卖掉现在的房子换套新房

        卖掉现在的房子换套新房，听起来是个挺不错的主意，讲话者言语中流露出难以掩饰的潇洒。但在银行贷款还清之前，换房就必须经过银行“转按揭”这道门槛。如果你的开发商拒绝“退房”后“再卖房”，或者你被告知损失的利息会占到总贷款额度的１／３左右，而且必须办理繁琐的手续，知道这些情况，你可能会像绝大部分人一样，把换房的念头给抛到九霄云外去了。

    小丁夫妇2002年结婚时购买了一套１２０平米的三居室，每平米价格为３５３０元，房子总价为４２．３６万元。考虑到一家老小挤在一起生活不方便，孩子也需要有一个好的读书环境，夫妇俩与一位朋友协商决定将这间大房子出让。但令他意外的是，房子的转按揭成为了转让过程中最大的绊脚石。当小丁找到开发商和银行一番咨询之后，发现转按揭在办理手续上存在着很大的阻碍。此外，即使顺利办完转按揭手续，他们也要损失几万元左右的贷款利息。出于这两方面考虑，小丁的房子出让计划到现在还没能执行。
    据记者了解，与小丁夫妇“同病相怜”的人不在少数，甚至有位朋友对记者发出了牢骚：“去年不是满大街的银行转按揭广告么，为什么真正操作起来却这么难？”
    记者在采访中了解到，目前各家银行中，几乎所有的银行都宣称可以办理住房转按揭业务，但从推出这项业务以来，很少有人能成功完成转按揭业务。建行一家支行的信贷负责人表示，该行每年操作成功的转按业务屈指可数，就连走在创新前沿的民生也表示“转按揭比较难”。
    当记者问及转按揭所需的基本办理流程时，银行的工作人员告诉记者，转按揭第一件要做的事是找到房产的开发商，与他们商议是否可以完成转按揭。如果开发商表示愿意“帮忙”完成转按手续，那么房贷的出让者就越过了转按的第一道屏障，但如果开发商“拒不配合”，那么房屋出让者就无缘转按业务了。
  手续繁琐吓退转贷人
    据记者了解，由于转按揭业务涉及到双方房屋所有权的转让，相当于一方办理提前还贷业务，而另一方重新向银行申请住房按揭，因此比普通的房贷手续要复杂的多。申请人首先要在开发商同意做转按的前提下，由开发商出面与银行协调办理相关手续。此外，买卖双方还必须选择同一家银行进行转按业务。
    一位银行工作人员告诉记者，办理转按揭在没有任何意外枝节的前提下，至少也需要一个月以上。在双方所有材料备齐并上交给银行的前提下，一般律师方面的手续还需要一周左右，之后银行会在一周之内发放贷款。至于这之前的申请、过户、评估、担保等各个环节也都需要一定的时间，因此转按手续至少也要一个月以上。
    对于房子的出让方来说，办理转按揭主要需要提供“转按”申请书 、有效身份证原件和复印件、《借款抵押合同》原件和“提前还款申请书”。购买方则需要备齐普通房贷的所有资料之外，与原借款人签订一份转让合同、协议或意向书。
高额费用损失令人生畏
    采访中记者发现，令众多房贷转按者“望而却步”的另一重要因素在于办理转按揭过程中重重费用和高额的利率损失。
    对于出让房子的人来说，原始的房价是房屋出让的重要价格依据。但随着已经还款年限的增加，还款的利息就会成为一个不小的数字。一位行家告诉记者，一般损失的利息会占到总贷款额度的１／３左右。也就是说，如果１０年以前的贷款，如果现在办理转按揭至少出让价格要高出原价格的１／３，卖方才能保证不赔本。
    而从买方角度来看，虽然到手的是一套“二手房”，也需要承担一手房贷办理过程中名目繁多的各种费用。据一位银行业务负责人介绍，对于房子的买方来说，不仅最初的律师费、保险费以及契税、印花税等费用需要重新交纳，而且还要交纳评估费、担保费、手续费等一系列名目繁多的费用。如果买房者需要使用公积金或者想尽快顺利办完手续，还需要找一家代办中介。
    而记者从一家中介公司了解到，房贷转按揭业务由于办理过程比较麻烦，中介所收取的费用会高于新房的申请人。一般情况下，如果公司会按贷款额的３％收取，最低１３００元。此外，如果买方需要公积金贷款还要交纳５‰的评估费以及视具体情况而定的担保费。