小产权房利益链调查：开发商每平米利润超千元

　　刘先生在西南三个省市都有小产权房、新居工程建设项目，老刘告诉《中国经营报》记者，“不用出钱拿地，购买群体巨大，而每平方米上千元的利润，商品房开发商很难做到。”对于轰轰烈烈的小产权房清理之势，刘先生显得相当坦然。

　　政府立项

　　“小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。”相关部门和专家给老刘的意见是，“小产权房不能直接开发，必须有合法合规的理由。”这个理由便是，成渝两地为推行城乡综合配套改革所启动的农村人口向城镇转移，“需要大量的住房，而政府不可能投入这么大，需要社会力量的参与。”

　　据了解，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地；二是农村公共设施的用地；三是农村兴办的村办企业或者联营企业；四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。

　　“从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的‘违法’问题。”老刘表示，只要同乡镇政府合作，取得城镇建设用地指标，以政府立项解决农民转移的方式便可顺利理清其中的障碍，“这相当于政府出地、建筑商出钱，然后以多建的房屋或集约出来的建设用地指标对外销售获取利润。”

　　值得一提的是，集约出来的农村建设用地指标(即地票)于2010年曾在成都产权交易中心拍出近98万元/亩的天价，高出成都市出台的基准地价18万元/亩约5倍。

　　火爆的交易一度将开发商的眼光吸引到老刘所涉足的领域，但成都地票交易迅即被国土部暂停。

　　各方受益

　　“地票交易被暂停和清理小产权房的背后实际是中央和地方的博弈。”在农村问题专家郑锡军看来，现行体制下，卖地权实际上在县市政府，而批地权在中央和省政府，而卖地所得收入也大部分纳入县市财政，此外要解决城市居民的保障房建设和“农民进城”的住房问题，中央的财政投入有限，“在这样的情况下，中央要清理小产权房无疑触及了地方特别是基层政府的神经。”

　　在重庆龙岗地产顾问机构总经理王徽看来，在重庆郊区和乡镇地区，小产权房和商品房几乎可以平分天下，重庆2011年有300多万农民工进城，其中一半都进入了乡镇。“这些乡镇要接收这么多农民，满足他们的居住需求，就只能突破法律底线，发展小产权房，如果要清理这些小产权房，政府至少需要投入上千亿元的资金。”

　　“实际上在小产权房和新居工程的开发链条中，各方都是受益者：首先，由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房的主导者村子或者镇里可获超额利益；其次，合作开发商也可按比例分成，收益一般也会超过商品房开发所得的收益；第三，村民除自住房外也可获得分红，尽管这部分收益，不少村民都不是很满意；第四，购房者购买到了远远便宜于大产权的房子。”在老刘看来，如果非要清理小产权房，那么农村集体土地也享有抵押、出租、转让的权利无疑将在一定程度上“落空”，回到政府对土地的垄断道路上来，这对资金链一向紧张的开发商来说也是利大于弊。

　　在曾深度参与成都综改及四川灾后重建的土地确权问题的北京盈科律师事务所合伙人、资深律师王德波看来，“如果实现农村集体土地和国有土地的‘同地、同价、同权’，国家对土地一级市场的垄断局面被打破，土地财政收入便会大幅度减少，这是政府不会让小产权房任意发展的重要原因。”