中海降价调查：逆市扩张 惜房待售

　　房地产调控行进至今日,市场交易正由量滞价平向量价齐跌方向转变,隐形的打折促销远不如明码实价的直接降价更能吸引有限的购房客户,商品住宅的全面降价潮是否即将到来?通过降价重构健康的房地产市场还存在哪些阻力?且看———

　　“现在交纳20万元诚意金,5月29日开盘当天才有摇号资格,也能享受两个点的优惠。”5月27日,《中国建设报•中国住房》记者致电南京中海凤凰熙岸售楼人员时,其急切的声音遮掩不住现场熙熙攘攘的人流喧嚣。将于周末开盘的南京中海项目再次以“降价”吸引来大批购房者。

　　然而,近日不断有消息称,中海降价背后存在不合理操作、惜房待售等现象,到底是真降价还是招徕顾客的噱头,中海降价遭到质疑。

　　“中海是按照政府政策执行的。”对此,中海相关负责人如此表态,否认公开降价,并表示中海并没有调整一贯的销售及定价策略。

　　业内人士则称,且不论降价真假,对于品牌企业来讲,趁着市场观望期,适当降低价格,就会招来购房者青睐,以这种方式尽快回笼资金,可以在土地市场低迷时期,拿到性价比高的地块,以备后市发展,“这样的策略或许更接近中海降价真相。”

　　多地推售

　　“中海凤凰熙岸本周末开盘,将直降2000元”,这样的消息在南京市场不胫而走。

　　《中国建设报•中国住房》记者调查获悉,南京中海凤凰熙岸此次推盘以100平方米两房中小户型为主,起售价每平方米2.3万元,均价为每平方米2.3～2.7万元,相比此前每平方米2.9万元的均价确实有较大降幅。

　　事实上,中海这样的降价现象已经在多地出现。

　　5月22日,重庆国际社区•观园项目以9折的优惠幅度开盘,共推出中小套型房源1352套。据工作人员介绍,只要参加团购,即可购买套内面积62～106平方米的中庭花园景观房。这样一来,其折后建筑面积起价仅每平方米5888元,均价约每平方米6200元,套内单价每平方米约为7600～7700元。

　　同时,国际社区•观园还推出限时认筹、“日进千金”等优惠。限时认筹可享受交2万元抵4万元的总房款优惠;预订客户可申请参加“日进千金”活动,自申请之日起每天可享受1000元的总房款优惠,活动将在推售前一天截止。

　　在这样的折扣幅度下,一周后,记者再度致电该项目时,工作人员称,已经售出1200多套房,仅剩100多套可挑选房源,每平方米均价在6700～7500元。

　　不仅如此,有媒体消息称,4月底,上海中海御景熙岸开盘当日售出的房屋,单价在每平方米2～2.3万元,但根据主管部门网站公开的信息显示,开盘前中海御景熙岸房源报出的单价为每平方米2.6万元左右。

　　5月22日,中海御景熙岸再次推出230套精装房,包括89平方米2房和89平方米3房,均价在每平方米2.1万元,当天购房可享受98折优惠。这样的低价策略也收到了不错的效果,当天即售出100套房。

　　而引发更多关注的则是此前深圳的中海康城国际、中海塞纳时光拿出千套比市价低近3000元的“限价房”降价清货,引来近5000名买家抢购。

　　惹火烧身

　　然而,就在中海降价促销渐次蔓延之际,却开始有购房者反映中海降价不实。

　　以最早推出“直降3000元”的中海深圳项目为例,“我们当时说好了会有四份合同,可是等到现在,一份认购合同都没有拿到。”购房者小朱说,这样的行为让大家颇为恼火。

　　另外,购房者小刘透露,当时她去售楼处询问房源,售楼处告知,早已卖完。可是当她登录当地国土资源和房管局网站查询时,发现仅售出1/3的房子,其他仍是待售状态。“为什么有房子不卖我们,不是惜售是什么,这是很明显的事实。”

　　对于这样的争议,中海地产深圳项目负责人张先生首度回应强调,“中海一贯严格执行政府政策”,并称至于个别顾客的反映,那可能是不同业主的诉求所致。

　　如果说深圳项目真如该负责人所说,是业主诉求所致,那么重庆项目倒有些令人质疑。

　　按照重庆中海方面的说法,一期均价过万元的房,都是临江的位置,价格较高。而此次推出的二期项目,房子基本都在马路边上,为了答谢新老客户,价格就自然低了很多。

　　但一位熟悉重庆房地产市场的人士向记者透露,据他所知,重庆中海此次只是拿出部分特价房做促销,大肆宣传,事实上,所谓的降价幅度大,也只是开发商提价后再次折扣的游戏,“就是给购房者造成降价很多的心理感觉,这是大家都知道的营销游戏。”

　　到底是真降价,还是只是吸引顾客的手段,大家的看法不一。但是,有业内人士表示,暂且撇开这些降价真假事不说,关注中海近期的拿地状况,便可多少了解中海降价背后的真实想法。

　　逆市扩张

　　在中海降价一事被争议之际,5月27日,传来中海获得深圳安居住宅用地的消息。这是深圳今年首次推出的安居房用地项目,也是中海时隔三年后首次在深圳拿地。

　　可查资料显示,2007年10月,中海以总价7亿元竞得深圳龙岗大运中心城商业及住宅用地后,在深圳就再也没有拿过地。

　　业内人士透露,自从中海康城国际及塞纳时光两个项目卖完以后,中海在深圳就没有项目了,此次拿地主要是为了巩固中海在深圳的发展需要。

　　就在不久前,5月20日,中海地产以每平方米3300元的楼面价拿下成都高新区仁和地块,总金额接近15亿元,这也是今年以来中海地产首次在西部区域拍得土地。

　　资料显示,中海地产拍得的该宗土地,周边有中海城南1号、誉峰、天府世家等高端项目,区域位置优越。当地人士也表示,中海以接近15亿元拿下这块“黄金盛地”,印证了其“不怕地贵”的拿地策略并未受宏观政策影响,而这宗地对中海成都的高端战略具有举足轻重的战略意义。

　　同时,据公告,4月份,中海在西部地区的销售额占到全部销售额的27.5%,西部地区的销售面积已经占到全国销售面积的40%。有消息人士称,西部二三线城市将成为中海未来开发的区域重点,接下来,中海在成都还将会有大动作。

　　不仅如此,5月12日,中海甩出大手笔以5.79亿港元的总价,拿下香港九龙塘一豪宅地块,折合单价达到人民币每平方米15万元。

　　除此之外,根据中海第一季度财务数据显示,截至2011年3月底,中海先后在内地8个城市拿下9幅土地,新增可开发面积达525万平方米。相比之下,今年第一季度拿地的规模是去年拿地总规模的72%。

　　值得一提的是,在楼市调控政策下,开发商的拿地热情已明显降温,而中海拿地却较往年更为热情。

　　“对于资金雄厚的房企来讲,现在正是拿地的好时机。”业内人士认为,目前土地市场降温,成交价格低位徘徊,与其在销售前线长期观望,不如适当降价,低价跑量,快速回笼资金,加快土地储备,获取未来开发的成本优势。中海目前的举动,一方面避开了当下楼市观望期,快速出货,一方面适时“谋地”,静候下一轮开发时机。