省城“中关村”蓝图浮出水面

　　由同济大学、上海财经大学知名专家学者耗时一年的时间调查研究形成的《济南山大路科技商务区发展对策研究》近日面世，研究报告提出未来的山大路科技商务区将形成五大功能区，并通过有效规划主攻产业发展，最终实现该区域从自发市场到自主市场的转变，其中建设高档次的办公、商场设施配套成为硬环境建设的重点目标，在寸土寸金的山大路区域，这一信息意味着商务地产的开发将成为该区域的热点。
　　
　　

科学规划　提上日程
　　该研究课题组首次明确山大路商务科技区的区域范围为：山大路科技商务区以山大路为轴线，北起黄台南路，南至经十路，纵长约４．４公里，山大路为轴线，东起二环东路，西至历山路，北起黄台南路（铁路），南至经十路。总面积约１４平方公里。研究的重点是商务区的核心区域，即以山大路为轴线，向东西两侧各延伸约５００米、面积约４．４平方公里的区域。
　　经过近十年的发展，山大路呈现了以市场为先导、企业为主体、研发为动力、教育为基础的良好发展趋势，具备了ＩＴ产业升级的要素结构，确立了不可替代的功能地位。全面规划并实施山大路科技商务区新一轮发展建设的客观条件已经成熟。
　　山大路周边地区的ＩＴ产业　发展较早。多年来，在贸易流通、研究开发、加工制造、教育培训、信息咨询、技术中介服务等方面，都形成了相当的规模，而且门类齐全，积淀丰厚。
　　得天独厚的技术资源和人才优势。商务区内技术、智力密集度在全省独一无二。山大、山师大、省科学院等数十家大专院校、科研院所坐落其中，每年有很多重要科技成果问世。
　　高密度的产业集群和多层次的企业梯队。商务区内浪潮、中创等龙头骨干企业在国内外拥有较高的知名度和市场占有率；世界５００强中的ＩＴ企业有１４家（全市共有１５家）在商务区设立了分支机构；联想、方正、ＴＣＬ、海尔、海信、用友等一大批国内知名ＩＴ企业均在此设立了分公司或办事处；其他中小型民营ＩＴ企业也不断聚集壮大。山大路科技商务区已经形成了相当的产业规模和企业梯队。
　　拥有辐射广阔的市场营销网络。商务区内市场营销网络的体量和规模已经相对较大，成为国内外大型ＩＴ厂商开拓山东及周边地区市场的首选战略平台。目前商务区销售总量中有６０％以上来自济南以外的购买力，产品辐射华东、华北、华中等地，成为我市ＩＴ产业与国内外市场之间的重要窗口和桥梁。
　　研究报告指出，未来五年内，世界五分之一的信息产业企业将移师中国内地，山大路科技商务区正处于由市场自发形成转向政府引导推动与市场调节相结合的重要阶段，也是一个大发展的关键时期。多年来制约该区域发展的产业和环境没有科学规划的问题必须得到解决，才能真正推动该区域的提升和跨越。
　　未来商务配套设施需求强烈
　　根据功能规划，山大路科技商务区将分为五大功能区：产品贸易及物流区（解放路－山大南路段）；软件及信息服务产业区（山大北路－黄台南路段；解放路－文化东路段）；商业及生活服务区（分布于其他各功能区之中）；商务服务区（解放路－和平路段；山大南路－山大北路段）；高科技产品和技术贸易区（文化东路－经十路段）
　　目前，五大功能区内现有商贸及商务设施共约２２万平方米，其中ＩＴ产品商场约占８万平方米。虽然还有其他少量零散的销售点，但总体上商业经营空间仍然不足。参照其他类似园区的经验，全面引进３Ｃ产品经营后，商业经营需求面积可在短期内增加２－３倍。从商务服务的功能构成出发，计划开发建设其他综合性的商务服务设施群体约３万平方米，投资约３．５４亿元。
　　山大北路到黄台南路段、解放路到文化东路段为“软件及信息服务产业区”，主要是建设不同档次、类型和功能的办公设施，赋予相应的商务服务功能，以满足不同需求，预计２００５年到２０１０年建设办公设施１８万平方米；“商业及生活服务区”将分布于其他各功能区之中，该功能区建筑将体现人文色彩，以方便实用为主要设计理念，并辅之以停车场和装饰性的绿化、雕塑、小品等；目前该区域已经有金三角、特区数码港、海蔚广场等新的商务配套设施，但是根据目前的计划建设数量，商务配套设施还远远不能满足未来该区域的需要。
　　地产商机：
　　未来商业地产前景可期
　　山大路区域的经济发展和环境改造计划无疑给房地产带来了全新商机。以北京的中关村为例，ＩＴ企业迅速发展后，中关村的地产价格的上升速度可以以一日千里来形容，并迅速成为北京商业地产的风向标，现在，中关村和上地的土地已经是真正的寸土寸金。据了解，目前山大路两侧，包括黄台南路区域的在售商务设施平均单价基本都没有超过５５００元，金三角甚至只有４３００元，在济南的商务楼价格中也只能算中档价格，而且，目前该区域真正的商务楼缺乏，未来需求量大，现有商务楼设施不够高档，商务配套大建设时期将随着区域经济的发展而迅速到来。相信不久的将来该区域的升值潜力也将成为业界关注的焦点之一。
　　文／金陵