八成个人房贷重现于市 上海银行对固定利率动心

“提倡商业银行提供多样化住房信贷产品”、“设计符合各类消费者需求的贷款品种”、“早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品，”央行《中国房地产金融报告》话音未落，沪上多家银行已然迫不及待。

8月29日，中国光大银行办公室透露，该行已递交推出固定利率住房抵押贷款的申请材料。与此同时，个人住房按揭贷款“松绑”之说亦盛传于市。

“八成房贷”重现于市？

8月接近尾声，已经持续低迷数月的上海房地产市场，突然迎来调控以来的首次“利好”，一则“8成房贷重现于市”消息出现，令众人期盼的“银行松口”，仿佛一夜降临。

消息的出处集中指向了中国银行上海闸北支行。根据多家上海本地媒体报道，中国银行上海闸北支行曾有人士对外表示，“第一次购买新房，单价在一万元以下，房产位于上海内环和中环之间，该行可以提供8成按揭。”而且，该人士另称，除了闸北支行，其他中行分支机构也同样可以提供8成按揭贷款。

然而，9月1日记者致电询问具体情况时，该行给出的答复却与此并不一致。除断然否定8成贷款一说外，还反复强调7成上限并没动摇。针对之前市场中的传闻，其表示“可以肯定的是，现在来贷款能给出的上限即7成”。

其后，记者在询问多个在传闻中可贷款8成的楼盘后，得到的答案都是不存在8成贷款一说，个人房贷依旧维持在7成。

不过，与闸北支行的态度不同，中行上海分行的相关人士在接受记者询问时，肯定了这一说法，“第一次购买新房，总价在100万元以下，单价在7000元以下的，可以贷到8成。”该规定一直都存在，但对放贷款对象有着严格的控制，只有资质优良的客户才有可能获得8成贷款。

对此，一位熟悉银行界的人士告诉记者，所谓银行个人房贷放松这样的消息并不新鲜，早在去年即曾传出“沪上部分银行正将新增贷款重点放在房贷投放上，为抓紧做大房贷业务量，正自降门槛”。的消息。而事实上，8成贷款也确实一直存在，不过，其本意与市场理解并不相同。

“配合调控，控制风险。但银行的态度并非‘惜贷’，而是‘慎贷’。对个人房贷这块精品市场，在条件符合的情况下，本身就是一种无可厚非的市场选择。”上述银行界人士说。更重要的一点是，在市场僵持的情况下，银行并不可能仅仅是旁观者。在投资锐减，开发商命悬一线的状况下，银行不可能仅凭一句“控制风险”就可以安然走开。相反，市场的传言正是他们所面临困局的一个侧面反映，几个月的市场低迷中，银行的日子一点也不比开发商和房产中介好过。

银行困境

没有哪个机构能比银行更加真切地体会房地产市场中的起落变换。

上海银监局数据显示，从今年4月到7月，沪上银行个人房贷出现了连续4个月的负增长。7月份上海中资商业银行个人住房贷款比上月减少8.86亿元，上海16家商业银行J含农村信用社K中有10家出现个人住房贷款负增长。至7月末，上海市中资商业银行个人住房贷款余额2752.92亿元，比去年同期少增93.63亿元。

同时，8月份上海个人房贷余额将与7月一样，负增长几成定局。而根据银行业内人士预计，从6月、7月、8月住房交易量可以判断，未来几个月的个人房贷余额负增长的局面不会发生扭转。

雪上加霜的是，在个人新增房贷连续下跌的同时，还款额却在不断增加，“还的比放的还要快”的局面令银行颇为尴尬。某国有银行上海市分行2季度的住房信贷投放22亿元，但还款就多达29亿元。这其中还有房贷利率上调后，提前还贷增多的原因。

“商业银行本身的市场特点，决定了它必须追求最大利润以求生存。”建行上海分行房金部一位负责人表示，“而连续多月个人房贷出现负增长，给银行带来了巨大的压力。”“类似中行闸北分行的事件，其实是反映了目前沪上银行的一种微妙心态。”相关人士指出，一方面，各个银行在市场重压下急于突围；另一方面，对央行防范房贷风险的要求，各银行同样不敢越雷池一步。

试点金融创新

银行和楼市之间已然存在着一种尴尬：楼市成交惨淡直接导致银行个人房贷下降，而银行为控制房贷风险，抬高贷款门槛，反过来影响楼市成交。

“为了打破这样一种恶性循环，需要银行进行金融产品创新，刺激楼市的有效需求。”上海财经大学副校长王洪卫认为，靠取消预售房制度等强制性政策手段来扭转市场，不可避免会产生市场副作用。而在银行进行金融创新的同时，其实也蕴含着通过金融创新调控楼市的意义。

据上海银监局统计，至6月末，上海银行业金融机构各项存款余额21594.1亿元，同比增长15.7%，各项贷款余额16222.6亿元，同比增长13.8%。

然而，目前由于消费者观望气氛浓厚，加上为避风险银行放贷门槛抬高，导致银行发放个人房贷的通道不畅。央行上海分行政策研究室主任王欣欣指出，“银行的首要任务是通过金融产品创新，为资金寻求安全的出口，增加流动性。”

因此，当央行《报告》透露“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”的态度后，各大银行迅速抓住这个机遇，转向通过市场手段来化借危机。

8月29日，中国光大银行办公室透露，该行已递交推出固定利率住房抵押贷款的申请材料，而试点城市可能会选择在沿海城市。

不仅如此，有分析人士认为，包括上海其他多家银行在内，显然已对固定利率“动心”。“固定利率可以有效地减少银行贷款管理手续。在固定期内，不必因金融市场信贷利率的变化而调整还贷额度，从而降低了信贷管理的成本。”

同样，与固定利率一起为人所津津乐道的，还有建行上海分行的房贷证券化试点。2005年3月，中国人民银行宣布，信贷资产证券化试点工作正式启动，建设银行和国家开发银行将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。近期，建行上海分行加快了试点的步伐，并宣称预计最早将在本月推出。

在王欣欣眼里，实行房贷证券化形式大于意义。“实行房贷证券化的主要目的并非融资，而且首批进入资产池的资产属于收益稳定优质资产，银行承担的风险并不大。”