开征物业税将在部分地区试点

　　近日，国家财政部副部长楼继伟向新闻界透露，物业税正在做模拟测算，不久将在国内部分地区试点，首批确定的试点地区包括北京、重庆、深圳。尽管多数专家和业界人士认为，近期开征统一规范的物业税可能性不大，但开征物业税的说法绝非是空穴来风。来自最权威的声音表明，城镇房产税制改革已经箭在弦上，开征统一规范的物业税势在必行。
　　物业税利弊何在
　　在目前的房价构成中，税费及房产商的利润占到６０％以上。建筑成本只占不到４０％。一套成品房的价格中包含房地开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等，以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。由于房地产开发、土地占用的税费太高，直接导致房价的居高不下，极易产生价格“泡沫”。给经济发展带来不确定因素。应该说，完善、合理的税收体系，是衡量一个社会市场经济体系发育程度的重要指标，也是社会公正的具体体现。目前房价包含５０年到７０年的土地出让金，这部分资金现在为一次性缴纳，非常不合理。
　　开征物业税对于国家而言，能够扩大税基，抑制投机，控制两极分化，但也会出现“买房容易养房难”的现象，如果调节失当，将会增加老百姓的住房负担。来自财政部的消息，我国物业税改革的基本框架是：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费的总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。如广东省曾作过这样的设想，新的物业税将把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，即将现在买房前要交纳的税费，放到买房后按年交纳。即将原来间接向房产消费者一次性征收的有关税种变为逐年向消费者直接征收物业税。
　　开征物业税尚需时日
　　毋庸讳言，物业税改革已是大势所趋，一旦物业税开征，在降低购房成本的同时，也将加大购房后的税收成本。将会给房地产业的发展带来不小的影响。事实上，目前物业税的正式开征时间以及税赋水平尚未确定。
　　关于开征物业税的利弊得失，有人认为，开征是大势所趋，当然是一个利好；有人则认为，可能治标不治本，物业税根本解决不了房地产税制中存在的问题。鉴于物业税是几乎关系到每个城市居民切身利益的税种，开征物业税首先要考虑的是调控对象的承受能力和社会现实。另一方面，国内物业价值评估体系尚未完善，势必给开征物业税带来阻碍。由于目前城市土地使用多采取批租形式，如开征物业税后，土地供应和交易基本没有限制，但对土地使用要定期进行评估。如何合理评估不断变化的土地和房屋价值，也就成为征收物业税的一道难题。
　　此外。国内房地产业发展很不平衡。在京沪等大城市和“珠三角”、“长三角”等房地产市场比较成熟的地区。能够进行物业税试点。但在低收入地区开征物业税，还不太现实。尤其是对那些财政困难的地方政府来说．现在开征物业税。势必会遭遇到阻力。多数的业界人士认为，开征物业税至少还需要２－３年的准备时间。现在国家首先应该组织一个课题组，进行客观系统的分析论证。目前，国内房地产税收中一个突出问题就是税基太窄、税种太多、税率太高、重复征税严重，现在所谓的土地税费，最重要的还是收费，并且在管理上仍有很大的漏洞，如不从税基、税率、税种上全面考虑，进一步理顺征收管理体系的话，匆忙开征物业税是不现实的。尽管目前决策层仍没有制订出开征物业税的具体时间表，对于国内房地产业来说，或许还很难用“好消息”或“坏消息”来概括开征物业税的利弊得失，但可以这样说，物业税对于国内房地产业带来的影响将是巨大而又深远的。　　　文／吴学安