通州房价神话：政府制造概念 开发商借势爆炒(2)
2011-06-11 07:04 作者：晏耀斌 来源：大众网综合
北京市房地产交易管理网过去记录显示，在通州区目前新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平
北京市房地产交易管理网过去记录显示，在通州区目前新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。
地王这个之前从没有出现过的概念开始在通州诞生。
据统计，在过去的3年中，通州供应了345万平方米的土地，占北京市土地总供应面积的12.6%，次于房山和大兴，但是通州的高房价却透支了通州的区域优势和价格优势。“通州顺利实现土地价值的增值，房地产几乎成了发展的唯一动力。”陈俊表示。
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞曾多次参与北京市城市发展规划座谈。他曾表示，通州新城肩负北京发展世界城市的动力和推手。“但通州在房地产开发中迷失了。”
尽管政府和开发企业均在房地产获得了巨大收益，但睡城显然与“现代化国际新城”并不相符。“通州的交通瓶颈和睡城没有改变，产业还没有形成。”陈云峰表示。
截至发稿前，通州市政府相关部门均未对记者的采访要求给予回应。
需要7年消化库存
相比之下，泡沫严重的通州房价依然有降价的空间。
经历了多方合力之后，2011年通州楼市遭遇有史以来最大的危机。泰禾地产总裁助理沈力男认为，2010年初，开发企业已经透支了“现代化国际新城”这个利好。“接下来，房价应该是挤压泡沫的时候，开发企业唯一的选择就是降价。”
来自北京中原地产的统计数据显示，截止到2011年5月底，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例已经攀升到2成，居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量来计算，消耗2万套库存需要7年时间，市值超过160亿元。
在史上最严厉房地产调控下，通州楼市不断萎缩。李文杰表示，从2010年下半年，通州商品房每月成交量在300套左右，到2011年，每月出现了几十套、一百多套成交。
截至目前，北京整个商品房库存超过10万套。这个库存量具有分水岭意义。金融危机爆发后，北京楼市陷入冰点的时间在2009年2月份，当时北京商品房库存量是14.8万套。
这也被业界认为，始于去年4月17日的楼市调控起到了效果，开发商的日子将非常难过。
“在调控下，尤其是限购，在北京具有买房资格的已经不多，90%的购房者均为刚性需求或者改善性需求。而这部分人因为房价过高造成支付能力欠缺，且观望心态很浓。”沈力男，在通州深耕房地产多年。“通州房价泡沫过大，回调是必然的。”
接受记者采访的所有人几乎都认为，通州商品房现在的合理均价应该在15000元/平方米左右，尽管未来或有升值潜力。“所以，现在的楼盘通过各种方式将价格调整在17000元/平方米左右。”
事实上，从去年开始，通州的部分项目已开始率先降价。2010年7月上旬，京洲世家推出“3万抵50万”的特惠活动，根据测算，每平方米实际优惠幅度高达五六千元，折扣接近7.2折。2010年11月，京贸国际城四期开盘，均价19800元/平方米，较之此前开盘项目单价26800元/平方米的均价下调7000元/平方米。
心知肚明的则是开发商。记者获得的内部资料显示，京洲世家2009年3月销售计划定价仅有7300元/平方米。一年后，价格涨了3倍。“当时7300元的价格，还担心能不能销售出去。”京洲世家一内部人士告诉记者。
来自搜房网的数据显示，今年整个北京5月开盘均价继续下降。5月北京住宅市场开盘均价为23467元/平方米，比4月下跌7.19%，同比2010年5月下跌21.09%。
相比之下，泡沫严重的通州房价依然有降价的空间。
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编辑：闫晓辉
