银监会212号文风险预警：房地产信托再遇紧箍咒

　　一份被称为银监会212号文件的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文)于上周相继下发到了各地银监局。
　　截至发稿时止，这份212号文还没有下达到各大信托公司手上。但本报记者已从知情人士处获悉，212号文直指房地产信托的金融风险，并给新发行的房地产信托“枷”上了三项“铁规”：即必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质。
　　文件中一个重要信息是，截至今年5月，已有部分到期信托计划未能到期清算，其中房地产信托占比高达61%。212号文出台契机
　　央行2003年出台121号文之后，开发商苦于银行信贷的门槛抬高，而四处寻觅融资渠道。“房地产信托很大程度上得益于央行121号文件。”中信证券的一位分析师坦言，121号文件之后，房地产信托曾一度被不少开发商认为是“救命稻草”，没想到如今信托业也会面临类似的“宏观调控”。
　　“121号文件刚刚出台，以前冷冷清清的信托公司突然门庭若市，其中绝大部分都是‘没能在银行找到钱，掉头过来找信托’的房地产融资项目。”一位信托公司的高层向记者表示，尽管信托业有“200份”等诸多限制，但还是在2003年底出现了井喷。2003年9月，房地产信托计划的发行额才30亿元，到了2003年底，猛增至60个亿，此后直至2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年基本上翻了一番。
　　“今年的房地产信托形势本来是很看好的，甚至年初时戴德梁行预计今年的信托发行额会达到200亿元。“金融信托专家孙飞说。
　　然而银监会212号文的出台，显然会使今年房地产信托的发行额受到影响。
　　“按照212号文的规定，房地产信托基本上是与银行贷款站在了同一起跑线上，甚至比银行贷款还要严格。”孙飞指出，银监会212号文件对于房地产信托的贷款限制，相对于央行121号文件的“严”，212号文有过之而无不及。“银行贷款和房地产信托的门槛双双抬升，房地产的资金口显然是收得越来越紧了”。
　　在121号文中，“四证齐全且自有资金必须达到30%”的规定已经让房地产业感到了资金之困，而此次银监会212号文件又把房地产企业的信托通道收窄：自有资金比银行贷款还要高5%，还增加了开发企业二级以上资质的限制。
　　更为重要的是，“银监会212号文件可能使此前预计的将于年底出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《办法》)搁浅。”孙飞说，212号文的规定显然要在《办法》出台前就开始规范房地产信托业务。
　　而《办法》有可能搁浅的真正原因，就是212号文正好与《办法》意见稿原则相背而行。
　　有人戏言，《办法》意见稿差点给房地产信托带来一个“春天”，而银监会212号文就是把这个“春天”带走的人。
　　“《办法》意见稿的定位是与121号文件形成互补关系的。”北国投一位相关人士向记者坦言，《办法》意见稿除了打破“200份”的限制之外，与121号文件“收紧银根”的规定最有比照性的，就是规定四证不全的项目也可以融资。“212号文的出台，基本上把房地产信托与银行贷款互补的设想打破”了。
　　“自有资金比银行高出5%已经让房地产企业在信托面前望而却步，加上二级以上资质的限制又把一些中小房地产企业拒之门外。212号文之后，房地产信托公司的业务前景将不容乐观。”上述中信证券分析师表示，这将会是信托公司普遍面临的问题。
　　风险预警？
　　与此前《办法》意见稿在一定范围内扶持房地产信托的态度形成鲜明对比的是，此番212号文显然是在对房地产信托进行更为严格的监管。
　　两种态度大相径庭，个中原因何在？
　　“银监会已经开始关注房地产信托的金融风险。”孙飞向记者透露，银监会212号文直指房地产信托的风险，特别是集合类信托。
　　而早在7月底，央行副行长吴晓灵就曾在公开场合提醒“房地产信托大多做成了负债类产品”，由于委托人承担信托的所有风险，所以“这是要提起注意的”。而有公开资料统计，2005年18月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。
　　“今年上半年宏观调控引起楼盘成交量下跌，一些楼盘资金回收有困难，可能导致信托计划到期无法兑付。”孙飞向记者介绍，国内目前的房地产信托主要还是被动融资。一般情况下，都是先有一个需要信托融资的房地产项目，然后信托公司通过发行信托计划寻找到200份规定范围内的投资者。“这个项目一旦出现问题，所有的信托计划都无法兑付”。
　　“银行不能控制相关风险的，信托也不一定能控制所有风险。”中泰信托一位信托经理认为，监管层出台此项规定也是考虑到贷款类房地产信托的兑付风险。
　　尽管目前到期未能清算的信托总额无从查寻，房地产信托所占61%的具体数额也无法核实，但本报记者还是从相关人士处获悉，这个数目应该不会太小，否则银监会不会大动干戈拿出“监管”的杀手锏。
　　因此，为了让房地产信托的金融风险能够更真实地显示出来，212号文禁止信托公司用展期、自有资金、关联公司垫付以及发新信托计划等方式，填补到期无法按时兑付的信托计划。
　　此外，212号文还要求各地银监局密切关注存量的房产信托所存在的风险，确定风险止损点，并加强非现场监管。
　　银监会此举，似乎不仅仅是一个风险提示而已。
　　完善融资体系？
　　监管层从规避房地产信托风险的角度出发制定政策是可以理解的，“但客观上，这造成了房地产融资市场的短期利空。”孙飞再次断言。
　　“虽然长期来看有利于降低房地产信托的金融风险，规范信托行业，但是短期内的利空在所难免。”孙飞所指的利空不仅是房地产企业的现资渠道受限，就连信托公司的生存发展都会受到影响。
　　“单一信托计划应该不受此文限制，如果“单一委托人意愿投资一个‘四证不全’、资本金不到35%的房地产项目，根据信托法规，信托公司是没有理由拒绝这项业务的。”孙飞认为，信托拥有巨大的弹性空间，金融监管和信托创新是个博弈的过程。
　　也有业内人士对212号文持保留态度。“目前银行贷款依然是众多开发商的主要资金来源，而信托产品只是给融资市场锦上添花，不足以影响到房地产的整个融资走势。”泰跃地产总经理李宏说。
　　“只有改变房地产信托目前被动融资的局面，从政策层面上做到主动理财的概念时，房地产信托的风险才可能得到根本控制。”孙飞认为，应该打破“200份”的限制，“将200份被动融资所得1亿元放在一个项目的风险，一定比打破200份后所融到的10亿元放在10个不同项目上的风险要大得多。”
　　此外，北国投一位研究人员对本报记者说，由于房地产业是一个资金密集型的行业，房地产资金来源过于集中在银行或者是信托公司，都不利于整个行业的发展。建立多元化的融资体系，开放金融市场才是规避风险最有效的措施。