济南高档住宅“贵”在何处

　　２００５年，被喻为中国楼市的政策年。继３月１６日央行突如其来一纸规定，取消了实行多年的房贷优惠利率后，接连几个月房产新政持续出台：国八点、国八条、七部委新政……令人应接不暇，政策浪潮正在席卷整个房地产市场，济南房地产市场高档住宅销售也遇到了不温不火的局面。面对房地产市场高端消费市场，到底是什么因素支撑济南的高档住宅？
　　近几年，随着城市的增容扩建，济南的房地产市场的发展也根据不同区位、目标定位出现了一部分高档住宅。这部分高档住宅一般都处于优秀的地理位置（ＣＢＤ、临山、临绿地、传统高尚地段等），对于市中心地块的不可再生性，其辐射力度、客源构成成为项目的一大买点。
　　说到济南高档住宅，其销售价格一般在每平方米５０００元至８０００元不等的价位，盘算一下目前市场在售和即将启动的项目也足有十几个，略显市场份额。无论是大舜天成、永大・清华园、鲁信・文汇花园、阳光舜城、如意苑、银丰山庄、燕子山庄，还是即将面市的天泰・太阳树、燕东秀府、齐鲁水郡（别墅），都已成为济南高档住宅市场的代表楼盘。
　　・地段因素不可或缺
　　地段可以说是济南当前高档住宅的第一张“王牌”。鲁信・文汇花园、大舜顺天成就是凭借市中心地段的唯一性，吸引了高端客户的眼光。采访中鲁信・文汇花园营销代理公司宋经理谈道：“鲁信・文汇花园的房价已经由今年五一的开盘价６５００元／平方米，涨至６８００元／平方米，目前销售接近７０％。而吸引这部分高端消费群的主要因素是地理位置的优越性，以及与其相匹配的成熟配套，具备了这些条件，楼盘品质的提升成为开发过程中的一大重点。为了体现高品质的居住生活，项目开发商着手从细节开始，以力求完美。如中央空调使用过程中的加湿处理、日常垃圾处理系统、卫生洁具品牌高档化……所以高档住宅的产品本身该有高成本，这不单是材料的成本，还有技术成本，在景观、建筑、设计上做到均好性，对细节上也要格外关注。”
　　・人文环境增添楼盘附加值
　　人文环境现已成为创造、支撑高价位楼盘的有力要素。济南高档住宅的人文环境营造中，除了可以满足孩子们玩耍、适合年轻人的健身沟通场所外，一些代表着文化、艺术的长廊雕塑的小品建筑也散布其中。这样做，不仅提高小区文化环境的品味，对将来入住小区的业主来说，又是一种不一样的人文体验。大舜天成推广中对文化的推广和传播作为自己的推广主诉求，每平米６０００－８０００元的价格，仍受到市场的欢迎。
　　・高档住宅景观设计为先
　　物质生活水平的提高，使得人们对精神生活产生更高层面的追求，传统的小区景观已经不能满足现代人的居住需求，小区景观设计已成为高档住宅的一大卖点。阳光舜城、永大・清华园、银丰山庄就是因为景观独特性成为楼盘的主要卖点；齐河的国科高尔夫别墅也凭借高尔夫球场这一独一无二的特色，创造了超出传统区域的价格。济南市高档住宅小区现在的景观建设正在寻求从简单的绿化造景到深入文化主题。
　　・１８０平方米左右户型普受欢迎
　　在济南高档住宅室内面积多大普受欢迎？调查中永大・清华园訾经理介绍：“清华园项目初期以１５０平方米的户型作为小区的主力户型，但从实际销售情况看，销售做好的是１７０平方米至２３０平方米以上的大户型，而其中四居室的１８０平方米户型颇受市场偏爱。”
　　２００５济南房地产市场的高档住宅在国家宏观调控下或多或少受到了影响，业内人士也声称济南的高档住宅产品附加值有待进一步的提升。从市民关心的房价问题看，高档住宅在整体房价的带动下，在近一年多的时间里有了较大涨幅，有的楼盘涨幅甚至达千元。市场中高档住宅每平米５０００元也好，８０００元也罢，价格并不是衡量住宅档次的唯一标准，更需要地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为楼盘特色和价格支持。　　　　文／贾婷