成交量回升不标志“触底反弹” 楼市仍处观望期

　　经历了数月的低迷期，上海楼市在8月下旬起开始出现成交量和成交均价的小幅反弹。结合近期央行出台的房产贷款条件“放宽”政策、以及部分楼盘出现的“热销”现象，于是，市场出现“触底反弹”的言论。
　　但整体而言，距离宏观调控前供销两旺的盛况还是有很大差距。最近数月的成交量上升，其中的重头也主要在配套商品房。因此，近期小幅的成交量回升不足以标志“楼市触底反弹”，市场仍处于观望期。
　　那么，人们最为关注的一个问题：“上海楼市什么时候、抑或什么程度才能见底”该如何来判断呢？
　　之前很多评论家给出了“30%价格降幅”论，有其可取之处。虽然缺乏系统化的推论，但至少可以肯定的是，“价格”这一最为敏感的点是左右楼市冷暖的关键。由此，我的判断即是：最晚截至年末，就能看到本地楼市局部复苏的现象。
　　通过这段时期的低迷期，大家意识到年初的价格其实已经背离了市场规律，也是受到了大量投机资金干扰的结果，在政府调控措施出台后，市场选择了理性的价格回归。这样的现象早期只是在少数几个楼盘中悄悄露面，而当消费者对这些楼盘表示了青睐后，更多的楼盘或明或暗地加入了降价的行列，降幅则在10-30%不等。
　　从实际的市场例证来看，大多数愿意进行较大幅度让利的楼盘都取得了预想的效果。的确，从消费者的角度来讲，能够取得9折、8折的价格购买住房，实在是一件好事，上海市每年的住宅“刚性需求”约在2000万平方米，受到宏观调控后，原本有购房计划的人们暂时观望。而当价格线回归到可以接受的限度，购房者的全面回归当然可以理解。近段时间，在内、中、外环等各个地区都出现了一些楼盘热销的景象，其中的典型就是浦东三林住宅板块的高消化率。
　　当然，结论虽是楼市复苏与价格紧密相连，但很难量化地说，30%就是这道门槛，因为市场的背景是极其复杂的，即便是同一地区的不同类型产品，也有不同的复苏线。只有当其价格切入回合理的区间，才能真正回归活跃的景象。
　　更进一步的是，在观望的市场背景下，优秀的产品终于可以脱颖而出了。面向普通大众的经济型商品住宅已经成为近期楼市中仅次于配套商品房的成交主力就是最好的例子。
　　在调控后日趋理性的楼市中，优胜劣汰的法则无疑会成为未来最多被提及的话题之一，高性价比楼盘将成为市场主导。