信托公司向保障房项目寻利 10公司房产信托暂停

        自今年5月以来，监管部门将出台措施收紧信托公司房地产信托业务的传闻已历数轮，银监会也前后两次出面辟谣称对房地产信托业务的要求不会有变。不过就在昨天，有消息称10家信托公司的房地产信托业务已被喊停。

　　>>事件 近半信托公司被“打招呼”

　　昨天，记者从北京数家信托公司了解到，近日监管层召集各家信托公司负责人开了一次会议，在会上要求10家信托公司“暂停房地产信托业务”。而自从上周开始，包括平安信托、中信信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司已经陆续收到了来自监管部门的“窗口指导”。

　　据了解，此次被叫停相关业务的10家信托公司，都是旗下房地产信托业务规模较大，同时存在注册资本金相对不足的情况。而对于行业内其他信托公司，监管层同样要求严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；而对于房地产信托新增规模较大的信托公司，则要求“把握好节奏，严格控制增速”。

　　除了直接叫停以外，监管层还使用了“窗口指导”的方式。虽然根据各家信托公司的不同情况，监管要求各有差别，但是主要针对的是今年以来房地产信托余额和新增规模排名前20名的信托公司。要求接受“窗口指导”的信托公司在经营融资类业务时，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件，即“四三二条件”。

　　此外，新华信托、大连华信信托、中海信托等信托公司也向外证实，公司接到了要求控制房地产信托业务规模的通知。信托业内人士预计，此轮国内将近一半的信托公司都已经被“打了招呼”。

　　>>探因 房地产信托风险加剧

　　自去年以来，国家对房地产行业持续保持高压调控态势，加之今年以来货币政策趋紧，银行严控信贷，众多房企纷纷转向信托渠道寻求融资。据中国信托协会统计，今年1—4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比大增66.92%，募集资金规模更是同比翻番，增长115.26%。而房地产信托产品的收益率自然也是水涨船高。去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.50%到6.00%，10月份以后达到6.60%。到了今年，1至4月期间，房地产信托的平均年收益率猛飙至9.6%，最高预期收益率则从11%涨到15%，个别甚至以最高超过20%的收益率来吸引投资者。

　　相关风险引起了监管层的注意。上个月银监会主席刘明康就强调，在房地产信贷风险防控上，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，防控“影子银行”风险。

　　方正金融研究院研究员杨帆表示，房地产信托产品的运行成功主要寄托于相关地产项目的如期开工和完工，并完成销售，如果因政策性因素或财务等原因导致其中任何一个环节出了问题，都将极大地威胁房地产信托产品的安全。市场普遍分析，目前房地产市场疲态初显，是促使监管层加快防范节奏的主要原因。因为目前的情况下，房地产企业所能承受的融资成本很有限，一旦资金链断裂，信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险，继而可能引发信托公司利益严重受损或者破产的可能，甚至有可能会引发信托业的系统性风险。

　　>>影响 中小房企面临失血风险

　　在目前遍寻资金而不得的尴尬情况下，大型房地产企业纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金。而中小房企则只能转向信托融资。根据中国房地产行业协会上个月发布的报告，2010年纳入统计的102家房地产企业通过信托渠道融资的总额是2009年的6.15倍，到2010年末，房地产信托占新增信托额接近15%。其中尤以中小房企为甚。而从近几个月各家信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分投向中小开发商位于二三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。

　　北京一家融资中介的总监告诉记者，如果更多信托公司的房地产信托业务被叫停，一定会有部分中小房企倒掉。“因为现在中小开发商都不可能从银行获得贷款，通过我们公司介绍融资的百分之百都是房地产开发商，他们都希望能够通过信托融资渡过难关。”

　　>>应对 信托公司或转向保障房项目

　　如果房地产信托业务进一步收紧，倒霉的肯定不止中小房地产商。因为房地产信托是信托公司利润最高的一块业务，据信托业内人士向记者透露，目前房地产信托至少占据了整个信托行业60%以上的业务。不过，不少信托公司似乎已找到出路。

　　今年作为“十二五”的开局之年，将有1000万套保障房破土动工，但是却存在着上万亿的资金缺口。嗅觉灵敏的信托公司已大举进驻。根据用益信托工作室的数据统计，今年1—5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，平均期限为2.03年，平均收益率为9.52%，高于全部信托产品的平均收益率0.74个百分点。

　　据了解，目前保障房信托项目主要投资于安居工程和棚户区改造。北京一家大型信托公司首席风控官告诉记者，地段好的棚户区改造项目利润较大，而地段差点的可以联动土地一二级开发，与周边的商业地产打包，也能获得较大收益。(记者 祝剑禾)