２００５上半年济南楼市面面观

　　■新政篇――“有形之手”出击
　　充斥整个２００４年的“泡沫论”及２００５年第一季度全国高速上涨的房地产销售价格引发了今年年初以来的房地产政策风暴，面对层出不穷的宏观政策，济南楼市显得波澜不惊，济南住宅购房人群中以自住型为主，投机、投资型客群所占比例较少，因此本轮新政并没有引起济南房价的下跌，除了有部分楼盘推出了优惠促销活动以外，大多数楼盘依然坚守价格，整体房价并没有出现购房者所期望的下跌情形，但是接连不断的宏观政策改变了消费者对楼市的预期，打击了购房者的信心，政策颁布初期看房买房者锐减，一些购房者暂缓甚至无限期推迟了购房计划，从济南的很多售楼处我们看到，进入４月底以来，大多数楼盘的售楼处门可罗雀，客户来电、来访量减少了近半，成交量也随之有了明显下降，有的楼盘甚至出现了整月只销售一两套的现象。在持币观望了两个月之后，在一些购房者意识到房价很难下跌的情况下，那些有实际购房需求的客户有些“绷”不住了，开始询问自己原来看中的那套房子是否还没卖出去，是否有新户型推出之类，山东中原在七、八月份市场调研过程中看到售楼现场明显忙碌了起来，楼市出现回暖迹象。
　　２００５年上半年房地产宏观调控历程：

　　■新盘篇―新盘入市谨慎
　　２００５年上半年新盘列表：

　　数据来源：山东中原住宅数据库。统计标准－公布开盘以及公开接受咨询的楼盘，统计时间－２００５年１月１日至２００５年６月３０日，统计范围－济南市区（不包括长清区）。
　　根据山东中原统计数据显示，济南市区上半年新增供应量较少，真正开盘销售的项目并不多，几个值得期待的大盘均未正式销售，不少楼盘只限于接受咨询或内部登记。上半年开盘的楼盘一部分是大盘的后续开发，如上海花园、银丰山庄和世纪佳园；一部分是内部认购了相当一段时间，积累了一定客户之后，推出开盘活动进行促销，如鲁信文汇花园、如意苑。
　　今年上半年开始接受咨询的楼盘大多是在春季房展会期间亮相，如凯旋新城、华夏・金色阳光花园等。但紧随其后，济南市建设房管部门明令要求，开发商在取得商品房预售许可证之前，不得以内部认购、认订、登记以及收取订金等形式搞各种名目的变相销售，这一政策的出台，使得这些尚未拿到商品房预售证的楼盘随之陷入了沉寂；另一方面政府调控的各项举措不断出台，购房者对于尚不明朗的房地产形势更加谨慎，持币待购现象增多，开发商也不急于开盘销售，纷纷调整项目的开发节奏，利用现阶段积极积累客户，待市场回暖、政策明朗后入市。
　　■房价篇―房价涨幅回落　整体稳中有升　
　
　　注：１、数据来源于山东中原数据库，样本楼盘的价格仅为市场调研所得对外报价，各区域均价是根据建筑面积加权所得；２、样本选择的原则是济南各个区域规模较大，具有一定代表性的楼盘，为了能够及时的反映市场价格的变动，对于销售完毕的楼盘会进行替换，对于新增的楼盘也会及时加入。样本楼盘如下：天业翠苑、外海城市花园、实力花园、艾菲尔花园、阳光１００国际新城、嘉馨现代逸居、新世界阳光花园、三箭如意苑、时代新城、新龙家园、新东方花园、锦绣泉城、富翔天地二期、彼岸新都、春天花园、汇科旺园、三箭吉祥苑、上海花园、山景园、龙力天润苑、世纪佳园、伟东新都、盈峰翠邸、齐鲁骏园、银丰山庄、永大清华园、盖佳花园、天建天和园、舜景花园、齐鲁花园、青年居易、泉星小区、鲁能康桥。　　

　　从济南房价的整体走势可以看出，２００５年以来济南整体房价仍然保持了平稳增长的态势。２００５年年初房价保持了较高的增长率，１－３月份房价持续走高，同时也正是一季度全国高速上涨的房地产销售价格引发了３月份以来的地产政策风暴，政策侵袭后的济南楼市迅速降温，一时间买卖双方都呈现出观望态度，楼市从４月份逐渐步入冷清，房价涨幅也随之走低，直至５月份房价涨幅达到了上半年最低点－－月度涨幅０．１６％。但由于济南以自住型购房者为主，受刚性需求的拉动，进入六月底以后楼市呈现回暖态势，看房买房的人明显增多，房价涨幅也随之回升，然而受传统的淡季以及部分尾盘团购打折的影响，价格上涨依旧缓慢。　　　　　文／鲁原