解读二手房交易个税：何种情况免征 计算方法咋定

济南市敲定二手房交易征个税细则后，引起市民关注。记者就市民比较关心的问题咨询了地税部门，有关人士就个税免征、计算方法、材料等问题作了解释。
　　自用5年以上唯一生活用房免征个税
　　细则中规定，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。其中自用生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
　　细则同时对个人出售住房后，一年内按市场价重新购房的个人所得税纳税保证金退还问题作了说明。据了解，按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，个人出售住房所应缴纳的个人所得税，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金的形式向当地主管税务机关缴纳。
　　针对该问题，细则中规定：个人出售住房后一年内按市场价重新购房的，应按照购房金额大小，相应退还其全部或部分出售原住房缴纳的纳税保证金。其中，个人出售住房的起始时间按照纳税保证金收据上注明的时间，按孰先原则确定。
　　有无住房原值凭证个税计算方法不同
　　据了解，个人出售住房取得的收入所得，将由住房坐落地主管税务机关按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。有无住房原值凭证将采取两套个税计算方法。
　　如果能够提供完整、准确的住房原值凭证(购买房屋时取得的税务部门监制发票)，能够正确计算应纳税所得额的，个人出售自有住房应纳税额按以下公式计算：
　　应纳税额=应纳税所得额×20%；
　　应纳税所得额=转让住房的收入额-住房原值和合理费用
　　其中，合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费等有关税金和费用。
　　对个人不能提供住房原值凭证和其他有关扣减项目明细资料，不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，主管地税机关可以采取核定征收的方式，征收个人所得税。另外，个人出售非住房所得应纳个人所得税，同样按照上述有关规定执行，但应直接将税款缴入国库的，不再收取纳税保证金。
　　办理不同税收应准备哪些材料
　　细则同时对申请免征、缴纳各种税金时应提供的材料作了规定。其中，市民个人申请免征出售家庭生活用房应纳个人所得税时，应向房屋所在地主管地方税务机关提供房屋所有权证、契税完税证明、《国有住房出售收入专用票据》、身份证、户口簿的原件和复印件以及家庭生活用房说明材料(该材料可到地方税务机关各办税服务厅领取)。
　　而个人到房屋所在地主管地税机关缴纳纳税保证金时，应提供身份证、房屋所有权证、购房发票、买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证，以及出售住房按规定支付的有关费用凭证等资料的原件和复印件。
　　另外，出售住房后一年内按照市场价重新购房的个人，申请退还全部或部分出售原住房缴纳的纳税保证金时，应在重新购房后30日内，向原房屋所在地主管地方税务机关提供纳税保证金收据以及新购房屋购销合同、房屋所有权证、契税完税证明等资料的原件及复印件。
　　税务部门同时提醒市民，如有提供虚假资料骗取减免税，造成税款流失的，主管税务机关将依照法律法规的有关规定处理。