时的水平。

　　如果国内的银行真的是这样做的话，那么不仅与七部委的“房地产新政策”相悖，而且国内银行面对的风险可大了。为什么会有七部委的房地产新政策，就是因为国内房地产市场投资过热，就是在于国内房地产市场的房价过高，就是通过新政策对过热的投资降温，就是要遏制房地产市场的过度投机。如果让现在的房地产信贷放松，这必然会让国内房地产投资又回到以前的“繁荣”上去。

　　其次，早几年的银行信贷“繁荣”的主要表现是银行信贷的失控。那时，不少银行为了完成上级下达的下降银行不良贷款率的指标，拼命地扩大信贷规模，把信贷时期做长，尽管信贷规模上去了，不良贷款率也下降了，但一系列怪状也出现了。比如，一个地方一人可借款7800万元，购房128套(而且不少地方这种情况十分盛行)，即用国内银行的钱把房价炒上了天。而且在那段时间里，无论什么人购房，没有不能从银行借到钱的。就是这种情况，如果要恢复，那不是又让国内银行重新踏入信贷失控的轨道上去？

　　有人提出，国内房地产贷款占整个金融机构贷款比例尽管增长速度相当快，但与发达国家或者其他国家相比还是有很大差距，比如我国居民个人消费住房贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小(如居民个人住房贷款占GDP的比例，中国为11.7%，而英国60%、德国47%等)，因此中国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

　　但笔者以为，得出这样的结论是十分值得商榷的。因为，从目前中国住房的持有率来看，已经超过不少发达国家达到81%(美国仅67%、德国更低)。中国的住房持有率如此之高，但个人住房信贷消费的规模及比例为什么会这样低呢？最大的问题就在于国内住房商品化仅是最近几年才发生的事情。国内居民所持有的住房80%以上是计划分配之结果。在计划体制下所获得的住房是根本不需要通过银行贷款的方式获得，那么这些住房的信贷规模如何可扩大呢？也就是说，两者是完全不可比的数据，放在一起比较容易误导市场。

　　国内银行基本上都以个人住房按揭不良率低来断言居民个人按揭贷款是商业银行的黄金资产，但实际情况可能不是这样。因为，目前个人住房按揭贷款的启动只有几年，而这种个人房地产消费信贷贷款时间一般都在10年、20年、甚至30年以上，其不良率及风险短期内根本无法反映出来。特别是中国房地产市场及市场经济刚刚起步，根本就没有走出过一个像样的周期。如果中国经济出现周期性的变化，不仅国内房地产市场必然会出现周期性变化，而且民众就业、民众的可支配收入都可能出现周期性的变化。到那时，在银行信贷失控时所做的那些业务，种种问题都会表现出来。

　　对于正在加速改革的国内商业银行来说，尽管经过了一年多的宏观调控，但对于好的房地产项目的信贷，特别是对房地产优质项目的信贷，国内银行从来就没有放弃过，这些项目一向是国内银行激烈争夺对象。因此，从这个意义上说，目前一些国内银行又重申这种政策，并非是什么信贷的放松，只不过是对以往政策的进一步强化。