济南新建商品房土地使用年限普遍缩水

　　由土地使用年限到期引发的话题继续发酵，28日不少读者致电本报，称新建商品房土地使用年限缩水是普遍现象。根据记者调查，新建商品房交付入住时土地使用年限缩水两年是正常现象，缩水五年甚至以上的情况也非个例。

　　“两年以内属于合理现象”，济南一家本土开发商负责项目前期拿地的工作人员称，两年是一个分界线。据介绍，在完成土地转让手续后，一个房地产项目的开发建设还有很多前期工作需要完成，比如企业进行策划规划定位、完成报批报建手续等等。

　　根据规定，一个项目需要施工完成一定进度后才能获得主管部门的预售许可证，因此包括建设施工进度在内，正常的商品房在销售开始时，其获得土地使用年限至少要在一年以上。而同时项目销售周期也有所不同，即便是同一批次进入市场的商品房屋，首期成交和尾期成交的商品房，其土地使用年限也不尽相同。此外，根据国土资源部规定，土地无偿收回的最长期限是两年，因此业内也把缩水两年看成是合理期限。

　　新建商品房土地使用年限超过两年被认为是一种非正常状况。“原因很多，比如不可抗力，比如土地交付未达到约定条件”，一位房地产业内人士称，“但也有明显违规的行为，比如囤地、炒地，这种现象在市场上也客观存在。”

　　国土资源部调查的结果显示，全国有近18万亩土地闲置，超过六年的例子并不在少数。土地闲置山东也有，2009年和2010年，我省威海和滨州两地各有一宗土地，因闲置超过两年被国土资源部督办。业内人士称，这种闲置多年的土地开发建成的新建商品房，土地使用年限肯定要大幅缩水。

　　虽然土地使用年限缩水是普遍事实，目前对购房者也未造成实质性伤害，但山东常春藤律师事务所资深律师宋洪昌还是认为，由于目前政策存在细节补充，政策预期需要明确，建筑物如何续期还存在变数，购房者买房时应了解并关注土地使用年限状况，并将其纳入购房决策的考量体系全面权衡。

　　新闻分析

　　坐等涨价是土地闲置最大动力

　　除去合理的土地闲置外，开发企业拿地后闲置的最大动力来自“坐等土地涨价”。人民日报披露的消息称，北京一处2004年8月出让的土地，在长达近7年的时间里，楼面价格已升值数十倍。其间，这块土地还多次被抵押给银行，套现6.5亿元。而在济南，2010年前后，一家在东部拿下一块土地的开发企业，在开发的最后期限前整体转让，账面获利超过3亿元。

　　在调查中，记者了解到，不少购房者对土地使用年限这一问题不甚了解，而开发企业的销售人员在实际销售过程中，对这一问题也有意无意地忽略。

　　而且由于物权法的配套细则尚未出台，住宅土地使用年限到期后，物业如何去留尚无定论，业内人士也称目前土地使用年限缩水，对购房者无太大影响，“仅在拆迁时评估价格会受到一定影响”。