别墅市场悄然细分

　　随着济南别墅市场的发展，别墅产品的细分也发生了变化。别墅生活已不单单是一种贵族生活的奢望，别墅区的规模、价格、档次差异已让一些追求情调生活的都市人有了更多的选择空间。
　　自然环境决定购买因素
　　自然环境对于购买别墅的客户心理影响非常大，依托自然景观营造内部优美环境的“双景别墅”和花园洋房成为济南别墅市场的主要青睐对象，也已成为目前别墅市场的发展潮流。其中，国科高尔夫、蟠龙山水、燕子山庄项目以自然景观为自身优势，成为别墅市场的主流产品。面对下半年济南房地产别墅市场的发展，我们了解了即将推向市场的新项目，地处商河地段的“齐鲁水郡”。据悉，此项目根据所处的地理位置和温泉独特效应，规划中加入了跑马场和温泉汤池，以充分体现自然环境的独特优势。
　　别墅市场前景广阔
　　差异化明显，市场进一步细分，是２００５别墅市场成熟的一大表现。业界专家认为，２００５年济南别墅项目，大多经过了去年的品牌导入期，而２００５年则更注重产品的研发，别墅市场展开的是一场成熟的竞争。从目前在售和即将面世的别墅项目看，国科高尔夫、蟠龙山水、燕子山庄、齐鲁水郡更多瞄准的是中产偏上的消费阶层，虽然这些项目处于一个级差竞争档次，但更注重特色的营造，力求以差异化和产品品质来参与竞争。
　　从别墅市场的建筑风格看，早先是位于南部山区的照抄照搬国外别墅。同一个区域里什么风格都有，不伦不类，面对建筑更多地给人一种失望的感觉。现在，开发商们在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化内涵，卖点也越来越丰富。欧洲风情、中式别墅、景观别墅、田园别墅……产品多元化趋势让人眼花缭乱。虽然产品价位从每平方米４０００元至每平方米８０００元不等，但他们的共性也不难发现，无一例外地在健康生态和居家环境上下足了功夫。济南别墅市场丰富的产品、多元化的类型以及产品的高质量，这些对于买家来说，真可谓是一件幸事。
　　品质是核心
　　有相处的快乐，也要有独处的格调，别墅对此的体现最为贴切。虽然国家对别墅用地的审批一直吃紧，但随着小康社会的实现，我们发现一些在密度、形态等方面达不到要求的假别墅将退出舞台，独栋将成为流行。除此之外业内专家称：“未来别墅的发展中，首先是一些在设计上注重节能的生态型别墅将成为主流产品，在最大限度表现和利用自然环境。材料的选择上更加注重环保，更多地考虑建筑与自然环境的自然融合与过渡。其次是智能化，重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。其三是个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的环境和室内空间。最后是社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。”
　　看来在别墅的产品研发中，济南新一代的别墅已经不再是金钱与身份的炫耀，更多的是精神生活高品质的体现。　　　文／贾婷
选购别墅　八注意
　　别墅是居住形态的最高阶段，无论是居住的舒适性、私密性，还是空间组合的丰富性、趣味性，也无论是功能区隔的细化程度、人性化程度，还是人与自然、建筑与环境的相融性、亲和性，都要远胜于多层、高层住宅。如何选择，以下八注意您不可不参考。
　　一注意自然环境：别墅环境中最为人注意的是其地理位置造就的自然环境，优越的地理位置预示着生活的舒适写意、交通的便利和地产升值潜力。我们进一步还应关注别墅区周围的山、水、林。例如周边有无产生三废的工厂、有无易爆物仓库、有无铁路干线（或是否在飞机航线下）、有无采石场、有无会产生异味的养殖场等等。
　　二注意人文环境：别墅不仅是居住物业，它也是一种文化载体，购买一处别墅就意味着你认同该区的人文风貌，所以人文环境不可不察。除了了解该区域人文文脉外，发展商的实力和信誉、别墅区开发的主题和理念、别墅区的客户定位以及其他业主的身份等情况都是值得了解的。
　　三注意规划环境：别墅区内的规划指标直接影响别墅区的档次和业主居住的舒适度，这就是现在很多精明的购房者开始关注以前只是专业人士才讨论的容积率、楼间距、绿化率等的原因。另外，购房者还应注意发展商对区内生活环境的规划。别墅区一般离城区较远，周边生活配套设施通常不会很完善，尽管别墅业主都有车，但毕竟一些常用配套如超市、托儿所、医务室、会所等对业主还是非常方便和实惠的。
　　四注意景观环境：所谓景观环境是指发展商在别墅区内布置的规模化的景观，如溪流、喷泉、标志性景观建筑（塔、石柱等）、雕塑、园林等，景观环境规划的优劣直接影响着别墅区的品位和情趣。
　　五注意领域环境：别墅作为独立式住宅与集合住宅（如一般多层、高层住宅）的一个显著不同点是除了房屋本身外，它还有私人领域私家花园。私家花园的大小、前庭后院、有无视线阻隔设计（影响私密性）等都应予以留意。
　　六注意外观设计：有一些别墅区的房屋外观设计千篇一律，像兵营，无疑这与现代别墅业主要求的个性化、高品位、体现身份和人文价值的要求是格格不入的。好在现在已经出现了一些颇有品位的别墅设计，可以供人们选用。
　　七注意房型设计：别墅作为住宅产品的最高形式，对房型的要求自然与普通住宅不同，应该特别关注房型设计的功能分区，看社交、家人聚会、主人生活区域、工作区、休闲区等功能区域设置是否合理，私密性是否良好，车库、保姆房等的设计是否实用。
　　八注意物业管理：别墅区的物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的升值潜力都至关重要，但很多购房者往往只注意到去看房型、配套等一些硬件而忽视了物业管理这个软件。考察物业管理，一是要了解谁来管理，二是要了解管理内容，对安全管理要格外注意，如门禁管理、巡逻管理、交通管制、智能化防盗设备管理、紧急呼叫系统管理等。