商铺售后包租馅饼？陷阱？

　　听起来的确很美：买房人只要付了首期，就有开发商帮着出租，租期１０年，每年有８％的回报率，每个月的租金不仅可以还月供，还颇有盈余，对投资房地产的投资者来说，似乎非常合适。但是，在省城这种售后包租却让２３０名业户狠狠地跌了一个大跟头。开发商以产权不能办理为由，逼着这些业户退房，目前已有１９０多名业户被迫退掉房子。
　　那么，这起在业界引人关注的退房事件到底是出于什么原因，是产权证不能办理，还是返租不能兑现，抑或其他原因，为此，记者进行了深入调查――
　　每年按房价８％返租
　　应该说，在济南嘉恒商务大厦面世之前，在省城还没人真正接触过所谓的售后包租销售方式。这座坐落在东外环上的商务大楼，从２００１年全面开始销售商铺时，就以售后包租每年返利８％的形式一下子吸引了省城众多投资者。然而，人们满怀期盼的发财梦被现实击得粉碎。
　　５０岁的张洪庆先生就是其中的一位，２００２年１２月２８日他与开发商山东嘉恒房地产开发公司签订了购房合同，商铺建筑面积１６．４２平方米，每平方米１１４３９元，总价为１８７８２８元。张先生交了一半的房款，剩余的通过银行按揭。当时在合同上，这个项目的手续一应俱全，土地使用证、预售许可证等全部在案。而且在合同上双方还约定，出卖人在商品房交付使用后的１８０天之内，将办理权属登记需要的材料报产权登记机关。如果因为开发商的原因，购房人不能在规定期限内取得房产证的，双方约定：买受人不退房，出卖人按照已付房款的２％向买受人支付违约金。
　　更让张先生踏实的是，在签订正式购房合同的同时，开发商还与其签订了一份房屋的租赁合同书，在这份合同里，双方约定张先生将自己的商铺出租给开发商，租期十年，每年租金为房屋总价的８％（含租金收入国家规定的税收）。这意味着从２００３年３月１日交房起，张先生就可以坐享租金收入。据介绍，购买这种商铺的共有２３０多人，其中相当一部分还是来自浙江、广东等地的外地人。　
　　产权无法办理，退房？
　　据介绍，在２００３年商铺交付后，不少购房业户陆续拿到了自己的租金。就在人们盘算着自己的投资收益时，从去年年底起，投资业户开始陆续接到开发商的电话，说因为房产证办不下来，购房户最好能退房。对众多投资者来讲，这个消息不亚于一个晴天霹雳。这不仅打乱了人们的投资计划，而且给每位业户造成损失也不小。　
　　一位姓刘的业户告诉记者，按照合同约定，本来开发商应该支付他们２年３个月的租金，可实际上只给了２年的。开发商在电话里逐一通知购房人，说是房产证办不下来，抓紧退房。叫人难以接受的是，开发商光让退房，却不提利息，不谈补偿。据悉，因为不少购房户是外地人，听说房产证办不下来，也只好认倒霉退了房。
　　６月２９日，记者与山东嘉恒房地产开发公司进行了联系。结果该公司有关负责人称这个问题已经全权交给律师处理了，有什么问题最好直接去找律师。几经周折，记者联系上了该公司的法律顾问段慧洁律师。段律师介绍说，公司做出这个决定也属无奈。因为从一开始，商铺实行的售后包租销售方式就是国家明令禁止的违法行为。从这个角度来讲，公司与业户签订的购房合同是无效的，因此，开发商提出要求退房并解除合同。至于由此给业户造成的损失，段律师称可以坐下来好好商量，公司当然愿意承担，如果有业户实在不愿意退的话，双方只有通过走法律诉讼的路子来解决问题了。
　　据介绍，购买嘉恒商务大厦商铺的总共有２３０多位业户，现在绝大多数人已忍痛退房，目前还有４０多位仍在坚持维护自己的权益。
　　退房原因到底何在
　　开发商到底为什么要逼着业户退房，难道真的是房屋确权登记有问题？不少业户向记者透露，他们为此专门到济南市房管局询问此事，结果得到的答复是开发商没有来申请过权属登记。那么，到底是什么原因，使得开发商一定要业户退房？
　　对此，各界说法不一。据内部人士称，退房原因就是售后包租留下的隐患。据透露，因为商铺短时间内很难出租，租金收不回来，而开发商必须按照合同支付购房人的租金，这给开发商带来很大的负担。权衡再三，就想出了这个办法，要购房者退房，解除购房合同。这样的话，则可以将开发商完全解脱出来。
　　另一种说法认为，目前房价上涨，开发商在已拿到嘉恒大厦房产证的大证的同时，又找到了一个大客户，或租或售，收益和利润要比卖给一些散户强多了。所以，开发商不愿意将商铺按合同交给购房者，于是就一一打电话，让这些散户将商铺交出，以便今后交到大客商手里，获取更大的利益。毕竟，当初购买这里的商铺，每平方米平均价格在１万元左右，而现在上涨的幅度却不小。
　　到底是哪种原因，目前还不得而知。但是有一点，人们对于房地产市场上出现的这种售后包租形式产生了怀疑。一般而言，高额的投资回报率，往往会诱导中小投资者下定购买的决心，但在省城市场，８％甚至更高的投资回报，是否能够经得起推敲呢？
　　有业内人士分析认为，目前省城正常经营的写字楼，其出租率往往不足８０％，新开发的物业三年内出租率不会高于７０％。在此情况下，要保证８％的租金回报，必须要求物业的租价不小于２．３元／平方米／天，还需再加收高额的物业费。事实上，目前省城达到７０％出租率的写字楼并不多，租金也随供求关系的变化而上下波动，有的项目甚至才收到１．５元／平方米／天的租金甚至更低，再加上租户不稳定造成的空租，８％的投资回报很难兑现。
　　市场风险不可低估
　　所谓售后包租，即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。这种方式其实和“租金回报”是同一种销售类型。总归是以“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼等）的销售过程中。
　　应该说，售后包租对各方的好处是明显的，对开发商来说，能够很快将房子高价销售出去，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，４０％～５０％的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，１０年还清，期限并不长，如果对投资者，１０年包租，风险就更小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。对投资者来说，能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租，特别是不低于８％的投资回报，三年甚至五年的售后包租期限，甚至若干年后原价回购项目的承诺，令不少中小投资者怦然心动。
　　但如此丰厚的投资回报承诺，其稳定性和可信性到底有几分呢？
　　在采访中，有业内人士对记者说，大多数承诺售后包租的开发商，在承诺时未必就想违背自己的承诺。但受开发周期的制约，许多项目在承诺时尚处于期房阶段，项目前景尚不明朗。而对于商铺或者写字楼市场而言，持续稳定的终端客户是支持其兑现投资回报的唯一资金来源。售后包租首先面临的风险是，对于未经过市场检验的商铺、写字楼，作为外行的中小投资者，往往无法判断其租赁前景。而事实上，如果没有终端客户，开发商承诺的投资回报率也就是无源之水，即使勉强兑付一些时日，也是羊毛出在羊身上，不可能持久。
　　更大的风险是，三五年内该项目销售完成，开发商“拍屁股走人”，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营１０年？又有谁来保证承担包租合同的承租商，有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
　　去年，广东的投资者将某开发商告上法庭，其原因是一些开发商用“以租代买”的形式让投资者投资，没想到楼盘在开盘后无人问津，承诺给投资者的租金也没了音讯。本来是想靠投资房地产赚钱的投资者，最后自己住进了房子，从“炒楼者”变成了“房东”。
　　鉴于“售后包租”可能对消费者和房地产市场造成的不良影响，２００１年６月１日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
　　据悉，目前购买济南嘉恒商务大厦商铺的４０多名消费者已经通过消费者协会、法院等途径积极维护自己的权益，但结果到底如何需要继续关注。
　　本报记者　郝爱萍