农行抢先松绑二手房贷 规避风险小中介将会出局？

积极发展二手房贷就是给二手房贷松绑，而稳健发展二手房贷就是选择信誉好、有实力的大中介合作，以减少二手房交易操作层面可能造成的风险

近日，中国农业银行总行下发了《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》，首次就与二手房中介机构的合作以及二手房交易资金管理问题提出了细化的管理措施。《通知》还明确了二手房贷款调查、审查、评估各环节的具体要求，强调综合借款人还款能力和房龄等因素确定合理的贷款成数和贷款年限。

有分析人士指出，积极发展二手房贷就是给二手房贷松绑，而稳健发展二手房贷就是选择信誉好、有实力的大中介合作，以减少二手房交易操作层面可能造成的风险。

押宝二手房贷

“现在房贷的源头――房产交易量一直在低谷徘徊，导致银行的房贷业务直线下降。”上海某家银行的一位中层干部透露。数据表明，7月份上海所有银行都遭遇了数年未见的房贷业务负增长，而8月份房贷业务继续恶化，预估8月房贷余额负增长将达到15亿元左右，远超过7月8.9亿元的负增长量。

“银行信贷结构本身需要优化。”上海智恒房产副总经理许海波指出，银行存在高额的存贷差，在市场好的时候，银行房贷获利非常高，而现在随着房地产信贷规模的缩小，银行信贷业务急剧下降，从而影响了商业银行相关业务的赢利水平。

为了缓解房贷困局，银行把目光投向了二手房市场。

“二手房贷款不良资产率并不比一手房贷高。”中国农业银行总行地产信货部一位人士表示。并且农行所发《通知》中将长三角、珠三角和环渤海经济圈直辖市、省会城市、地级城市及经济强县（市），确定为二手房贷款业务发展的重点区域，而这部分地区二手房交易重现活跃，交易量接近甚至超过一手房交易量。

据农行相关人士透露，该行二手房贷款占个人住房贷款的比重一直呈上升趋势。截至今年6月末，二手房贷款余额已达378亿元，占全部个人住房贷款的15.2%。鉴于二手房在房屋交易中举足轻重的地位，银行缓解房贷困局押宝二手房贷也在情理之中。

松绑正当时

此次，农行《通知》强调综合借款人还款能力和房龄等因素确定合理的贷款成数和贷款年限，开始对个人住房贷款悄然“松绑”。对此，农行北京分行信贷处的相关人员指出，给二手房贷松绑是有风险的，但不能因噎废食。要考虑政策，在国家政策底线下实行银行利益最大化，是银行追求的终极目标。

事实上，早在7月27日，央行上海分行召开的金融形势分析会就要求上海金融机构继续支持上海房地产市场的健康稳定发展，密切关注并解决下半年可能出现的贷款增长后劲不足的问题。而业内人士从央行8 月15日公布的《2004年房地产金融报告》中，也已解读出增加个人房贷的信息。

除了农业银行有所动作以外，各家银行都在采取措施吸引购房者，以争取更多的市场份额。工商银行、光大银行已在酝酿实行个人房贷固定利率，而招商银行也推出了个人住房循环授信业务。

小中介遭弃

风险和收益是相对应的，银行给房贷松绑的同时也要承担更多的风险。特别是农业银行，一直以来都是四大国有商业银行房地产不良贷款率最高的一家，所以 在给二手房贷松绑的同时，也要寻找一个降低风险的出口 这个出口就是减少与小中介的合作。

农业银行的《通知》首次就与二手房中介机构的合作以及二手房交易资金管理问题提出了细化措施，明确二手房贷款必须集中在个人住房贷款管理经验丰富、风险控制能力较强的经办机构办理。这种严格的准入制度的实施必将使不少小中介举步维艰，难以为继。而据农业银行内部人士称，原先该行与二手房中介的合作标准都是由各分行具体制定，各个分行出于自己利益的考虑，对中介资质的评估往往形同虚设，争取业务的动力往往会突破中介准入的底线。

“银行为了缓解房贷困局，松绑二手房贷，本身是一个利好。但松绑会增加银行的风险，一端风险的增加必然导致在另一端释放风险，小中介就这样不幸成了牺牲品。”分析人士指出。

“现在存在一批黑中介，他们以‘无抵押、无担保’为幌子通过各种手段侵蚀商业银行贷款，这引起了银行的重视。”许海波指出，农行为了减少风险，提高与其合作的中介门槛，这就使一大批小中介受到了牵连。

不过他认为农行的《通知》是一种利好，在目前市场观望气氛浓重的时候，可以把有限的交易量集中到有一定规模的中介公司手中，有利于中介行业度过难关。“小中介公司可以选择和大中介合作，做前期买卖，在信息发布等居间服务发挥作用。”

我爱我家金融理财部总监康胜则指出，“这将加速中介公司的重新整合，改变房产中介的经营模式和竞争策略，而小中介的出局将不可避免。”