房产经济是否遭遇萎缩 全国12城市商品房价回落

题记

2005年是中国房地产不平凡的一年，也是房价充满不定变数的争议之年。政府的宏观调控为房地产市场带来了降温和稳定剂，将使这个行业朝着理性的轨道发展。现在，半年时间过去了，房地产市场终于有了“一缕清凉的空气”，房地产市场也在过去的快速增长方面上趋于平缓。当前房地产市场变数仍然很大，房价虽有所下降，但仍处高位，与普通消费者的承受能力仍有较大差距，而房地产市场的投机因素亦未完全消除。为此，本文通过对几大城市商品房的房价走势作一环顾。

宏观调控下的房价喜与忧

国家发改委价格监测中心最新报告显示，上半年，全国三十六个大中城市商品房价格有十二个城市出现小幅回落，北京、沈阳、上海、深圳、重庆等地商品房价格分别下降零点四一至二点零三个百分点。

这份监测报告显示，六月中国商品房价格涨势进一步趋缓，涨幅较上月下降零点六个百分点。其中，存量房价格降幅增大，集中成交价环比下跌近百分之一点五，降幅比上月增加近一个百分点。

被指为投机风较盛的中国东部地区商品房六月份的集中成交价格小幅微升，仍高于中、西部地区商品房价格涨幅。不过令人们欣慰的是，全国三十六个大中城市商品房价格有十二个城市出现小幅回落，其中长三角地区除杭州商品房集中成交价比上月微涨外，上海、南京商品房价格分别较上月小幅下降，北京、沈阳、广州、深圳、重庆等商品房价格亦在下跌之列，其中北京房价较上月下降百分之一点一。

价格监测中心认为，从上半年房价变化看，中央政府针对房价过快上涨的调控政策已初见成效，商品房价格涨幅逐步回落，存量房成交量价均明显下降，房地产市场投资需求过旺的势头得到了一定遏制。

北京：　房价涨幅趋缓　走向健康发展轨道

6月22日，北京市建委、统计局、国土资源局联合发布了北京市2005年1～5月房地产市场运行情况报告。这份报告是在自3月份至今宏观调控后形成的浓厚市场观望气氛下发布的，因而引起了业界广泛的重视。

报告显示，房地产投资增幅迅速滑落。1～6月，北京市房地产开发完成投资407.1亿元，虽然同比增长7.3%，但是增速比上年同期低23.5个百分点。同时，全市期房批准预售面积和预售登记面积，同比分别下降34%和5.9%。商品房空置面积增长较快。

北京房价涨幅已呈下降之势。1~6月，全市商品期房买卖平均价格6795元/平方米，同比上涨了679元/平方米，涨幅为11.1%。其中5月份，商品住宅期房平均买卖价格7136元/平方米，环比涨幅为4.9%，比4月份环比涨幅(7%)低2.1个百分点。

商品住宅结构更趋合理。以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积140平米以下的占总成交套数的79.5%，其中80~140平方米区间占58.4%，80平方米以下的占21.1%。商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的占商品住宅期房成交总套数72.4%，其中低于5000元/平方米的占42.5%。

上海：　控涨有道 房价下跌

央行上海分行最近公布的数据显示，6月末，上海市中资金融机构个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元

央行上海分行公布的数据显示，上海市中资金融机构房地产开发贷款，5月份新增了33.5亿元，同比多增57.9亿元，房地产开发的速度似乎并没有因为调控而放缓。而上海网上房地产6月17日的数据显示，上海新建商品房目前可售套数138414套，可售面积达到1453.38万平方米，其中，许多楼盘当前的销售已经陷入困境。不过，面对这种压力，一些开发商已经开始积极应对。当前开发商最大的压力不是资金压力，而是根据政策的调整重新进行战略布局的压力。这种战略布局的调整是一个长期性的规划，如果调整得好，就能获得更好的发展，如果调整得不好，后果就很难说。

但对于市场而言，上海房价在宏观调控下确实发生了变化，以前的高速增长局面已有所遏制。虽然，目前的现状对整个房产市场带来了一些稳定的因素，但是，整个市场却出现了稍有的“滞后”，5―6月份市场交易量出现了两年来的最低点，7月份房价稍微有些回升，但这种回升仍然处于较低状态。

广州：　房价稳中带升

最近，广州市国土房管局规定：144平方米是划分豪宅与普通住宅的标准之一。但目前在广州超过144平方米的二手物业数量不多，而且专业炒卖大户型的投资者数量少，因为投入的资金大，投资风险高，收手难等问题，因此，投资客并不看好大户型单位。真正购买大户型单位的是以自住型客户为主，客户对新政策的出台，保持着一种平常心对待，因此楼价并没有因此而大幅跳水，而成交量却比4月的成交量上涨了9%。 2005年，豪宅、高档楼盘的推盘量明显减少，新政对“豪宅”的重新定义，更是在一定程度上控制了豪宅的开发量。2005年上半年，受新政策影响，各大发展商放缓开发步伐，9月左右，必定有许多新盘新货推出市场，其中不乏高素质的产品。

由于广州楼市每年都有一定的增长幅度，在某些区域的业主已有一定的利润，保证其不会亏本，但如果这些业主过分追高楼价，只会使他们的物业处于长期待售状态。因此有些聪明的业主都在适当的时候该出手时已经出手。

二手房的交易在广州日益趋旺，而其成交量所占比重大小是房地产市场是否成熟的重要标志。2004年，在国家宏观调控下，广州房屋一级市场成交量小幅增长7.2%，而二级市场成交量却大幅增长43%，二手房交易面积为378.04万平方米，占房屋交易总量的四成多。由于二手房具有价格便宜、产权清晰等特点，其大量上市对满足中低收入者置业需求、优化资源配置、稳定房价具有重要意义。

成都：　房价下跌，购房者持币观望

据成都市统计局资料显示，从今年4月起，成都市住宅类商品房价格连续表现为负增长。同时，据央行调查显示，城镇居民买房意愿降至历史最低点。从种种迹象上看，后续政策继续出拳的可能性日渐减少，而投机和投资的房价泡沫也被挤出，房价开始理性回归价值，大多数购房者持币观望，成都楼市真正迎来了自住时代。

业内人士分析认为，房地产市场经过前段时间一系列“组合拳”政策的调整、打压后，炒房者逐渐退出楼市，房价逐步回归价值本身，现在的房价基本上都是楼盘价值的体现。从成都市区各地反映出来的房价可看出，不少房产公司几乎都在低价或者变相降价售房。

宏观政策的调控，是否意味着成都房价必须走低开路线？成都房价是否还有下降空间？业内人士分析认为，新政打压的是部分投资型的小户型和别墅楼盘；而成都房地产市场是个以自住为主的市场，投机买房所占比率相对较低。因此，目前成都的房价，是一种价值的回归。

福州：　房价波澜不惊

福建省建设厅近日公布1～6月份该省房地产业投资增幅开始回升、房价增幅趋缓，市场没有出现“抛盘”、“跌价”现象，房价比较稳定。

统计数据显示，1～6月份全省房地产业完成投资162.5亿元，比增16.8%，比前5个月回升1.8个百分点，与同期固定资产投资增幅基本持平；商品房销售面积422万平方米，比竣工面积多25万平方米，增幅42.5%，商品房预售面积697万平方米，比增61.3%。

福州市区销售楼盘的调查情况显示，6月份83%的楼盘销售情况与5月份基本持平，降幅不大。另据合同报备数据统计，福州市区1～6月份商品房交易价为每平方米3504元，比增11.6%，其中住宅交易均价为3146元／平方米，比增9.65%，增幅与上年及一季度持平；厦门市区商品房交易价每平方米4821元，比增15%，与1～6月份增幅比回落1个百分点。 纵观以上调查统计数据，上半年该省房地产市场运行总体平稳，居民对房价走势的心理预期较理性。

武汉：　房价市场稳定　增长幅度较小

这次新政主要从需求上控制房地产投机行为，但是具体到房价，很多地方没有涉及到，主要是政府行为，由于土地供给的有限性，房地产价格很容易炒高并进一步带来金融风险，政府需要采取调控措施，增加供给，规避市场风险，稳定经济。

上半年，武汉的房价几乎和去年的房价基本持平。本来武汉近几年的房价增长幅*度就不太大，一直处于稳定增长的局面，虽然从去年开始国家的宏观调控政策力度加大，但是，对武汉来说影响甚微。因此，无论对于房地产开发商还是购房者，都是一个很好的环境。

由于武汉购房主体还是以自住为主，对真正有购房需求的老百姓来说，主要增加了持币观望的心理影响。同时，新政可以剔除一些人为的炒作因素，让购房人变得更理性些，从长远看武汉房价应该持续缓慢向上升。

综上所述，不管怎样经过上半年的有效调控，整个房地产市场已经有些变化，无论变化的程度有多高，但是以前的人为炒作和不正当的抬高房价都得到了遏制，也许在剧烈的震荡之后，我们将看到一个正常的市场。尽管上半年房价的下跌还不够明显，而目前的现实足以证明，这次宏观的力度是相当有效的，有的人甚至开始担心房价一旦大幅下跌，房产经济将遭遇萎缩而影响整个经济的发展。有的人认为，争相跳水正是大部分地产商所担心的出现的现象，因为，这将彻底摧毁目前僵持不下的高楼价现状。现在，显然还没到时候。今后的房价会是什么样子？让我们拭目以待。