2005年中国房地产市场无悬念 稳步发展是主基调

2004年中国房地产在经历了房价攀升、“8.31大限”、加息风波等风雨路后，留给2005年的是种种不确定，像个充满变数的“谜局”――房价还要“势力”地左右着2005年房地产市场的命运？围绕地产界最为关心的话题，2005年1月28日，在清华大学举行的名为“2005中国房地产年会”的论坛上，众多专家合力解剖发展大势、房地产金融政策、土地出让政策，活生生地描绘出2005年中国房地产新格局。

发展走势：稳步发展是主基调

从近期专家的分析来看，在经历高歌猛进式的发展后，市场对2005年房地产发展预测十分谨慎，一些业内人士甚至指出，中国房地产景气度已经开始离开此轮周期的高点，正在步入周期的调整阶段。

对此，中国房地产协会会长杨慎持不同看法：“中国房地产不存在泡沫。个别地区结构性失衡是存在的，但不是整体现象，2005年房地产投资将持续增长，在2004年的基础之上继续稳步发展。”

杨慎特别强调，2005中国房地产规模预计占到全社会固定资产的1／6，规模很大。中央工作会议为我们今年的发展，提供了一个宽松的环境。中国经济正处在一个呈工业化、城市化和现代化加速发展的时期，人们的消费认同过去以吃穿用为主，转向住行为主的先进时代，这样的时代是我们国家发展比较长的时期，不会因为某一个时期的政策调整而有所改变，“所以中国房地产业将有比较长的、规模大的发展空间，投资持续增长”。

房地产是否有泡沫？清华大学房地产研究所刘洪玉教授认为，不能简单机械地用西方经济学观点来看中国房地产的发展态势，“在目前中国快速城市化、产业结构在调整和转型时期，出现像房地产行业这样一种比较高的比例和高的增长速度，这是一个正常的现象”。

刘洪玉认为“泡沫论之争是概念不清造成的”，1998年以后，中国房价增长速度是低于GDP增长速度，也就是说房地产整体上还是协调发展的。

宏观政策：市场整顿仍是着力点

2004年被房地产业内称为“政策年”，大大小小的房地产政策层出不穷，各方面对房地产业都投注了不同程度的关注。在2005年，房地产政策调整面具有那些特点？

建设部政策研究中心的副主任秦虹指出，2005年的房地产发展将会在制度创新、政策创新上需要继续做工作。

秦虹认为，房地产宏观政策的变化主要表现在两个方面，第一个方面要更加配套和完善已经出台的关于加大市场化的力度，培育房地产市场的政策。减少不适当的行政干预。比如说土地供应，下一步要加大土地市场化程度，通过市场的机制引导市场，土地的供应配套政策还需要加强。

第二个方面就是规范房地产市场这方面的政策调整。过去出台了关于商品房的管理办法，但是应该看到，我们真正房地产市场发展时间并不是很长，市场的扩张速度非常的快。在这个过程中，市场中的一些不规范的行为，仍然存在。比如虚假广告、假中介、假按揭等等一些不规范的行为，严重干扰房地产市场发展。所以房地产市场已经连续几年列为国务院清理整顿市场秩序的专项整治重点，今年房地产市场整顿仍然是政策着力点。

土地出让：建设用地节约集约利用

2004年对于房地产发展来讲，土地政策第一次成为宏观调控重要内容，土地的供给问题，对房地产业的发展，一样是2004年房地产界所关注的重大问题。

中国土地学会土地经济分会秘书长周建春介绍，2005年国家土地政策的核心思想是严格保护耕地，推进建设用地的节约利用和集约利用。围绕这个思想，基本方针是深化土地管理改革，严格土地管理，2005年土地政策很多涉及到新的措施。加快土地市场建设步伐，与此同时，在建设用地管理方面，实施一系列新政策。

周建春透露，第一个就是继续实行从严从紧的土地使用政策，政府将控制农用地转为建设用地的总量。它的措施仍然是制定和实施好土地利用年度计划，是针对农用地转为建设用地的办法，第二条就是城市规划区以外，不得设立开发区、园区，也不得设立城市新区和小区。所有的建设用地的申请，只能占城市规划范围之内，不得以新区的形式。第三个政策就是城镇建设用地的增加与农村建设用地的减少相挂钩。这是以前从来没有过的政策。第四条继续停止高尔夫球场的用地审批。从去年1月份的时候就实现了这项政策，主要针对房地产结构调整制定的。从国土资源部建设部等所有的市场调查看，高档商品房特别是别墅类的房地产，去年整顿的高尔夫球场空置率比较高。第五对农转用土地，批准了两年没有征用的批文自动失效。

“从严从紧控制农用地转用审批这是必然，耕地保护约束条件依然存在，但是房地产业在2005年依然是好的发展年景。”周建春如是乐观断言。

金融政策：提前控制风险

随着国有商业银行股份制进程的加快，银行业前所未有地强化了对风险行业的风险防范，将来对房地产金融支持力度有多大，这不是政策问题，这是银行现实发展的要求了。所以房地产融资渠道多元化必然要提到议事日程。

始于2003年中期的行政性银根紧缩终于开始显示效力，也同时滋长着其他金融工具的机会。尽管如此，2005年房地产融资渠道的多元化对于绝大多数房地产企业可能仍然只是一种呼声。银行依然是房地产融资的主要方式。

在“2005中国房地产年会”上，一位专家特别强调：“房地产供需双方过度依赖银行贷款的问题应有所改变”。金融对房地产支持力度加大，实际上房地产一些相应的风险也会体现在金融业发展上。作为金融业对待风险的态度无非是两个，一个就是防范风险，一个就是转移风险，当银行转移风险机制不能实现的时候，加强自身的风险防范都是必然的。

中国银监会政策法规部副主任李伏安预测，房地产金融在中国银行业中的地位和影响将越来越加大。房地产贷款发展应该说还有很广阔的前景。现在我们需要做的是在房地产贷款没有大发展之前，还没有进入到真正的大发展之前，把风险很好控制住。

如何监测和控制房地产贷款风险？李伏安介绍银监会设计了几个主要指标，首先是由央行控制整个货币供应总量和经济发展速度。银监会从风险角度控制单个人借款买房能力。控制单个房子用贷款来购买的程序，以及控制一家银行过度把它的贷款集中在房贷这方面的规模。通过这三个方式，来控制一段时间内在房地产行业的贷款风险。

李伏安说，控制个人就是以个人上银行借款买房，最高可以借每个月需要还的放贷款，不能超过个人可支配收入一半。这个是一个国际经验，我们希望现在开始建立起来。虽然在目前为止，中国大多数贷款买房的人，他们每个月的还款压力没有超过这个指标，但是这个指标先期到位，使我们的消费者建立一种理性的消费行为。应该说还是有相当的警示作用和一个新的要求。

对于广大消费者来讲，银监会现在的银行贷款利率还是浮动率，如果涨的话，个人剩下来的还款利率也会上涨，会影响消费者贷款买房信心。但是不会成为主要的问题。相应的下一步银行和消费者需要一些新的金融产品，解决金融风险。中国金融市场可能会一些利率衍生产品，帮助消费者对冲利率风险。

值得一提的是，年仅34岁的“顺驰少帅”汪浩也出现在本次论坛上，当言及地产大势时，他认为，2004年房地产是非常热闹的，相对于2004年而言，2005年应该是没有悬念的一年，“媒体界的朋友可能会很遗憾没有那么多的猛料了”。

此言不无道理。为什么这么说呢？从上面众多专家的分析不难看出，2005年地产政策基本上是去年地产政策的延续，不管土地也好，金融也好，政策很明朗。可能2005年开发商们不用担心政策“利好”或“利空”的突然降临，2005年是没有悬念的一年，这也预示着中国房地产真正趋于成熟。