楼市在困惑中跳舞

　　２００５年，房地产市场的每一次震动都是源于政府出台的调控政策，房价、营业税、取消期房销售的政策意向等等举动都牵动着房地产买卖双方的心，今年自４月３０日七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》以来，围绕着房价的涨与落，全国上下都展开了各种形式的评论和争鸣，不但一手房市场，以买卖二手房为主业的中介公司也一度陷入了极大的困惑之中，刺向中国房地产业的这把双刃剑使得这一市场形成了持币观望的态势，到现在虽有所缓解，但总体仍不活跃。当以商品房买卖为主流的矛盾处于平静状态中时，物业管理、建筑节能、旧城改造项目等等支流问题逐步成为大家关注的焦点，中国房地产的发展正如中国初期改革一样，在摸着石头过河，所不同的是大家的心态已经变的比较平静，２００５年的房地产市场，在诡异的走势中迎来的到底是什么，预言太多，我们只有在每一刻的变化中等待。
　　８条意见拉开
　　２００５年房产舞台大幕
　　去年以来，国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。接下来，全国十届人大三次会议《政府工作报告》提出，把抑制房价过快上涨势头，作为今年宏观调控的一项重要任务。２００５年４月３０日，这是中国房地产发展历史上的特定时刻，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，５月９日，国务院办公厅转发了该意见，它的前言讲出了意见出台的原因：保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展出台该意见。
　　意见出台后，各地开始制定执行具体的条例，阵阵的议论中，有埋怨、有冷漠、有欣慰，穷人、富人、开发商，都在各自的立场上展示出了种种表情，各地的大大小小房地产有关的会议、论坛都围绕着这一道“圣旨”研究着，宣泄着。省城济南响应中央指示，也相继制定出了税收政策，确定了普通商品房与非普通房的界定标准，并于６月１日起开征房产营业税，在一个月的时间里，济南市地税局已受理住房交易５２４宗，其中征收营业税交易３５宗，征收营业税３１．４万元。在随后的日子里，济南也与其他城市一样，百姓持币待购多了起来，大家有一个信念，等房价再狠降一些再出手。对政策的误解，使得有关专家一再出来解释，调控不是让房价大跌，而是要保持房价稳定，大跌大涨都是不允许的，但是全国的这种气氛已经形成。各楼盘售楼处客户较之以前少了许多，于是，房地产公司、代理公司、中介公司等等与之最紧密的企业或部门经营状况突变，大家在慢慢忍受着调控带来的阵痛。当大家在房地产市场的暂时大萧条中徘徊时，８月１５日，央行又发布了《２００４中国房地产金融报告》，直言当前房地产市场存在市场、财务、道德、操作、信用、法律六大风险，同时考虑到房地产商已经积累了一定的资金实力，建议取消房屋预售制度。这遭到了地产商的集体不满，“雪上加霜”，恐怕以此来形容此时的情形再恰当不过，任志强８月１９日就放言说：期房预售制度的存在是必然的，预售是控制产品结构性风险的重要条件、是控制投资和产量风险的重要条件、是控制现金流风险的重要条件，总之取消期房是不可行的。８月２０日，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹也站出来说，世界上没有一个国家不允许期房销售的，央行取消期房销售无疑会阻断开发商的资金回笼。央行想动开发商赖以续接资金链的期房销售，似乎不是易事。好在稍后有关部门出来安抚，放出了目前不执行这一政策的风来，大家才平静了下来。
　　至此，２００５年房地产的政策“动荡”似乎告一段落，因为，按照官方数字统计，当前房地产市场调控有了一些效果，房价涨幅渐缓、供求关系有所改善、商品住房交易结构有所调整等等都在政府的掌控之中，应当看到目前的成效只是初步的，但同时指出，市场发展中的问题依然突出。部分地区房地产投资增幅仍然较大；住房价格还处于高位，投资、投机冲动依然存在；住房供应结构性矛盾仍然突出；住房保障制度建设相对滞后；一些地区对房地产市场调控的认识不到位，工作不得力；房地产市场秩序还比较混乱，囤积土地现象尚未消除；市场观望心态较浓，房地产市场运行中仍存在许多不确定因素。为此，必须坚定不移地贯彻落实好已经出台的各项宏观调控措施，稳定政策，狠抓落实，解决好突出问题；坚定不移地把房地产业作为支柱产业，促进其健康发展。下一步调控的步子怎么走，更有专家预测，针对新政执行的程度，政府还有可能出台更具体的解决问题的政策，究竟房产风暴的下回如何，我们只有拭目以待。
　　住宅节能问题
　　再次被提上台面
　　“建设节约型社会”，在２００５年成为了中国经济可持续发展的一个重要举措，目前举国上下都在谈论和实施着各种节能的方法，国务院在７月份曾发布文件，为做好今明两年建设节约型社会重点工作做了重要通知，其中与房地产直接相关的就是“推动新建住宅和公共建筑节能”，文件指出抓紧出台《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》。贯彻实施《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》和《公共建筑节能设计标准》，新建建筑严格实施节能５０％的设计标准，推动北京、天津等少数大城市率先实施节能６５％的标准。深化北方地区供热体制改革，推动既有建筑节能改造。开展建筑节能关键技术和可再生能源建筑工程应用技术研发、集成和城市级工程示范，启动低能耗、超低能耗和绿色建筑示范工程。
　　据了解，我们国家制定节能建筑的强制性设计标准，已经有９个年头了，按照这个标准来设计，是可以做到节能５０％的目标。但根据建设部最新的全国建筑节能实施情况调查结果显示，２０００年至２００４年，总体来说全国各气候区，按节能标准设计的项目为５８．５３％，按节能标准建造的项目为２３．２５％。为此，建设部要求各地进一步加强建筑节能标准实施监管工作。今年底前建设部还将在全国范围开展一次建筑节能专项检查。全国目前，我们国家现在仍然处于建筑的高峰期，有专家预测，到２０２０年我们还会新建２００亿平方米的建筑，因此建筑节能作为建立节约型社会的一个重要方面成为政府今年着重抓的一个问题。建设部有关负责人表示，建设单位要把实施建筑节能标准作为基本要求。建设项目立项时必须要提出项目建筑节能的指标以及落实措施，在项目建设的各个阶段严格执行；勘察设计单位要严格按照建筑节能设计标准进行设计。依照此原则，目前济南有关部门对房地产企业也有了新的要求，济南市建委称，房产企业升级住宅必须要先达“Ａ”，按照要求，Ａ级住宅应符合节约资源、能源，保护环境的可持续发展原则。省城今后晋升资质的房地产开发企业必须要有Ａ级住宅项目。据了解，目前，省城通过性能认定Ａ级预审的住宅项目已经有１２个。
　　喊了近１０年的住宅节能，在政府建设节约型社会的大背景下，最终能否真正落到实处，当前还没有定论。节能与房价的相互关系大家似乎当前还没有一个清晰的认识，开发商的觉悟程度与政府的强制执行之间的矛盾依然存在，２００５年，或者更长的一段时间后，我们期待普遍住上真正节能的房子，那时的房地产市场会是又一次的蜕变。　
　　野楼盘，
　　济南的一场持久战
　　２００５年的济南，当酷热即将过去时，围绕旧村改造房的问题，展开了一场清理整顿违法旧村改造房的“战争”。
　　今年，给大家印象最深的就是济南的道路改造建设全面的展开，几乎每一条主干道都在进行着整治。为打造一个靓丽的新泉城，济南市委、市政府此前已全力启动了历年来覆盖范围最广、规模和力度最大的一次城乡环境综合整治活动，活动将历时３年，目标是到２００７年实现城乡面貌根本改观，生态和人居环境全面提升。为此，对没有经过政府规划的“野楼盘”的治理整顿成为了改变城市面貌的重点工作之一。８月２５日，济南市１０部门联合下发了《关于禁止以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的通告》，禁止一切以旧村改造名义实施违法建设的行为，并责令违法建设的单位在７日内向执法部门申报，随后对７５个没有自行申报的单位进行了曝光并表示将依法追究相关单位及责任人的责任。此外，对情况复杂、时间跨度长的金鸡岭别墅区“野楼盘”的问题的处理，有关部门也已经有了初步处理意见。这些野楼盘，特别是打着旧村改造名义的违法建筑，由于建设成本低，销售价格也比正规楼盘低好几倍，于是吸引了部分图便宜的购房者和投资者，他们当中有相当一部分存在着“法不责众”的侥幸心理，明知是违法房，依然要购买。确实在现实中，为了社会的安定，对已经建成的大面积违法建筑实行“先上车再买票”的处理措施也有过，我们也鲜见因此而进行的大规模的社区拆除。有了先例，大家便有了购违法房的“勇气”，而顶风销售的楼盘也是悄然存在。“该拆就拆”，当然没错，如果要对目前全市１１３个违法旧村改造项目全部进行拆除或法办，恐怕非易事。一场执法部门与“野楼盘”之间的持久战才刚刚开始。
　　文／剑英