银行“欲迎还拒” 固定房贷将会是风险还是机会?

央行8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》，将一个全新的话题引入人们的视野――固定利率个人住房贷款。作为央行自己可以“说了算”的固定利率房贷已经被股份制商业银行提上了议事日程。

“我们银行此前已经向央行递交了首家申请。本周，光大总行又通过电视会议，向各支行传达了有关固定房贷利率的细则。现在，我们只等着央行的一纸批文了。”光大银行上海分行有关人士向记者透露。

央行8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》，将一个全新的话题引入人们的视野――固定利率个人住房贷款。作为央行自己可以“说了算”的建议，固定利率房贷已经被股份制商业银行提上了议事日程。

“我们银行此前已经向央行递交了首家申请。本周，光大总行又通过电视会议，向各支行传达了有关固定房贷利率的细则。现在，我们只等着央行的一纸批文了。”光大银行上海分行专门负责该业务操作的私人业务部有关人士昨日向记者透露。

他告诉记者，有关固定房贷利率的想法，光大已经酝酿了半年之久。

银行“欲迎还拒”

与光大银行的即时反应不同，其他银行对于固定房贷利率都表现出了一种“欲迎还拒”的暧昧态度。其中，国有银行和股份制商业银行的态度又有所不同。

在房贷业务上所占份额不多的股份制银行，对这种旨在打造双赢、有利于银行“抢夺”房贷业务的新产品表现出了热情。除了光大银行，招商银行个人银行部总经理刘建军也公开表示，该银行正在酝酿固定利率房贷的相关方案。民生银行也对此业务流露出了较大兴趣。

与中小银行的积极态度形成鲜明对比的是，一些大型银行则显得顾虑重重。此前，有媒体报道工行上海分行计划推出固定利率房贷后，工行上海分行办公室及个人房贷业务部门的负责人迅速对此给予了否定。据消息人士透露，工行总行确实曾就固定利率房贷一事进行过内部讨论，但最终没有结果出台。

记者随后询问了沪上农、中、建等大型银行，这些银行均表示，短期内没有推出固定利率房贷的打算。他们大多认为，目前固定利率房贷业务应处于探讨和研发阶段，真正的产品推出还需相当时间。

“由于美国已连续9次加息，近期央行也再次上调一年期港元、美元存款利率上限，同时我国的通胀压力并没有完全释放。一般认为，我国也正处于加息周期，中短期再次加息的机会较大。如果这个时候实行固定利率，对于银行而言，是一个较大的风险，况且推出来后能否被购房者接受还很难讲。”中行零售贷款科负责人表示。

固定房贷利率的“双刃”

“固定利率实质上也是一个博弈的过程。对银行和购房人而言，固定利率消除掉了对未来风险或者收益的顾虑。”光大银行上海分行私人业务部陈威海向记者分析，“但是考虑到目前中国正处在利率上升周期内，对银行而言，固定利率将减少银行的收入，而相应地对购房人而言，则消除了多还贷款的顾虑，正因为此，对借贷者是一个利好措施。”

而对银行来说，固定利率对其也未必一定意味着风险。陈威海分析，这是基于两个原因：其一，在浮动利率下，提前还贷使银行业务量增加很多不堪的重负，而收取违约金争议很大；其二，如果利率增值太大从而超出购房者还贷能力，贷款很可能演变成不良贷款。

但是，固定房贷利率对购房者而言，也并不全是利好。 与目前的个人房贷利率相比，固定利率贷款在一定期限内的利率不随央行利率的调整而变动，因此有人称之为“期货利率”。据了解，光大银行的固定利率房贷方案中确定的利率是6％～7％，比现在五年期房贷利率要高。

一股份制商业银行人士表示，由于现在处于利息上升的通道，所以对银行而言，固定利率的风险比购房者要大一些。有银行人士指出，如果推出固定房贷利率，意味着银行一定会采取一些强制措施，让购房者“遵守游戏规则”，比如，对提前还款收取一定的违约金，以免利率下调时，购房者通过提前还款化解风险，从而让银行全盘承担风险。

光大银行上海分行私人业务部陈威海否认了这一说法，他表示，光大银行如果真正推出固定利率房贷，也不会一刀切对所有用户收取违约金，还是要综合考虑申请房贷的个人资信等情况。是否收取，肯定会在合约中加以说明。

发达国家房地产市场统计数据表明，绝大多数消费者不愿承担利率风险。在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占到80%，爱尔兰的这一数字也达到了70%。而据加拿大银行所做的调查，绝大多数购房者倾向于用固定利率贷款，尽管从50年来加拿大的利率走势看，选择浮动利率的借款人实际上比选择固定利率的划算得多，但大多数人并不听从学者的劝告，还是把浮动利率转为了固定利率。

操作仍存在瓶颈

7月份，上海的房贷余额呈现负增长，近期，又有传言称，8月份房贷余额可能仍然是负增长，这就让一些业界人士认为，推出固定利率房贷的时机似乎已经成熟。 但是，复旦大学房地产金融研究所尹伯成指出，固定房贷利率在操作上仍然受制于一些瓶颈。

一是银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险，但银行的利率定价也需要通过风险精算，锁定风险水平，这对银行风险定价能力提出了极大考验；

二是分散利率风险的金融工具欠缺。银行固定利率房贷产品的推出，有赖于相关配套金融产品的出炉。如利率期权产品，利率远期、掉期产品，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化，避免在这一产品上出现损失；

三是对市场调研的不足。目前尚不可知购房者对这一产品的接受程度，由于固定利率产品是基于长期利率升息的趋势下设计的，因此比当前利率会高，这对于有提前还贷愿望的人或投资客来说不一定有吸引力。而银行界预计最有可能先推出的5年期固定利率房贷产品，由于期限过短，贷款人对此是否有兴趣，目前也没得到充分的市场调研数据。对于专家和业界存在的这些疑问，光大银行似乎显得信心满满，该行上海分行私人业务部陈威海表示，目前已经有一套化解风险的方案，但是由于央行还未审批，暂时还不方便对外公布。