记者实地探访美国楼市 独栋别墅售价30万美元

马先生在菲尔福克斯县的房子，目前售价约46万美元

　　美国房价持续下跌，人民币升值……随着一系列外在条件的改变，近期，一项新的投资选择被手握巨资的国内富豪看中——到美国买房!9月27日-10月7日，“扬子壹财经讲堂”携手南京理工大学紫金EMBA游学项目，一行16人历经10余天访问美国东西海岸，实地探访纽约华尔街、硅谷，并在西点军校、加州圣地亚哥分校等名校上课。同时，我们也应读者之邀寻访在美置业的华人故事，并恰巧在洛杉矶邂逅正考察葡萄酒庄、打算斥资约2千万美元收购酒庄和别墅的常熟企业家周先生。

 　　美国楼市“探底”

　　自有住房率降幅80年来最大 硅谷附近卖房租房广告比比皆是

　　本次游学前半程目的地是美国东海岸，途经美国首都华盛顿、文化名城波士顿、大都会纽约;后半程是美国西海岸，途经旧金山和洛杉矶。尽管负责每个城市接待工作的美中培训中心导游不同，但他们都不约而同提到同一话题：对比国内房价，现在美国房子真是太便宜了!

　　以东海岸为例：沿线既有首都华盛顿，也有文化名城波士顿。而华盛顿-波士顿沿途GDP也差不多占到全美1/3。记者看到，这条高速路两侧蓝天碧草，地广人稀，漂亮大气的Single House(独栋别墅)如映画中，美轮美奂。而令人诧异的是，其中有不少别墅售价仅30-40万美元，只相当于人民币200-300万元，几乎不够在国内一线城市买套公寓房!

　　而华文报纸形容美国房市甚至用了“溃决”字眼。如《拥自宅率降幅80年来最大》、《信贷收紧就业无望粉碎美国梦，房屋拥有率过去10年大滑坡》，就分别是10月7日《世界日报》与《星岛日报》的某个版面头条标题，文中提到，由于年轻人买不起房，美国近十年间家庭拥有自己房子的比例，从上个十年的66.2%降到65.1%，创1929年来最大降幅。

　　记者一路所见的景象，也印证着这些标题。10月5日，当我们启程从西海岸洛杉矶前往硅谷时，车行通畅无阻，沿途处处可见“For Lease”(求租)、“For Sell”(卖房)广告。导游程先生介绍，以往去硅谷常堵车，而现在这么畅通，就说明经济不景气。以往硅谷也不可能有房子要卖或出租，近年来不少企业则频频关门出售。如路上经过的一个太阳能公司，尽管得到美国财政部20亿美元资助也面临倒闭。

　　在美居住了18年的导游马先生：买房出租选大学附近比较划算

　　[购房者]马先生，导游，在美居住18年，赴美前为上海人

　　[房屋概况]总面积约300平米的独栋别墅，房子占地约2亩，带2个车库和车道，位于弗吉尼亚州菲尔福克斯(FAIRFAX)县。2003年购置时售价35万美元，后最高涨到59万美元，现跌到46万美元。

　　[购房故事]菲尔福克斯县位于华盛顿附近，是全美闻名高科技县，家庭年平均收入为8.4万美元，远高于全美4.4万美元水平。因此尽管房市泡沫破裂后，不少地区房价直线下落，但该县房价波动不大。

　　马先生回忆说，当时他是通过首付10万美元左右，再向银行办理长期按揭贷款，现在的贷款年利率是4.75%。他还介绍，每个州的房贷利率各不相同，这点与中国不太一样。

　　[养房成本]马先生介绍，房产税是在美国养房最大的成本，各州收取百分比不同，最常见的是1.5%，但高到3%的也有。以他家为例，收取1.5%房产税，每年交7000多美元。除此以外，养房最大的开销来自水电费：水费三个月交一次，电费是大头，一个月在200-300美元左右，因为不少家庭烧饭也用电。

　　[投资建议]马先生介绍，近两年找他咨询、甚至行动买房的北京、上海人正在增多，而且90%以上是为了孩子留学考虑，家庭结构多为“丈夫工作+全职太太”模式。他认为，对这部分人群而言，现在的确到了“卖中国房，买美国房”的好时机——以房价是普通百姓家庭年收入8倍为最合适来算的话，则美国差不多已如此，而中国一线城市则远超过这一水平。他建议，如果中国人真想在美购房投资，不妨选择大学附近，这样可以租给学生，比如在华盛顿特区附近马里兰州的马里兰大学附近，一套包括3-4个卧房的二手房售价现在只有25-30万美元，租金大概3000美元一月。目前这种方式已有中国人在实践。

　　1992年从南京赴美留学定居的卢先生夫妇：不要冲动买房，也不要冲动卖房

　　[购房人]卢先生夫妇，家庭年收入约20万美元。1992年从南京来美留学，后定居。

　　[房屋概况]面积约350平米的独立别墅，外带60平米的2个车库，位于底特律附近的特洛伊城，房屋属于当地排在前10%的高端住宅。2002年购买时价49万美元，现跌至40万美元左右。

　　[购房故事]2002年，卢先生跟建造商签订了建造合同，并于2003年房屋建好后入住。购房使用的是按揭贷款，房屋总价49万美元，贷款本金和利息总计30万美元。但由于次贷危机影响，刚好买在了高点的这套房，现售价仅40万美元出头。虽然房屋总值缩水了，但由于美国规定贷款利息可以冲抵个人收入免税。比如年收入10万美元，2万美元付房屋贷款，则只需按8万交个人所得税。且现在贷款年利率较低，在卢先生所在地30年房贷年利率仅为3.875%，因此卢先生一家感觉还是划算。

　　卢先生介绍，在美国买的房一般都类似“精装修房”。购房人搬进来前，开发商需要得到当地政府签发的居住许可证才可。

　　[养房成本]卢先生每年最大的养房开支也是1.5%的房产税。他介绍，每年交多少税不是由州统一制定，而是由房屋所在的城市制定的。通常房产税都是当地政府的主要财政收入，并且随着房价下降和升值进行调整。如果纳税人感觉税交多了，也可以找政府申诉。他介绍，每年春天政府会通知纳税，同时有听证会，不满意可以去申诉。“我去申诉过，但用处不大。政府会找出很多理由来解释为啥是这样收税。”卢先生介绍，以他家为例，最多的时候一年交税7000多美元。现在房价跌了则交6000多美元。

　　[投资建议]亲身经历了美国的房价泡沫破裂，卢先生感触良多。他说买房时根本没想过房价会跌，总觉得一派繁荣，房价还会平稳上升。但没想到经济危机会这么严重。不过好在今年汽车工业又开始招人，有了新的就业机会。所以今年底特律一带的房价在低水平稳定。

　　卢先生父母还在南京，拥有房产。对于国内房价的飙涨，卢先生的态度是观望。他认为南京房价可能会有一个稳定的阶段。但总的感觉“中国房价真太贵了，美国太便宜了。”以亲历泡沫的过来人身份，他对当前国内购房人的忠告就是：不要冲动买，遇波动不要冲动抛售。