广东清远房价真相调查：均价过6000？没那么高

　　近期广州许多媒体，甚至包括清远一些媒体，报道清远楼市房价时称近期均价已过6000元/平方米，新城房价更是超过7000元/平方米，一时间引起民间对清远房价大鞭挞。不过以记者亲历一线市场及长时间对楼市新闻报道观察发现，事实并非如此，清远房价远远未达到如此高的程度。为何会出现如此现象？清远房价究竟有多高？记者试图还原真相。

　　网签均价真伪 新开售商铺成交量大，致使楼价迅速攀升

　　记者发现，许多媒体在引用的这些数据多来源于清远市住房和城乡建设网上的网签数据。数据显示6月网签均价5631元/平方米，其中旧城均价5829元/平方米，新城均价6184元/平方米；截至7月28日上午10时，网签均价6157元/平方米，其中旧城网签均价5508元/平方米，新城网签均价7224元/平方米。而此前网签均价最高也不过5239元/平方米，旧城网签均价除了今年5月为5599元/平方米外，其他月份均低于5000元/平方米；新城网签均价基本都在5200元/平方米以下。

　　据上述网签数据，今年以来，尤其是近几月以来房价迅速飙升，有的区域单月飙升了1000余元/平方米，涨幅近17%！但如果以此来判断清远住房价格，显得过于武断。值得注意的是，清远市住房和城乡建设局网签均价反映的是商品房，包括商铺和住宅。结合市场实际情况，近两月网签均价飙升受两方面影响：

　　一是近一两年来开发商不卖底层商铺，在前几月的成交数据中，单价比较高的商铺量少，其价格对整个均价的影响微乎其微，因此前几月数据主要反映的是住宅均价。

　　二是近两月新城两个专业商业地产项目面市：清远沁园.御金街和6月底开售的华南装饰城。前者均价一部分达3万元/平方米，一部分1万元/平方米左右；后者对外公布价一楼商铺均价18500元/平方米、二楼商铺均价9500元/平方米，截至昨日上午10时实际成交均价16000元/平方米左右，其成交量已占当月成交量的16%，对均价的拉升作用很大。

　　合同签约均价真伪 数据滞后，未能准确反映实际涨幅

　　从近几月清远市住房和城乡建设局公开合同签约数据显示，1—6月住宅成交均价环比涨幅分别为1.6%、-8.74%、2.1%、1.18%、-3.3%、8%；同比涨幅分别为9.23%，-6.73%、-0.456%、-2.20%、-2.7%、-0.27%。根据以上数据，这一年来住宅价格似乎跌多涨少。但人们的感受和市场实际情况都与此相反。为何会出现这种现象？一个重要因素是合同签约数据与市场实际情况严重脱节。

　　近半年来，由于受到限购、限贷以及信贷紧缩等多方面影响，银行房款速度比较慢，两个月申请下来是常事，有的则因为是外地人或者是二次购房，需要的手续繁多，从申请贷款到放贷下来需要四五个月，导致合同签约严重滞后市场实际成交数据；有的则因为资金受限，下了定买了房，但选择不签合同方式。也就是说最近几月出来的数据往往是前几个月，而最近几月销售的数据往往还要推迟几月才能显现出来。

　　以万科城为例，去年12月中旬推出的2600余套产品，到一月底网签近2500套，二月中旬基本售罄，但合同签约额每月才400套左右；在比如源河城市花园今年元旦前后推出800余套产品，开盘后基本售罄，但上半年合同签约量才591套，而且均价还不到4000元/平方米，和市场严重不符：由于早期开发时开发商的策略因素，一部分产品价格只有3000多元/平方米，而实际开盘价格已到4800元/平方米左右。

　　房价究竟如何？新盘价格持续上涨，个别楼盘半年涨幅超20%

　　据记者观察，清远房价半年来并未下降，还有所上涨，下面以近几月面市的新盘或新货为例加以说明。

　　新城恒福曦园4月底开售，当时均价5000元/平方米左右，后加推新品，因为其产品景观较首批货要好，价格有所提升。

　　新城市府中心附近的东骏豪庭，“五一”前后推出首期产品，当时均价4700多元，后加推新品，目前5000元/平方米左右。

　　金鑫花园新品6月底推出，根据开发商报价5600元/平方米左右。做餐饮生意有六七个年头的阎姐更以其亲身经历描述：“去年10月开盘时价格在5100多元，前几天我们一家再去看楼时，四五层单位价格都涨到了5400多元。”而据网签均价达到6000元。不管哪个信息更准确，但半年多来，该项目价格肯定已上涨。

　　东城大道旁的御景东方本月初开售，折后均价4000元/平方米左右，在该片区算比较低的价格，东城江景盘凯景中央首座7月17日接受登记，2号楼定价7000—12000元/平方米；1号楼均价15000元/平方米，价格预期略有下调，但目前的清远市场除了美林湖、狮子湖外，谁能与之抗衡？

　　上周六开售的公园一号峰景居2号，开发商对外折后报价5500元/平方米，和其去年9月底开售的首批产品相比，价格上涨了1000元/平方米。

　　至于在前段时间冒出的大量折扣现象，确实有个别盘在价格上做文章，不过其销售策略意义远远大于实际降价意义，总体看，价格仍旧呈上涨态势，个盘价格半年涨幅超过20%。