不动产征税胎动　地产税试行在即

　　完善公共财政　税费分流归位
　　２００５年２月２６日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行部分高层齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，意在就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。会议虽以国际研讨会的形式召开，但各部委有关负责人的发言传递出一个明确的信号：开征统一规范的不动产税势在必行。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，２００５年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。　
　　国家财政部有关负责人透露，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。　
　　正税、明租、清费
　　而国务院发展研究中心的研究表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的２．３６％，占地方财政收入的比重也仅为８．１２％；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府的财政收入比重甚至达７１％。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。相反，中国地方政府很大一部分财政收入是来自土地出让金，各地各行其是极不规范，而且几乎完全是预算外运行，中央政府鞭长莫及。　
　　针对房地产税费混乱的局面，２００３年１０月第十六届三中全会明确提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”　
　　国务院发展研究中心及财政部有关负责人均表示，决议所指的物业税就是将来要适时开征的不动产税或称房地产税，民间关于物业税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区，也并不是要把土地出让金、房地产税和费三块完全并入一个统一的不动产税来征收，改革的方向是“正税、明租、清费”。　
　　与房地产有关的税收目前实施的是内资和外资，城、乡有别的双轨制税制，“正税”即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向靠拢。　
　　“明租”即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。“清费”则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。　
　　不动产税倾向于由地方征收
　　贾康认为，国家从不动产取得的收入，不管是采用统一的混合形式还是租、税、费分流的形式，关键还要明确中央、省、市、县、乡５级征收关系，他建议以低层级的地方政府为主，即不动产税归入地税关系，成为地方财政的支柱，并且５－８年重评一次税基，从经营性不动产向非经营性不动产延伸，最终全面覆盖。同时，要求考虑地段因素，拉开税基等级。　
　　他还提出了３级公共财政体系的设想，即５级行政关系暂不变的情况下可以先考虑合并财政关系，乡变成县的派出机构，地市变成省的派出机构，若最后真能实现三级设置，则还应有相应层级的立法程序来保障和监督。
　　谢伏瞻表示，如何确定房地产税的税基，如何确定合适的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。　
　　房产泡沫抑制效应未明
　　虽然有关负责人明确了先从经营性不动产开始，但最终将覆盖至非经营性不动产，包括个人住宅。一方面，土地出让金改为分年收取，同时可能降低投资阶段偏重的税赋；另一方面，个人不动产将开始征税，并有可能调整占有、交易阶段的税率，这样岂非房地产开发商负担减轻而个人消费者负担加重？而目前国内房价节节攀升，年均涨幅甚至超过了２０％，在这种情况下若开征不动产税，对房地产业的长远发展可能带来怎样的影响？　
　　国家税务总局副局长许善达在接受中国经济时报记者采访时表示，此举本意并不是通过增加税种而加重税负，而是要将一些繁杂的税费进行统一规范。同时，正是由于税费及土地批租的不规范，增加了许多隐性成本，房地产开发商也因这种非规范渠道的差额获取了更高利润，明确规范的征税后，相应成本反而可能下降，起码增加了透明度，更有利于消费者监督。　
　　国务院发展研究中心外经部副部长隆国强对记者透露，年中将选择一个地级市为试点，全面摸清登记该市的公、私不动产，构建数字化城市模型，试点结果最终报送国务院作为决策参考，最后的政策出台可能还要一段时间。
　　文／甲云